7 soļi līdz karstam komerciāla nekustamā īpašuma darījumam

Jautājiet jebkuram nekustamā īpašuma speciālistam par priekšrocībām, ko sniedz ieguldījumi komerciālā īpašumā, un jūs, iespējams, izraisīsit monologu par to, kā šādi īpašumi ir labāks piedāvājums nekā dzīvojamais nekustamais īpašums. Komerciālo īpašumu īpašniekiem patīk papildu naudas plūsma, izdevīgais apjomradītus ietaupījumus, salīdzinoši atvērtais spēles laukums, bagātīgais tirgus labam, par pieņemamu cenu īpašuma pārvaldnieki, un iespēja iegūt lielāku peļņu no komerciālā nekustamā īpašuma.

Bet kā jūs vērtējat labākās īpašības? Un kas atšķir lieliskos piedāvājumus no dudiem?

1. Uzziniet, ko zina iekšējie

Lai kļūtu par komerciālā nekustamā īpašuma spēlētāju, iemācieties domāt kā profesionālim. Piemēram, ziniet to

komerciāls īpašums tiek vērtēts citādi nekā dzīvojamais īpašums. Ieņēmumi no komerciālā nekustamā īpašuma ir tieši saistīti ar tā izmantojamo kvadrātmetru. Ar individuālām mājām tā nav. Jūs redzēsit arī lielāku naudas plūsmu ar komerciālo īpašumu. Matemātika ir vienkārša: jūs, piemēram, iegūsit vairāk ienākumu par daudzģimeņu mājokļiem nekā par vienas ģimenes māju. Ziniet arī to komerciālā īpašuma noma ir garāki nekā vienas ģimenes mājokļos. Tas paver ceļu lielākai naudas plūsmai. Visbeidzot, ja esat saspringtākā kredītu vidē, noteikti nāciet klauvēt ar skaidru naudu rokās. Komerciālais īpašums aizdevēji patīk redzēt vismaz 30% kritumu, pirms viņi dod aizdevumam zaļo gaismu.

2. Izplānojiet rīcības plānu

Parametru iestatīšana ir galvenā komerciālā nekustamā īpašuma darījuma prioritāte. Piemēram, pajautājiet sev, cik daudz jūs varat atļauties maksāt, un pēc tam iepērciet hipotēkas, lai saprastu, cik maksāsiet hipotēkas dzīves laikā. Izmantojot tādus rīkus kā hipotēkas kalkulatori, jūs varat izveidot labus aprēķinus par jūsu mājas kopējām izmaksām.

Citi galvenie jautājumi, kas jāuzdod sev, ir šādi: cik daudz jūs plānojat nopelnīt no darījuma? Kas ir galvenie spēlētāji? Cik īrnieku jau ir uz kuģa un maksā īri? Cik daudz nomas vietas jums jāaizpilda?

3. Iemācieties atpazīt labu darījumu

Labākie nekustamā īpašuma profesionāļi, redzot kādu, zina daudz. Kāds ir viņu noslēpums? Pirmkārt, viņiem ir izejas stratēģija: Labākie piedāvājumi ir tie, no kuriem jūs zināt, ka varat aiziet. Tas palīdz iegūt asu, zemes īpašnieka acs- vienmēr meklējiet bojājumus, kuriem nepieciešams remonts, zināt, kā novērtēt risku, un noteikti izslēdziet kalkulatoru, lai pārliecinātos, ka īpašums atbilst jūsu finansiālajiem mērķiem.

4. Iepazīstieties ar galvenajiem komerciālā nekustamā īpašuma rādītājiem

Kopējā atslēga metriku jāizmanto, novērtējot nekustamo īpašumu, ietver:

• Neto darbības ienākumi (NOI): komerciāla nekustamā īpašuma NOI aprēķina, novērtējot īpašuma pirmā gada bruto saimnieciskās darbības ieņēmumi un pēc tam atņemot ekspluatācijas izdevumi pirmo gadu. Jūs vēlaties pozitīvu NOI.
• Maksimālā likme: Lai aprēķinātu ienākumus nesošo īpašumu vērtību, tiek izmantota nekustamā īpašuma "vāciņa" vai kapitalizācijas likme. Piemēram, daudzdzīvokļu komplekss, kurā ir piecas vai vairāk vienības, komerciālas biroju ēkas un mazāki sloksnes tirdzniecības centri, ir piemēroti maksimālās likmes noteikšanai. Maksimālās likmes tiek izmantotas, lai novērtētu tīrā pašreizējā vērtība nākotnes peļņu vai naudas plūsmu; procesu sauc arī peļņas kapitalizācija.
• Nauda skaidrā naudā: Komerciālo nekustamo īpašumu investori, kuri savu īpašumu iegādei paļaujas uz finansējumu, bieži vien ievēro skaidras naudas skaidras naudas formulu, lai salīdzinātu konkurējošo īpašumu sniegumu pirmajā gadā. Naudas skaidrā naudā tiek ņemts vērā fakts, ka attiecīgajam investoram īpašuma iegādei nav nepieciešama 100% skaidra nauda, ​​bet arī ņem vērā faktu, ka ieguldītājs nesaglabās visu NOI, jo daļa no tā ir jāizmanto hipotēkas noformēšanai maksājumiem. Lai atklātu skaidru naudu skaidrā naudā, nekustamā īpašuma ieguldītājiem ir jānosaka summa, kas nepieciešama ieguldījumiem, lai iegādātos īpašumu, vai to sākotnējais ieguldījums.

5. Meklējiet motivētus pārdevējus

Tāpat kā jebkurš bizness, klienti vada nekustamo īpašumu. Jūsu uzdevums ir atrast tos - īpaši tos, kuri ir gatavi un vēlas pārdot tālāk tirgus vērtība. Fakts ir tāds, ka nekustamajā īpašumā nekas nenotiek un pat nav svarīgs, līdz atrodat darījumu, ko parasti pavada motivēts pārdevējs. Tas ir kāds, kam ir steidzams iemesls pārdot zem tirgus vērtības. Ja jūsu pārdevējs nav motivēts, viņš nebūs tik gatavs sarunām.

6. Atklājiet kaimiņattiecību mākslu “lauksaimniecība”

Lielisks veids, kā novērtēt a komerciāls īpašums ir izpētīt apkārtni, kurā tā atrodas, dodoties uz atvērtās mājas, runājot ar citiem apkaimes īpašniekiem un meklējot vakances.

7. Īpašumu novērtēšanai izmantojiet "trīs virzienu" pieeju

Esiet pielāgojams, meklējot lieliskus piedāvājumus. Izmantojiet internetu, lasiet sludinājumus un iznomājiet putnu suņi lai atrastu jums labākos īpašumus. Nekustamā īpašuma putnu suņi var palīdzēt jums atrast vērtīgus investīciju piedāvājumus apmaiņā pret nosūtīšanas maksu.

Bottom Line

Kopumā komerciālo īpašumu atrašana un novērtēšana nenozīmē tikai lauku apkaimju audzēšanu, lieliskas cenas iegūšanu vai dūmu signālu nosūtīšanu, lai piesaistītu pārdevējus. Rīcības pamatā ir pamata cilvēku komunikācija. Tas ir par veidot attiecības un sazināties ar nekustamā īpašuma īpašniekiem, lai viņi justos ērti, runājot par labiem darījumiem un darot ar jums darījumus.