Izpratne par TALC par reverso hipotēku

Kad jūs iegādājaties parasto hipotēku, gada procentu likme (GPL) ir svarīgs skaitlis, kas jāņem vērā. Reversās hipotēkas ir arī norādītā procentu likme, taču atklājošāks skaitlis ir kopējās gada aizdevuma izmaksas (TALC). Lūk, kā tiek aprēķināts TALC un ko no tā varat mācīties.

Key Takeaways

Aizdevējiem ir jānodrošina federāli apdrošinātu reverso hipotēku pretendenti ar kopējo gada aizdevuma izmaksu (TALC) tabulu.
TALC ir aprēķins par procentu likmi, ko viņi maksātu par aizdevumu, pamatojoties uz vairākiem dažādiem scenārijiem, tostarp aizdevuma ilgumu un mājokļa vērtību.
Parasti, jo ilgāk ir reversā hipotēka, jo mazāk tas maksās aizņēmējam gadā.

Reversās hipotēkas pamati

Reversā hipotēka ļauj māju īpašniekiem izmantot savas iespējas mājas kapitāls nodrošināt ienākumu plūsmu, vienlaikus saglabājot īpašumā un dzīvojot savā mājā. Viņi var saņemt naudu kā vienreizēju maksājumu, ikmēneša maksājumus vai a kredītlīnija ko viņi var izmantot pēc vajadzības. Aizdevums parasti nav jāatmaksā, līdz aizņēmējs nomirst, pārvācas vai pārdod māju.

instagram viewer

Visizplatītākais reversās hipotēkas veids ir mājas kapitāla konvertēšanas hipotēka (HECM). HECM ir apdrošinājuši Federālā mājokļu pārvalde (FHA) un to izsniedz tikai FHA apstiprināti aizdevēji. FHA apdrošināšana, par kuru maksā aizņēmējs, aizsargā aizdevēju gadījumā, ja tas nevar atgūt visu savu naudu, kad reversā hipotēka beidzas un ir jāatmaksā.

Kas ir kopējais gada aizdevuma apjoms (TALC)?

Reversās hipotēkas ir sarežģītas un dārgas finanšu produkti. Likums nosaka, ka aizdevējiem ir jāiesniedz aizņēmējiem TALC informācijas atklāšanas veidlapa, pirms viņi apņemas ņemt hipotēku.

TALC izpaušana mēģina noteikt aizdevuma izmaksas vairākos dažādos scenārijos. Reversās hipotēkas izmaksas nav iespējams pilnīgi droši paredzēt, jo neviens precīzi nezina, cik ilgi aizņēmējs dzīvos vai varēs palikt mājā.

Kā tiek aprēķināts TALC

Faktori, kas tiek izmantoti, lai aprēķinātu reversās hipotēkas TALC, ir:

Jaunākā aizņēmēja vecums— Visiem aizņēmējiem ir jābūt vismaz 62 gadus veciem, lai pretendētu uz HECM, bet, ja precēts pāris ir dažāda vecuma — teiksim, 75 un 70 —, aprēķinos tiks ņemts vērā jaunākā laulātā vecums.
Novērtētā īpašuma vērtība— HECM aizdevējam ir jābūt mājoklim novērtēts FHA apstiprināts vērtētājs.
Sākotnējā aizdevuma procentu likme— Reversās hipotēkas, kas ņemtas vienreizēja maksājuma veidā, parasti ir fiksētas procentu likmes. Pārējiem veidiem parasti ir mainīgas likmes.
Mēneša avanss, sākotnējā izņemšana un kredītlīnija—Tie tiek ņemti vērā atkarībā no tā, kā maksājumi ir strukturēti.
Slēgšanas izmaksas— Līdzīgi kā jebkurai citai hipotēkai, reversajām hipotēkām var būt garš saraksts slēgšanas izmaksas, ieskaitot nosaukuma meklēšana, mājas apskate, un ierakstīšanas maksas. Galvenais no tiem būs uzsākšanas maksa, kas nonāk aizdevējam. Saskaņā ar likumu uzsākšanas maksa nedrīkst pārsniegt 6000 USD.
Hipotēkas apdrošināšanas prēmijas (MIP)— Lai gan to var uzskatīt arī par slēgšanas izmaksām, TALC informācijas atklāšanas veidlapa izlaužas hipotēkas apdrošināšanas prēmijas atsevišķi. FHA apdrošināšana sākotnēji maksā 2% no aizdevuma, un pēc tam katru gadu vēl 0,5% no neatmaksātā aizdevuma atlikuma.
Ikmēneša apkalpošanas maksa— aizdevējs vai aizdevumu apkalpotājs var iekasēt ikmēneša maksu līdz 35 USD.

