Jūsu ietaupījumu izmantošana hipotēkas iemaksai

Mūsdienās patērētājiem ar kredītu, kas ir zemāks par vidējo, ir pārsteidzoši viegli iegādāties mājokli ar daudz mazāku summu nekā tradicionālā pirmā iemaksa 20% apmērā. Tur ir FHA hipotēkas, kas prasa tikai 3,5% samazinājumu.Un tiem, kas kvalificējas, VA mājokļa kredīti ļauj pircējiem finansēt visu mājokļa cenu.

Parastās hipotēkas ar zemiem pirmajiem maksājumiem ir arī salīdzinoši viegli iegūstamas. Fannie Mae un Fredijs Mak, kas pērk hipotēkas no ASV aizdevējiem, ir pazeminājuši prasības minimālā pirmā iemaksa līdz 3% pirmreizējiem mājokļu pircējiem un aizņēmējiem ar zemiem ienākumiem.To darot, viņi ir atvēruši durvis bankām, lai konkurētu par naudas trūkumā esošajiem mājas pircējiem.

Lai gan ir iespējams iegādāties māju ar ļoti mazu leju, vai tas ir laba ideja, tas ir cits jautājums. Vai ir jēga veidot uzkrājumus, līdz varat aizvērt vairāk naudas? Un cik daudz no saviem ietaupījumiem vajadzētu ieguldīt mājokļos? Šeit jāņem vērā daži faktori.

Zemāka pirmā iemaksa: augstākas ilgtermiņa izmaksas

Iespējams, vispirms jādomā par aizdevumiem ar zemām iemaksām, ka ar dažiem izņēmumiem tie ilgtermiņā jums izmaksās dārgāk. Tā kā jūs finansējat vairāk no mājokļa cenas, jūsu procentu maksājumi aizdevuma termiņa laikā būs ievērojami lielāki.

Piemēram, ja iegādājaties mājokli 200 000 ASV dolāru apmērā ar samazinājumu par 5%, nevis 20%, 30 gadu aizdevuma laikā jūs maksāsit par aptuveni 35 000 USD vairāk procentu. Acīmredzot jūs arī maksāsit vairāk, lai segtu direktors arī no aizdevuma.

Ņemot vērā, cik neticami zemas ir šodienas procentu likmes, tas vien nevar atturēt jūs no mājokļa iegādes ātrāk nekā vēlāk. Lielākas bažas rada izdevumu palielināšana hipotēkas apdrošināšana prēmijas jums parasti būs jāpārvar, ja iegādājaties māju vai dzīvokli ar samazinājumu par mazāk nekā 20%. Šo maksājumu mērķis ir segt aizdevēja zaudējumus, ja jūs nepildāt savu aizdevumu.

Ir divi galvenie hipotēkas apdrošināšanas veidi. Ja izņemat an FHA aizdevumu, privātie aizdevēji nodrošina līdzekļus jūsu mājokļa iegādei, un valdība darbojas kā jūsu apdrošinātājs. Ja mājokļa vērtība ir mazāka par 625 000 USD, ikgadējā hipotēkas apdrošināšanas prēmija (MIP) ir 0,80% vai 0,85% atkarībā no finansētā summa. Jums būs jāmaksā arī iepriekšēja prēmija 1,75%apmērā, kas ir nedaudz vairāk par 3000 ASV dolāriem par aizdevumu 180 000 ASV dolāru apmērā.

Ja iegūstat a parasta hipotēka, tā vietā jūs maksājat kaut ko sauc privātā hipotēkas apdrošināšanavai PMI. Parasti tas maksā no 0,3% līdz 1,15% gadā, lai gan šajā gadījumā nav jāmaksā iepriekšēja maksa.

Pirmās iemaksas kompromiss

Vai hipotēkas apdrošināšanas izredzes nozīmē, ka jums jāgaida, līdz varēsit atmaksāt 20% no mājokļa izmaksām? Nav nepieciešams.

Iesākumā dažās dārgākās pilsētās gaidīšana ne vienmēr ir reāla. Ja jūs dzīvojat valsts daļā, kur pat pieticīgas mājas maksā 400 000 USD, pirms ienākšanas tirgū jums būs jāapkopo 80 000 USD. Un, ja jūs dzīvojat apgabalā, kur pirkšana ir lētāka nekā īre, iespējams, būs papildu atturēšanās palikt malā, līdz esat pietiekami ietaupījis, lai izvairītos no hipotēkas apdrošināšanas.

