Kā analizēt nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus (REIT)

A ieguldījumu trests (REIT) ir uzņēmums, kam pieder, tas darbojas vai finansē ienākumus nesošus īpašumus. Saskaņā ar likumu 90% no REIT peļņas jāsadala kā dividendes akcionāriem. Šeit mēs aplūkojam REIT, to īpašības un to, kā novērtēt REIT.

Kas tiek kvalificēts kā REIT?

Lielākā daļa REIT nomā telpas un iekasē īres maksu un pēc tam sadala šos ienākumus kā dividendes akcionāriem. Hipotēku REIT (saukti arī par mREIT) nepieder nekustamais īpašums, bet finansē nekustamo īpašumu. Šie REIT gūst ienākumus no procentiem par saviem ieguldījumiem, kas ietver hipotēkas, ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus un citus saistītus aktīvus.

Uz kvalificēties kā REIT, uzņēmumam jāievēro daži Iekšējo ieņēmumu kodeksa (IRC) noteikumi. Konkrēti, uzņēmumam jāatbilst šādām prasībām, lai to kvalificētu kā REIT:

• Ieguldiet vismaz 75% no kopējiem aktīviem nekustamajā īpašumā, skaidrā naudā vai ASV valsts kasēs
• Nopelniet vismaz 75% no bruto ienākumiem no īres maksas, procentiem par hipotēku, kas finansē nekustamo īpašumu, vai nekustamā īpašuma pārdošanu
• Katru gadu maksājiet vismaz 90% no apliekamā ienākuma akcionāru dividenžu veidā
• Esiet vienība, kurai kā korporācijai tiek uzlikti nodokļi
• Pārvalda direktoru padome vai pilnvarnieki
• Pēc pirmā pastāvēšanas gada ir jābūt vismaz 100 akcionāriem 
• Ne vairāk kā 50% akciju pieder piecām vai mazāk personām

Ar REIT statusu uzņēmums izvairās no korporatīvā ienākuma nodoklis. Regulārs korporācija gūst peļņu un maksā nodokļus par visu savu peļņu, pēc tam izlemj, kā sadalīt peļņu pēc nodokļu nomaksas starp dividendēm un reinvestēšana. REIT vienkārši sadala visu vai gandrīz visu savu peļņu un izlaiž nodokļus.

REIT veidi

Ir vairāki dažāda veida REIT. Akciju REIT parasti specializējas noteiktu ēku tipu, piemēram, dzīvokļu, reģionālo tirdzniecības centru, biroju ēku vai naktsmītņu/kūrortu īpašumā. Daži no tiem ir daudzveidīgi, daži - pretēji klasifikācijai - piemēram, REIT, kas iegulda tikai golfa laukumos.

Otrs galvenais REIT veids ir a hipotēka REIT. Šie REIT izsniedz aizdevumus, kas nodrošināti ar nekustamo īpašumu, bet tiem parasti nepieder nekustamais īpašums vai tas nepārvalda. Hipotēku REIT ir nepieciešama īpaša analīze. Tie ir finanšu uzņēmumi, kuru pārvaldīšanai izmanto vairākus riska ierobežošanas instrumentus procentu likme iedarbība.

Lai gan nedaudz hibrīdu REIT veic gan operācijas ar nekustamo īpašumu, gan veic darījumus ar hipotekārajiem kredītiem, lielākā daļa REIT ir pašu kapitāla veids - REIT, kas koncentrējas uz nekustamo īpašumu "cieto aktīvu" biznesu operācijas. Lasot par REIT, jūs parasti lasāt par pašu kapitāla REIT. Tādējādi mēs savu analīzi koncentrēsim uz pašu kapitāla REIT.

Kā analizēt REIT

REIT ir akcijas, kas maksā dividendes un koncentrējas uz nekustamo īpašumu. Ja jūs meklējat ienākumus, jūs tos apsvērtu kopā ar augstu ienesīgumu obligāciju fondi un akcijas, kas maksā dividendes. Kā akcijas, kas maksā dividendes, REIT tiek analizētas līdzīgi kā citi akcijas. Bet ir dažas lielas atšķirības, kas saistītas ar īpašuma uzskaiti.

Ilustrēsim ar vienkāršotu piemēru. Pieņemsim, ka REIT pērk ēku par 1 miljonu ASV dolāru. Grāmatvedības noteikumi prasa, lai mūsu REIT iekasētu maksu nolietojums pret aktīvu. Pieņemsim, ka nolietojumu sadalām pa 20 gadiem taisnā līnijā. Katru gadu mēs atskaitām 50 000 USD nolietojuma izdevumos (50 000 USD gadā x 20 gadi = 1 miljons USD).

