5 riskanti hipotēku veidi, no kuriem jāizvairās

Viena no lielākajām mācībām, ko pasaule ir guvusi avārija 1987 un subprime sabrukums 2008. gads ir tāds, ka mums visiem jārīkojas piesardzīgi, aizņemoties naudu mājokļa iegādei vai refinansēšanai. Veids hipotēka jūsu izvēlētais var nozīmēt atšķirību starp to, vai kādu dienu nākotnē jums piederēs jūsu mājoklis, vai arī atradīsities vidū ierobežošana vai pat bankrots tieši kredīta termiņa vidū.

Vai ir kāds veids, kā izvairīties no iekļūšanas pēdējā? Jūs to noteikti varat izdarīt, izvēloties pareizo hipotekāro kredītu - tādu, kas jums nebūs pārāk riskants. Šajā rakstā mēs apspriežam hipotēku veidus, kuriem cilvēkiem parasti ir grūti sekot līdzi, un izskaidrojam, kāpēc tie ir slikta ideja, ja tie tiek saskaņoti ar nepareizu aizņēmēju.

Kas padara hipotēku riskantu?

Daudzi no mums ir uzskatījuši, ka daži hipotēku veidi pēc savas būtības ir riskanti galvenokārt tāpēc, ka kas notika mājokļu krīzes laikā. Bet lielākā daļa hipotēku ekspertu jums pateiks, ka tas ne vienmēr ir taisnība. Faktiski daži no hipotekārajiem kredītiem pieejami vietnē tirgū nebija īpaši riskanti pareizajiem patērētājiem. Riskanta hipotēka patiešām ir aizdevuma produkts, kas neatbilst aizņēmēja iespējām to atmaksāt.

Recesijas laikā 2008. gadā daži hipotēku veidi tika saskaņoti ar nepareiziem aizņēmējiem, un aizdevēji piesaistīja viņus ar iespēju refinansēt. Iespējams, tā bija taisnība, kad mājokļu cenas pieauga. Bet tas nav gadījums, kad vērtības samazinās. Mainoties procentu likmēm, ARM ir īpaši riskants hipotekārais produkts aizņēmējiem ar finansiālo situāciju, kas nav ideāla.

Jebkura veida hipotēka var būt slikta ideja subprime aizņēmēji un galvenie aizņēmēji un viņi nav imūni pret nepatikšanām, ja nesaprot ARM. Patiesībā aizņēmēji, kuri nav finansiāli tiem, kas tiem piemēroti, pat var šķist problemātiski daži fiksētas procentu likmes hipotēkas, kā mēs redzam pirmajā riskantajā hipotēkas veidā zemāk.

40 gadu fiksētas likmes hipotēkas

Aizņēmēji ar hipotēkas ar fiksētu likmi var būt zems ierobežojumu līmenis, taču tas nenozīmē, ka šīs hipotēkas vienmēr ir laba ideja. Tas ir tāpēc, ka jūs galu galā maksājat vairāk ilgtermiņā. Kā tas darbojas? Tas ir vienkārši. Jo ilgāks ir jūsu aizņēmuma periods, jo vairāk procentu jūs maksājat.

Šeit ir jāpierāda hipotētiska situācija. Pieņemsim, ka vēlaties iegādāties māju par 200 000 USD ar 10% pirmā iemaksa. Jums jāaizņemas summa ir 180 000 USD (200 000 USD mīnus 20 000 USD). Pie procentu likme 5%apmērā, šeit ir norādīti ikmēneša maksājumi un kopējā summa, ko maksāsiet par mājokli saskaņā ar dažādiem noteikumiem, ja saglabāsiet aizdevumu uz visu mūžu:

Jēdziens	Procentu likme	Mēneša maksājums	Mūža izmaksas (ieskaitot pirmo iemaksu)	Galvenais (ieskaitot pirmo iemaksu)	Kopā samaksātie procenti
15 gadi	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 gadi	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 gadi	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 gadi	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

Tātad, ja jūs nefinansēsit un saglabāsit aizdevumu tādu, kāds tas ir, līdz 40 gadu perioda beigām jūs maksāsit tikai 236 617,86 USD par procentiem. Tas, protams, ir ļoti vienkāršs salīdzinājums. Procentu likme, iespējams, būs zemāka 15 gadu aizdevumam un augstākā 40 gadu aizdevumam. Šeit ir reālāks salīdzinājums, izmantojot procentu likmes, pamatojoties uz aizdevuma termiņu:

Jēdziens	Procentu likme	Mēneša maksājums	Mūža izmaksas (ieskaitot pirmo iemaksu)	Direktors(ieskaitot pirmo iemaksu)	Kopā samaksātie procenti
15 gadi	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 gadi	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 gadi	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 gadi	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

Kā redzat otrajā diagrammā, 40 gadu hipotēka ir par 0,6% lielāka procentu likme, samazinot ikmēneša rēķinu tikai par 23 ASV dolāriem, no 988 ASV dolāriem līdz 965 ASV dolāriem. Tomēr aizdevuma termiņa laikā tas jums izmaksās papildus 107 570,82 USD. Lielākā daļa cilvēku nevar atļauties izmest šādu naudu.

Izņemot hipotēku uz 40 gadiem, palielinās risks, ka ar to nepietiek pensionēšanās vai nespējat samaksāt par savu bērnu koledžas izglītību - nemaz nerunājot par jebkuru citu scenāriju. Labākajā gadījumā jūs atsakāties no 107 570,82 ASV dolāriem, kurus jūs varētu iztērēt atvaļinājumiem, elektronikai, jaukām vakariņām un citiem izdevumiem. Kurš to vēlas darīt?

Regulējamas likmes hipotēkas (ARM)

Regulējamas likmes hipotēkām (ARM) ir a fiksēta procentu likme uz īsu sākotnējo termiņu no sešiem mēnešiem līdz 10 gadiem. Šī sākotnējā procentu likme, sauc par a teaser likme, bieži vien ir zemāka par 15 vai 30 gadu fiksēta aizdevuma procentu likmi. Pēc sākotnējā termiņa likme periodiski tiek koriģēta. Tas var būt reizi gadā, reizi sešos mēnešos vai pat reizi mēnesī.

Aizdevumi ar fiksētu procentu likmi ir īsāki par to nosacījumiem procentu likmju risks. Tas nozīmē, ka, paaugstinoties procentu likmēm, jūsu ikmēneša maksājumi saskaņā ar ARM kļūst dārgāki. Dažos gadījumos tie ir izdevumi, kurus nevarat atļauties.

Šī neparedzamības pakāpe, kas pavada ARM, ir problēma daudziem cilvēkiem, īpaši tiem, kas darbojas a fiksēti ienākumi vai kuri negaida ienākumu pieaugumu. ARM kļūst vēl riskantāki lielās hipotēkas jo jo lielāka ir jūsu pamatsumma, jo vairāk procentu likmes izmaiņas ietekmēs jūsu ikmēneša maksājumu.

Paturiet prātā, ka regulējamās procentu likmes ne tikai pieaug. Tie var arī samazināties, kas var samazināt jūsu ikmēneša maksājumu. Tāpēc ARM var būt labs risinājums, ja gaidāt, ka procentu likmes nākotnē samazināsies. Protams, jūs nevarat paredzēt nākotni.

Tikai procentu hipotēkas

Ja izņemat an hipotēka tikai ar procentiem, varat atlikt pamatsummas maksāšanu uz vēlāku laiku, tas nozīmē, ka jūs esat atbildīgs tikai par procentu samaksu hipotēku pirmajai uz pieciem līdz desmit gadiem. Tas ļauj jums maksāt zemāku ikmēneša hipotēkas maksājumu šajā laikā laiks.

Ja jums ir neregulārs ienākumu avots vai jūs zināt, ka jūsu ienākumi nākotnē ievērojami palielināsies, hipotēka ar procentiem var būt laba ideja. Vai varbūt jūs esat a nekustamā īpašuma investors kurš vēlas samazināt jūsu uzskaites izmaksas un mājoklis pieder tikai īsu laiku.

Protams, ir mīnuss. Procentu likme hipotēkai, kas paredzēta tikai procentiem, parasti ir augstāka nekā likme, ko jūs maksātu par parasto fiksētas likmes hipotēku, jo cilvēki noklusējuma par šiem aizdevumiem biežāk.