Lai gan šie faktori un maksas ir zināmas jau sākumā, var tikai minēt, cik reversā hipotēka aizņēmējam izmaksās aizdevuma laikā. Tāpēc TALC informācijas izpaušanā izmaksas tiek aprēķinātas pat 12 dažādos scenārijos.

Šie scenāriji ietver vismaz trīs dažādus aizdevumus noteikumiem. Tiek pieņemts, ka hipotēka ir spēkā divus gadus. Otrais ir balstīts uz jaunākā aizņēmēja atlikušo mūža ilgumu, bet trešais izmanto 1,4 reizes lielāku atlikušo mūža ilgumu. Aizdevējiem ir arī iespēja pievienot scenāriju, kura pamatā ir 0,5 reizes par aizņēmēja atlikušo dzīves ilgumu. Katram no šiem aizdevuma noteikumiem informācijas atklāšanas veidlapā tiek aprēķinātas aizdevuma izmaksas, izmantojot trīs dažādas gada aplēses atzinību mājām: 0%, 4% un 8%.

Kā atklās skaitļi TALC veidlapā, jo ilgāks aizdevuma termiņš, jo zemākas aizdevuma izmaksas, jo izmaksas tiek aprēķinātas vidēji ilgākā laika periodā. Novērtējuma aplēses tiek izmantotas, jo HECM ir noteikts, ka tad, kad pienāks laiks atmaksāties aizdevuma gadījumā jūs (vai jūsu mantinieki) nevarat būt parādā vairāk par visu aizdevuma atlikumu vai 95% no mājokļa novērtētās vērtības, atkarībā no tā, kurš ir mazāk. Tādējādi, jo mazāk novērtē jūsu māju, jo labāk tas ir jums.

Kad gaidīt TALC izpaušanu

Likums nosaka, ka aizdevējs sniedz jums informāciju par TALC vismaz trīs dienas pirms “slēgtā kredīta noformēšanas”. darījums vai pirmais darījums saskaņā ar beztermiņa kredīta plānu.” (Slēgts kredīta darījums ir aizdevums ar fiksētu likmi, vienreizēju maksājumu izplatīšana; beztermiņa attiecas uz visiem pārējiem veidiem.) TALC veidlapā ir arī jānorāda, ka jums nav pienākuma veikt darījumu.

Tā kā dažas izmaksas dažādiem aizdevējiem var atšķirties, jums vajadzētu izmantot TALC informāciju, lai salīdzinātu veikalu.

Kādi ir reverso hipotēku veidi?

Ir trīs galvenie reverso hipotēku veidi. Valsts apdrošinātas mājas kapitāla konvertēšanas hipotēkas jeb HECM ir visizplatītākās. Daži aizdevēji piedāvā patentētas reversās hipotēkas, kuras nav apdrošinājusi valdība. Tie var būt lielāki nekā HECM, taču jums jābūt uzmanīgiem, jo tur ir negodīgi aizdevēji. Atsevišķi štati, pašvaldības un bezpeļņas organizācijas piedāvā viena mērķa reversās hipotēkas, kas, kā norāda nosaukums, ir paredzēti konkrētai lietošanai, piemēram, mājas remontam.

Kur es varu saņemt reverso hipotēku?

HECM ir pieejami tikai no FHA apstiprinātiem reverso hipotēku aizdevējiem. Jūs varat meklēt vienu vietnē ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD)vietne.

Vai jūs varat saņemt reverso hipotēku, ja jūsu laulātais ir jaunāks par 62 gadiem?

Kamēr viens laulāta pāra loceklis ir vismaz 62 gadus vecs, viņi var saņemt reverso hipotēku savam mājoklim. Tomēr, ja viens no laulātajiem ir jaunāks par 62 gadiem, šī persona nav tiesīga būt līdzaizņēmējs aizdevumam vai turpināt saņemt maksājumus no tā pēc tam, kad otrs laulātais nomirst vai izvācas no mājas.

Laulātie, kas ir jaunāki par 62 gadiem, kad aizdevums tiek uzsākts, dokumentos var tikt norādīts kā atbilstošs laulātais, kas nav aizņēmies. Lai gan viņi nesaņems turpmākus maksājumus no aizdevuma pēc aizņēmēja laulātā nāves, viņiem būs atļauts palikt mājā tik ilgi, kamēr viņi atbilst noteiktām prasībām. Tos var pievienot arī aizdevumam kā līdzaizņēmēju, izmantojot a refinansēt pēc 62 gadu vecuma sasniegšanas.

Bottom Line

Kad jūs piesakāties HECM, aizdevējam ir jāiesniedz jums tabula, kurā parādīts jūsu TALC. Tas ir aprēķins par to, cik aizdevums jums varētu izmaksāt, pamatojoties uz vairākiem dažādiem scenārijiem, un to var izmantot, lai salīdzinātu dažādu aizdevēju reversās hipotēkas piedāvājumus.