Apskatīsim vienkāršoto Bilance un ienākumu deklarācija virs. 10. gadā mūsu bilancē ēkas vērtība ir 500 000 USD (t.i grāmatvedības vērtība), kas ir sākotnējās izmaksas 1 miljona ASV dolāru apmērā, atskaitot 500 000 ASV dolāru uzkrāto nolietojumu (10 gadi x 50 000 USD gadā). Mūsu peļņas vai zaudējumu aprēķins atskaita 190 000 ASV dolāru izdevumus no 200 000 ASV dolāru ieņēmumiem, bet 50 000 ASV dolāru no izdevumiem ir amortizācijas maksa.

FFO

Tomēr mūsu REIT šo naudu neizmanto 10. gadā - nolietojums ir bezskaidras naudas maksa. Tāpēc mēs pievienojam amortizācijas maksu neto ienākumiem, lai ražotu līdzekļi no operācijām (FFO). Ideja ir tāda, ka nolietojums negodīgi samazina mūsu tīrie ienākumi jo mūsu ēka pēdējo 10 gadu laikā, iespējams, nezaudēja pusi no savas vērtības. FFO novērš šo iespējamo izkropļojumu, izslēdzot amortizācijas maksu. FFO ietver arī dažus citus pielāgojumus.

AFFO

Jāatzīmē, ka FFO tuvojas naudas plūsma nekā neto ienākumi, bet tas nefiksē naudas plūsmu. Galvenokārt ievērojiet iepriekš minētajā piemērā, ka mēs nekad neesam saskaitījuši ēkas iegādei iztērēto 1 miljonu ASV dolāru (kapitālie izdevumi). Iekļautu precīzāku analīzi kapitālie izdevumi. Kapitālizdevumu skaitīšana dod skaitli, kas pazīstams kā pielāgots FFO (AFFO).

Neto aktīvu vērtība

Mūsu hipotētiskā bilance var palīdzēt mums saprast citu kopējo REIT rādītāju, neto aktīvu vērtība (NAV). 10. gadā mūsu ēkas uzskaites vērtība bija tikai 500 000 USD, jo puse no sākotnējās izmaksas tika nolietojies. Tātad uzskaites vērtība un ar to saistītās attiecības, piemēram, cenas attiecība pret grāmatu-bieži apšaubāma attiecībā uz vispārējo akciju analīzi-ir diezgan bezjēdzīgi REITs. NAV mēģina aizstāt īpašuma uzskaites vērtību ar labāku aplēsi tirgus vērtība.

NAV aprēķināšanai nepieciešams nedaudz subjektīvs REIT novērtējums saimniecības. Iepriekš minētajā piemērā mēs redzam, ka ēka rada 100 000 ASV dolāru saimnieciskās darbības ieņēmumi (200 000 ASV dolāru ieņēmumi mīnus 100 000 ASV dolāru darbības izdevumos). Viena metode būtu kapitalizēt uz pamatdarbības ienākumiem, pamatojoties uz tirgus likmi. Ja mēs domājam, ka tirgus ir tagadne maksimālā likme šāda veida ēkām ir 8%, tad mūsu aplēses par ēkas vērtību kļūst par 1,25 miljoniem ASV dolāru (100 000 ASV dolāru no pamatdarbības ienākumiem / 8% maksimālā likme = 1 250 000 ASV dolāru).

Šis tirgus vērtības aprēķins aizstāj ēkas uzskaites vērtību. Tad mēs atskaitītu hipotēkas parādu (nav parādīts), lai iegūtu neto aktīvu vērtību. Aktīvi mīnus parāds ir vienāds ar pašu kapitālu, kur neto vērtība NAV nozīmē neto parādu. Pēdējais solis ir sadalīt NAV parastajās akcijās, lai iegūtu NAV par akciju, kas ir aptuveni patiesā vērtība. Teorētiski citētais akciju cena nevajadzētu pārāk tālu novirzīties no vienas akcijas NAV.

No augšas uz leju vs. No augšas uz augšu analīze

Izvēloties krājumus, jūs dažreiz dzirdat par no augšas uz leju pret no apakšas uz augšu analīze. No augšas uz leju sākas ar ekonomisko perspektīvu un likmēm par tēmām vai nozarēs (piemēram, novecojoša demogrāfiskā situācija var dot priekšroku zāļu uzņēmumiem). No apakšas uz augšu koncentrējas uz pamati no konkrētiem uzņēmumiem. REIT akcijām nepārprotami ir nepieciešama gan lejupvērsta, gan augšupēja analīze.