Dažiem cilvēkiem labākais risinājums varētu būt atrast vidusceļu starp minimālo pirmo iemaksu un tradicionālajiem 20%. Piemēram, ja jūs ņemat FHA aizdevumu un atdodat 10%, jūsu hipotēkas apdrošināšana tiks atcelta pēc 11 gadiem; pretējā gadījumā jūs turpināsit to maksāt par visu aizdevumu.Vai jūs varat refinansēt vēlāk, lai atbrīvotos no apdrošināšanas? Protams. Bet nav garantijas, ka procentu likmes būs to vēsturiskajā zemākajā līmenī vai tuvu tam.

Turklāt jūsu hipotēkas apdrošināšanas prēmija samazinās, veicot lielāku pirmo iemaksu. Ja, piemēram, ņemat hipotēku uz 15 gadiem, ja varat samaksāt 10% iepriekš, gada maksājums samazinās no 0,70% līdz 0,45%.

Lai gan PMI informācija nedaudz atšķiras, tiek izmantota tāda pati loģika. Jo lielāka ir pirmā iemaksa, jo mazāk jāmaksā prēmijās. Tomēr viena PMI priekšrocība ir tā, ka saskaņā ar federālajiem likumiem jūs varat to atcelt, kad esat sasniedzis 20% pašu kapitāla jūsu mājās.

Ja banka patur jūsu hipotēku savās grāmatās—tas ir, tas to nepārdod tādam uzņēmumam kā Fannie Mae vai Freddie Mac—tam var nebūt nepieciešama apdrošināšana. Tomēr bankas bieži iekasē avansa vai lielāku maksu procentu likme ja izvēlaties aizdevumu ar zemu iemaksu, lai mazinātu risku, ko viņi uzņemas. Pat viena puse no viena procentpunkta var izmaksāt jums vairākus tūkstošus dolāru vairāk 30 gadu laikā. Kopējais efekts ir vienāds: ja noliekat vairāk, varat aizņemties par mazāk.

Risks nokļūt zem ūdens

Vēl viena kļūda, nosakot minimālo minimumu, pērkot māju, ir tā, ka mājokļu tirgus krituma gadījumā jums ir mazāka aizsardzība. Samazinoties tikai par 3% vai 4%, jūs varētu viegli atrast bankai vairāk naudas, nekā jūsu māja ir vērta. Tieši tas notika ar daudziem māju īpašniekiem 2007. – 2008.

Ja tu ej zemūdens mājās un negaidīti zaudējat darbu, piemēram, jums vairs nav iespējas aizņemties jūsu īpašums, lai samaksātu izdevumus, vai iespēja pārdot māju, nemaksājot lielu naudas daļu aizdevējs. Lai gan jūs neesat pilnībā aizsargāts pat tad, ja nolaižat 10% vai 15%, jūs piešķirat sev daudz lielāku buferi, ja mājokļa cenām vajadzētu pagriezties sliktāk.

Uzkrājumu spilvena turēšana

Māju uzkrāšana ir galvenais dzīves mērķis. Bet, veidojot pirmo iemaksu, pārliecinieties, ka neatstājat sev pārāk daudz naudas. Ir ne tikai labi, ja jums ir ārkārtas fonds (ideālā gadījumā sešu mēnešu dzīves izmaksas), jums būs nepieciešami arī rezerves līdzekļi neparedzētiem izdevumiem, kas bieži vien saistīti ar mājas iegādi.

Pirms mājas medību uzsākšanas izveidojiet stingru budžetu, lai zinātu, ko varat atļauties tērēt. Un dariet visu iespējamo, lai izveidotu savu skaidras naudas rezerves tiklīdz esat nokārtojies un pabeidziet krāsot un nomainīt paklājus un skapjus. Atcerieties arī, ka cilvēki saka, ka ir labi mazliet dzīvot mājā, pirms veicat remontdarbus, kas nav obligāti, pirms ievācaties.

Bottom Line

Vai aizdevumi ar zemu iemaksu var būt laba izvēle dažiem māju īpašniekiem? Pilnīgi noteikti. Bet aprēķiniet hipotēkas apdrošināšanas ilgtermiņa izmaksas vai augstāku procentu likmi, ko maksāsit, lai pārliecinātos, ka tā ir tā vērta.