Kāpēc jūs, iespējams, nevēlaties hipotekāro kredītu tikai procentiem?

Ja neesat finansiāli sarežģīts, šīs hipotēkas var būt ārkārtīgi riskantas viena vai vairāku šādu iemeslu dēļ:

• Jūs nevarat atļauties ievērojami lielākus ikmēneša maksājumus, kad beidzas tikai procentu periods. Jūs joprojām maksāsit procentus, bet arī atmaksāsit direktors īsākā laika periodā, nekā jūs saņemtu ar fiksētas likmes aizdevumu.
• Jūs nevarat refinansēt, jo jums ir maz vai nav mājas kapitāls.
• Jūs nevarat pārdot, jo jums ir maz vai vispār nav mājas kapitāla, un mājokļu cenas samazinās, liekot jums zem ūdens.
• Aizņēmēji, kuriem ir aizdevumi tikai ar procentiem uz visu aizdevuma laiku, maksā ievērojami vairāk procentu nekā tie būtu ar a parasta hipotēka.
• Atkarībā no tā, kā aizdevums ir strukturēts, jūs varat saskarties ar lielu balonu apmaksa pamatsummas aizdevuma termiņa beigās.

Jebkura no šīm problēmām var izraisīt mājas zaudēšanu sliktākajā gadījumā, ja neesat dzīvotspējīgs kandidāts hipotēkai, kas paredzēta tikai procentiem. Ja jums ir skaidrs un neviens no šiem gadījumiem nav piemērots, aizdevums jums vienkārši varētu izmaksāt daudz vairāk, nekā jums patiešām jāmaksā, lai kļūtu par mājas īpašnieku.

Tikai interešu ARM

Tirgū ir arī cits tikai interesējošs produkts- hipotēka ar tikai procentu likmi. Tāpat kā parasta ARM, procentu likme var paaugstināties vai samazināties, pamatojoties uz tirgus procentu likmēm. Būtībā tikai procentu likmju ARM aizņem divus potenciāli riskantus hipotēku veidus un apvieno tos vienā riskantā produktā.

Šis ir šī produkta darbības piemērs. Pirmos piecus gadus aizņēmējs maksā procentus tikai ar fiksētu likmi. Aizņēmējs turpina maksāt tikai procentus nākamos piecus gadus, bet procentu likme tiek koriģēta katru gadu, pamatojoties uz tirgus procentu likmēm. Tas nozīmē, ka procentu likme var pieaugt vai samazināties. Atlikušajā aizdevuma termiņā - teiksim, uz 20 gadiem - aizņēmējs katru mēnesi atmaksā noteiktu pamatsummas summu plus procentus katru mēnesi ar procentu likmi, kas mainās katru gadu.

Daudziem cilvēkiem nav finansiālu vai emocionālu iespēju, lai izturētu nenoteiktību tikai ar interesēm saistītiem ieročiem.

Aizdevumi ar zemu pirmo iemaksu

Samazināt tikai 3,5%, jo neesat gatavs šķirties no daudz naudas, var šķist minimāls risks. Un tā var būt taisnība. Patiesībā VA aizdevumi un Federālās mājokļu pārvaldes aizdevumi (FHA aizdevumi) - kuriem ir noteiktas pirmās iemaksas prasības 0% un 3,5% apmērā - ir daži no zemākajiem ierobežošanas sākuma rādītājiem. Bet problēma ar zemu pirmo iemaksu ir tāda, ka, ja mājokļu cenas samazināsies, jūs varat iestrēgt situācijā, kad nevarat pārdot vai refinansēt.

Ja jums ir pietiekami daudz naudas bankā, jūs varat iegādāties sevi no hipotēkas, taču lielākajai daļai cilvēku, kuri veic nelielus pirmās iemaksas mājokļos, nav ievērojamu līdzekļu skaidras naudas rezerves.

Bottom Line

Lai gan lielākā daļa aizdevumu, ko daži hipotekārie aizdevēji varētu uzskatīt par patiesi augsta riska, piemēram, ARM, kas paredz tikai procentus, nav vairs tirgū, joprojām ir daudz veidu, kā iegūt sliktu hipotēku, ja reģistrējaties produktam, kas nav piemērots tev.