No augšas uz leju, REIT var ietekmēt viss, kas ietekmē īpašuma piedāvājumu un pieprasījumu. Iedzīvotāju skaits un darba vietu pieaugums parasti ir labvēlīgs visiem REIT veidiem. Īsumā procentu likmes ir jauktas.

Procentu likmju pieaugums parasti nozīmē ekonomikas uzlabošanos, kas ir izdevīgi REIT, jo cilvēki tērē un uzņēmumi nomā vairāk vietas. Procentu likmju pieaugums parasti ir izdevīgs dzīvokļu REIT, jo cilvēki dod priekšroku palikt īrniekiem, nevis pirkt jaunas mājas. No otras puses, REIT bieži var izmantot zemākas procentu likmes, samazinot tās procentu izdevumi un tādējādi palielinot to rentabilitāti.

Svarīgi ir arī kapitāla tirgus apstākļi, proti, institucionālais pieprasījums pēc REIT akcijām. Iekš īss skrējiens, šis pieprasījums var pārspēt pamatus. Piemēram, REIT akcijām 2001. gadā un 2002. gada pirmajā pusē veicās diezgan labi, neskatoties uz neskaidrajiem pamatiem, jo ​​nauda plūda visā aktīvu klase.

Individuālā REIT līmenī jūs vēlaties redzēt spēcīgas ieņēmumu pieauguma izredzes, piemēram, ienākumus no īres, ar pakalpojumiem saistītos ienākumus un FFO. Jūs vēlaties redzēt, vai REIT ir unikāla stratēģija, kā uzlabot noslogojumu un paaugstināt īres maksu.

Mēroga ekonomija

REIT parasti meklē izaugsmi, iegādājoties, un tālāk tiecas to realizēt apjomradītus ietaupījumus asimilējot neefektīvi pārvaldītas īpašības. Mēroga ekonomija tiktu panākta, samazinot ekspluatācijas izdevumi procentos no ieņēmumiem. Bet iegādes ir divvirzienu zobens. Ja REIT nevar uzlabot noslogojuma rādītāji un/vai paaugstināt īres maksu, to var piespiest nepārdomātām iegādēm, lai veicinātu izaugsmi.

Tā kā hipotekārajam parādam ir liela nozīme pašu kapitāla vērtībā, ir vērts aplūkot bilanci. Daži iesaka paskatīties sviras, piemēram, parāda attiecība pret pašu kapitālu. Bet praksē ir grūti pateikt, kad sviras efekts ir kļuvis pārmērīgs. Svarīgāk ir nosvērt proporciju fiksēts pret mainīgas procentu likmes parādu. Pašreizējā vidē ar zemām procentu likmēm, REIT, kas izmanto tikai mainīgas procentu likmes parādu, tiks ievainots, ja procentu likmes paaugstināsies.

REIT nodokļi

Lielākā daļa REIT dividenžu nav tas, ko IRS uzskata par kvalificētām dividendēm, tāpēc tās parasti tiek apliktas ar augstāku likmi. Atkarībā no jūsu nodokļu kategorijas kvalificētās dividendes tiek apliktas ar nodokli 0%, 15%vai 20%apmērā. Tomēr, izmantojot REIT, lielākā daļa dividendes tiek apliktas ar nodokļiem kā parastie ienākumi - līdz 37% 2021.

Tomēr šeit var būt dažas labas ziņas. Tā kā REIT ir caurplūdes uzņēmumi, visas dividendes, kas netiek uzskatītas par kvalificētām dividendēm, var pretendēt uz 20% kvalificētu uzņēmējdarbības ienākumu (QBI) atskaitīšanu. Piemēram, ja jums ir 1000 USD parastās REIT dividendes, jūs varētu būt parādā nodokļus tikai par 800 USD.

Bottom Line

REIT ir nekustamā īpašuma kompānijas, kurām jāizmaksā lielas dividendes, lai tās varētu baudīt nodokļu atvieglojumi no REIT statusa. Stabili ienākumi, kas var pārsniegt Valsts kases ienesīgums apvieno ar cenu nestabilitāti, lai piedāvātu a kopējā atdeve potenciāls, kas konkurē ar mazkapitalizācijas akcijām. Lai analizētu REIT, ieguldītājiem ir jāsaprot nolietojuma radītie grāmatvedības izkropļojumi un rūpīgi jāpievērš uzmanība makroekonomiskajai ietekmei.