Rasu bagātības atšķirības un apgrieztās hipotēkas
Reversās hipotēkas ir finanšu instrumenti, kas ļauj māju īpašniekiem piekļūt kapitālam, izmantojot savu mājas kapitālu kā nodrošinājumu. Tie ir veids, kā cilvēki vecumā no 62 gadiem var izmantot savas mājas vērtību, atšķirībā no citām metodēm, piemēram, mājokļa aizdevums vai a mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC). Mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas (HECM) ir visizplatītākais reversā hipotēkas veids. Šie aizdevumi, kas nodrošināti ar ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD), ir kļuvuši arvien populārāki kā veids, kā palielināt savus ienākumus gados vecākiem māju īpašniekiem ar ievērojamu kapitāla daļu savās mājās.
Patērētāju tiesību aizsardzības grupas un federālā valdība ir brīdinājušas par krāpniecību un plēsonīgu aizdevumiem, kas saistīti ar reversajām hipotēkām, jo īpaši tāpēc, ka šie produkti ir paredzēti gados vecākiem cilvēkiem. Turklāt pētnieki ir ziņojuši par rasu atšķirībām saistībā ar piekļuvi šim finanšu instrumentam un tā izmantošanu. Ņemot vērā pieaugošo rasu bagātības plaisu un ciešo saikni starp īpašuma īpašumtiesībām un bagātību ASV, jautājumi par to, kāda daļa ir apgrieztās hipotēkas ietekmē šo situāciju un to, kā tās atspoguļo citas sociālās un strukturālās atšķirības, tagad sāk parādīties pētīta.
Key Takeaways
- Reversās hipotēkas ir kļuvušas par izplatītu finanšu instrumentu, kas ļauj vecākiem māju īpašniekiem piekļūt kapitālam, izmantojot savu mājas kapitālu.
- Rīka popularitāte atšķiras atkarībā no rases. Saskaņā ar Sociālās politikas domnīcas Urban Institute datiem reversās hipotēkas ir vispopulārākās balto un melno māju īpašnieku vidū. Turpretim spāņu un Āzijas māju īpašnieki veido lielāku daļu "forward" mājokļa kapitāla aizdevumu.
- Šķiet, ka cilvēku lēmumu pieņemšanu attiecībā uz hipotēkām ietekmē rase.
- Pētnieki ir teikuši, ka apgrieztā hipotēkas saistība ar rasi nav pietiekami izpētīta, taču tās var atkārtot problēmas saistībā ar sociālajām un ekonomiskajām iespējām.
Reverso hipotēku izmantošana pēc rases
2020. gada raksts no Pilsētas institūta, Vašingtonā bāzētā sociālās politikas ideju laboratorijas, izklāstīja HECM aizņēmēju demogrāfiskos datus, paļaujoties uz datiem, kas publicēti saskaņā ar Mājas hipotēkas izpaušanas likumu — likumu, ko Kongress pieņēma 1975. gadā, lai patērētājiem nodrošinātu piekļuvi hipotēkai. datus.
Urban Institute pētnieki Karan Kaul, Laurie Goodman un Sarah Strochak atklāja, ka reverso hipotēku popularitāte atšķiras atkarībā no rases. Konkrētāk, 2018. gadā baltie un melnie māju īpašnieki veidoja lielāku daļu no reversās hipotēkas kreditēšanas nekā nākotnes mājokļa kapitāla aizdevumiem. Turpretim spāņu un Āzijas māju īpašnieki veidoja lielāku nākotnes mājokļa kapitāla daļu nekā reversie hipotēkas.
Pētnieki arī norādīja, ka reverso hipotēku skaits bija pārsteidzoši zems. Tā kā vecāka gadagājuma māju īpašniekiem bija daudz mājokļu bagātības un kuri bija noraizējušies par finansēm, viņi atzīmēja, ka reverso hipotēku samazināšanās no 2011. līdz 2018. gadam bija pretrunā.
2018. gadā saskaņā ar Urban Institute datiem baltie aizņēmēji izņēma 77,7% no visām reversajām hipotēkām; Melnie kredītņēmēji izņēma 7,2%; Hispanic aizņēmēji paņēma 5,8%; Āzijas kredītņēmēji paņēma 1,7%.
No 2018. līdz 2020. gadam pieaugošās mājokļu cenas un zemās mājokļu hipotēkas procentu likmes pamudināja vairāk māju īpašniekus atbrīvot kapitālu savās mājās, norādīts citā Urban Institute ziņojumā. Bet gandrīz viss kapitāla aizdevumu pieaugums tika piešķirts White māju īpašniekiem. Turpretim akciju aizdevumi melnādainajiem māju īpašniekiem samazinājās, draudot palielināt rasu bagātības plaisu.
