Reversās hipotēkas un neatsaucami trasti

A reversā hipotēka ļauj piekļūt daļai jūsu mājas kapitāls kamēr jūs joprojām dzīvojat mājā. Ja jūs ievietojat šo māju kādā neatsaucama uzticēšanās, iespējams, varēsiet izvairīties īpašuma nodokļi kad tu nomirsti un vieglāk kvalificēties Medicaid pabalstiem ja jums kādreiz vajadzēs doties uz pansionātu. Apskatīsim, kā darbojas apgrieztās hipotēkas un neatsaucami trasti un kas notiek, ja abas tiek apvienotas.

Kā darbojas reversā hipotēka

Reversā hipotēka ļauj mājas īpašniekam iegūt kapitālu no sava mājokļa dažādos veidos, ieskaitot vienreizēju maksājumu, ikmēneša ienākumus vai

kredītlīnija izmantot pēc vajadzības. Aizdevums ir jāatmaksā pēc tam, kad aizņēmējs nomirst, pārvācas vai pārdod māju.

Visizplatītākais reversās hipotēkas veids ir a mājas kapitāla konvertēšanas hipotēka (HECM), kura gadījumā aizņēmējam un jebkuram līdzaizņēmējam ir jābūt vismaz 62 gadus veciem. Kredīts ir apdrošināts Federālā mājokļu pārvalde (FHA) lai aizsargātu aizdevēju. Jaunāki laulātie var tikt iekļauti aizdevuma sarakstā kā atbilstošs laulātais, kurš nav aizņēmies, kas dod viņiem tiesības palikt mājokli pēc laulātā nāves vai pārvākšanās (piemēram, pansionātā), ja viņi atbilst noteiktām citām prasībām.

HECM izsniedz tikai FHA apstiprināti aizdevēji. Maksimālā aizdevuma summa ir 970 800 USD. Daži aizdevēji arī piedāvā patentētas reversās hipotēkas, kurus nav apdrošinājusi valdība, taču tiem var būt augstāki aizdevuma limiti.

Kā darbojas neatsaucama uzticība

Trasti var būt vai nu atsaucami, vai neatsaucami. Izmantojot pirmo, jūs jebkurā laikā varat mainīt noteikumus. Ar pēdējo terminus ir daudz grūtāk mainīt.

Abu veidu trasti var sniegt jums lielāku kontroli nekā a pēdējā griba un testaments pārbauda, ​​kā tiek apstrādāti ar jūsu īpašumiem pēc jūsu nāves (vai dažkārt jūsu dzīves laikā). Abi var arī ļaut aktīviem, piemēram, jūsu mājām, apiet bieži lēno un dārgo testamentu process. Kopumā vīlušies mantiniekiem trastus ir grūtāk veiksmīgi apstrīdēt.

Neatsaucama uzticēšanās, kā norāda nosaukums, bloķē lēmumus, kurus pieņemat, kad pirmo reizi to izveidojat, tāpēc, piemēram, mainot saņēmējiem var būt ļoti grūti. Līdzekļi, ko jūs tajā ievietojat, kļūst par trasta īpašumu un nav jums sasniedzami. Tas nozīmē, ka tie netiek ņemti vērā, nosakot jūsu īpašuma nodokļa saistības vai jūsu tiesības saņemt Medicaid (ja atbilstat citiem noteikumiem, kā aprakstīts tālāk), un tie ir pasargāti no kreditoriem.

Neatsaucamu trastu izveidošana un uzturēšana parasti ir dārgāka nekā atsaucamo. Tiem var būt dažādas formas atkarībā no tā, kas ir piešķīrējs (persona, kas izveido trastu) vēlas paveikt.

Neatsaucamas uzticības izmantošana, lai izvairītos no īpašuma nodokļiem

Tā kā tie izņem aktīvus no piešķīrēja īpašuma, neatsaucamos trastus var izmantot, lai izvairītos no īpašuma nodokļiem (vai samazinātu tos). Tomēr tas būs izdevīgi tikai cilvēkiem ar diezgan ievērojamu īpašumu. 2022. gadā pirmie 12 060 000 $ aktīvi ir atbrīvoti no federālajiem īpašuma nodokļiem.

Septiņpadsmit štati un Kolumbijas apgabals arī uzliek īpašuma nodokļus, un tie arī atbrīvo aktīvus līdz noteiktam līmenim, no kuriem visi ir atbrīvoti vismaz no 2 līdz 5 miljoniem USD. Saskaņā ar Budžeta un politikas prioritāšu centra datiem vidēji mazāk nekā 3% īpašumu ir parādā valsts īpašuma nodokli.

Neatsaucamas uzticības izmantošana, lai kvalificētos Medicaid

Medicaid ir kopīga valsts un federāla programma, kas nodrošina veselības apdrošināšanu daudziem amerikāņiem ar zemiem ienākumiem, kā arī tiem, kuri ir gados, akli vai ar invaliditāti. Programmas noteikumi var atšķirties atkarībā no valsts.

Cilvēki, kuri, būdami jaunāki, nekad nav kvalificējušies Medicaid segšanai, bieži vien vēršas pie tā, lai apmaksātu aprūpes mājas aprūpi vai citus ilgtermiņa aprūpes pakalpojumus vēlīnā dzīves posmā. Medicare, federālā veselības apdrošināšanas programma amerikāņiem vecumā no 65 gadiem, šādu segumu nodrošina tikai ļoti ierobežotos apstākļos.