Atšķirīgi efekti?
Pētnieki saka, ka reversās hipotēkas var būt nepietiekami izpētītas, taču ir pamats uzskatīt, ka pastāv atšķirīga rasu ietekme.
Citā pārskatā par datiem, kas publicēti no Mājas hipotēkas izpaušanas likuma, pētnieki, kas saistīti ar Hovarda universitāti, atklāja "ievērojamas aizdevumu atšķirības" parakstīšana lēmumi par apgrieztām hipotēkām saistībā ar rasi/etnisko piederību, kā arī citiem faktoriem, piemēram, dzimumu un vecumu. Saskaņā ar ziņojumu iespēja, ka viņiem tiks atteikts aizdevums, melnādainajiem un spāņu izcelsmes māju īpašniekiem bija attiecīgi par 107% un 48% augstāks nekā baltajiem māju īpašniekiem.
Papildus atšķirīgu atteikumu iespējai pētnieki uzskata, ka hipotēkas ir vēl vairāk sociālas nevienlīdzība, daļēji tāpēc, ka reversā hipotēkas ņemšanas iemesli dažādiem cilvēkiem ir atšķirīgi persona.
Piemēram, Danijas Kīnas Jēlas pētnieciskajā dokumentā tika atklāts, ka lēmums ņemt reverso hipotēku var “atveidot” sociālo nevienlīdzību. Sabiedrības pamatā esošā strukturālā uzbūve ietekmē individuālus lēmumus par to, vai izvēlēties pretējo hipotēkas, liecina pētījums, liekot lietā bažas par paaudžu bagātību un strukturālo šķēršļi.
Dažiem reversās hipotēkas ir instrumenti, kas var būt noderīgi, lai iegūtu pēc iespējas vairāk no sava mājokļa kapitāla, secināts ziņojumā. Tajā tika citēta Keitija, melnādaino māju īpašniece, kurai tika liegts tradicionālais aizdevums mājokļa iegādei un kura izmantoja reverso hipotēku, lai "izbaudi viņas pašu kapitālu." Citiem ziņojumā teikts, ka reversās hipotēkas ir pēdējais patvērums, ko izmanto, lai novērstu to zaudēšanu mājas. Šajā sakarā tā citēja Adannu, melnādaino atraitni, kura bija paņēmusi reverso hipotēku, lai izvairītos no ieķīlāšanas.
Ir vērts atzīmēt, ka, tā kā apgrieztās hipotēkas ir jāatmaksā pēc aizņēmēja nāves, šie aizdevumi var ietekmēt paaudžu bagātību.
Vai reversās hipotēkas ir izkrāpšana?
Daži var būt. Federālā valdība ir brīdinājusi, ka reversās hipotēkas izkrāpšanas ir salīdzinoši izplatītas. Tomēr tikpat satraucoši ir plēsonīgi aizdevumi, kas nav krāpniecība, bet var būt tikpat kaitīgi aizņēmējiem.
Vai reversās hipotēkas ir sliktas?
Tie ir finanšu instruments, ko, tāpat kā citus finanšu instrumentus, var izmantot labi vai slikti. Tomēr reversās hipotēkas ir arī pakļautas krāpniecībai un plēsonīga kreditēšanas prakse. Apsverot to, jums vajadzētu būt skrupulozam un meklēt labāko padomu.
Vai mantinieki ir atbildīgi par reverso hipotēku parādu?
Lai mantinieks varētu mantot tāda vecāka māju, kuram bija apgrieztā hipotēka, viņam būs jāatmaksā parāds. Reversās hipotēkas ir jāmaksā, kad aizņēmējs nomirst, un aizdevums ir jāatmaksā, pirms māju var mantot. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc interešu aizstāvības grupas, piemēram, CAARMA (patērētāju aizstāvji pret reverso hipotēku ļaunprātīgu izmantošanu), brīdina par plēsonīgu reverso hipotekāro kreditēšanu.
Bottom Line
Reversās hipotēkas ir viens no veidiem, kā māju īpašnieki var piekļūt kapitālam, izmantojot savu mājas kapitālu. Ir arī citi, tostarp mājas kapitāla kredītlīnija (HELOC), skaidras naudas pārfinansēšana hipotēkas un aizdevumi mājokļa iegādei. Ņemot vērā pieaugošo gados vecāku cilvēku skaitu ASV, šis rīks, iespējams, kādu laiku būs aktuāls. Tā kā ir pazīmes, ka rase var ietekmēt šo aizdevumu piešķiršanu, šī tēma ir jāizmeklē.