Lai saņemtu Medicaid segumu, personai ir jākvalificējas, pamatojoties uz medicīniskām vajadzībām, kā arī jāatbilst noteiktām ienākumu un aktīvu prasībām. Viens no šiem aktīviem ir viņu mājas kapitāls, lai gan tas ir atbrīvots līdz noteiktai robežai. Saskaņā ar Amerikas novecošanas padomes datiem, izņemot Kaliforniju, lielākajai daļai štatu šobrīd ierobežojums vientuļām personām, kas piesakās Medicaid, ir USD 636 000 vai USD 955 000. Kalifornija nenosaka ierobežojumu.

Ja Medicaid pieteikuma iesniedzējs ir precējies, mājas kapitāla ierobežojumu nav, kamēr otrs laulātais dzīvo mājā. Papildus jebkuram mājas kapitālam, kas pārsniedz atbrīvojuma ierobežojumu, uzskaitāmie aktīvi var ietvert bankas kontus, ieguldījumus, pensiju kontus un otrās mājas.

Tēriņu samazināšana un atskata periods

Cilvēki, kuru līdzekļi pārsniedz limitus, bieži izmanto taktiku, ko sauc par “tērēšanas samazināšanu”, kurā viņi tērē līdzekļus, lai sasniegtu ierobežojumus. Tēriņu samazinājumi ir pakļauti pārskata periodam (pieci gadi lielākajā daļā štatu), kura laikā Medicaid pieteikuma iesniedzējs nevar vienkārši atdot aktīvus vai pārdot tos par mazāku cenu. godīga tirgus vērtība— piemēram, mājas pārdošana ar lielu atlaidi citam ģimenes loceklim.

Lielo biļešu preču saraksts, kas ir atļauts apskates periodā, ir salīdzinoši ierobežots un ietver tādas lietas kā mājas modifikācijas, automašīnu remonts un medicīniskās ierīces, uz kurām neattiecas apdrošināšana. Pieteikuma iesniedzējs var arī maksāt par aprūpi pansionātā no savas kabatas, līdz viņš iztērē pietiekami daudz, lai varētu saņemt Medicaid.

Vēl viens veids, kā samazināt uzskaitāmos aktīvus, ir nodot tos neatsaucamā trastā. Tomēr trasts ir jāizveido pirms pārskata perioda sākuma, lai tas kvalificētos.

Ir arī vairāki izņēmumi, kas ļauj Medicaid pieteikuma iesniedzējam pārcelt savu māju radiniekam pārskata periodā. Tie ietver aprūpētāja-bērna izņēmumu, kas ļauj nodot mājokli bērnam, kurš ir bijis pieteikuma iesniedzēja primārais aprūpētājs vismaz divus gadus un arī dzīvojis mājā. Vēl viens izņēmums ir brāļu un māsu izņēmums, kas attiecas uz brāļiem un māsām, kuri ir mājas daļējs īpašnieks (-i) un ir dzīvojuši tajā vismaz gadu.

Ja mājas ar reversajām hipotēkām tiek turētas neatsaucamos trastos

Neatsaucami trasti un reversie hipotēkas kredīti kalpo dažādām vajadzībām un parasti piesaista dažāda veida cilvēkus. Pirmie visvairāk noder cilvēkiem ar nozīmīgiem īpašumiem, kurus viņi vēlas saglabāt un nodot saviem mantiniekiem. Pēdējie mēdz gūst labumu cilvēkiem, kuriem, iespējams, nav nekādu īpašumu, par ko runāt izņemot viņu mājas, kurām var nebūt milzīga vērtība. Vidējā aizdevuma summa HECM 2018. gadā bija aptuveni USD 134 000.

Ņemot vērā salīdzinoši lielos mājokļa kapitāla atbrīvojumus Medicaid, kā arī tikpat lielos atbrīvojumus federālajiem līdzekļiem un valsts īpašuma nodokļiem, daži reverso hipotekāro kredītu ņēmēji, visticamāk, atklās, ka neatsaucama uzticība būs ļoti noderīga ieguvums. Trasta vietā mājas īpašnieks ar pašu kapitālu, kas pārsniedz limitus, varētu izmantot reverso hipotēku, lai samazinātu šo pašu kapitālu. bet viņiem būtu jāņem vērā reversās hipotēkas izmaksas, kā arī hipotēkas ieņēmumu pievienošana citai hipotēkai. aktīviem.

Tomēr ir iespējams nodot mājokli ar reverso hipotēku neatsaucamā trastā, un daži neatsaucamu trastu labuma guvēji galu galā nonāks mantojumā. Šādā gadījumā labuma guvējam joprojām būs jāatmaksā reversā hipotēka, pārdodot māju vai iegādājoties to pašam. Ja viņiem veiksies, trests nodrošinās viņiem līdzekļus, lai to paveiktu.

Bottom Line

Reversās hipotēkas un neatsaucami trasti dažos gadījumos var būt noderīgi finanšu un īpašuma plānošanas instrumenti. Tomēr tie ir gan sarežģīti, gan potenciāli dārgi, un tie nav piemēroti visiem.

Ja jūs interesē neatsaucams trests vai reversā hipotēka, vēlēsities konsultēties ar zinošu ekspertu, piemēram, īpašumu plānošana advokāts, an grāmatvedis, vai a finanšu plānotājs, pirms turpināt. HECM reverso hipotēku gadījumā valdība arī pieprasa, lai jūs tiktos ar apstiprinātu mājokļu konsultantu.