Obchodujte s nehnuteľnosťami, aby ste držali správcu dane v zálive
Ak ste niekedy ako dieťa obchodovali s priateľom s baseballovou kartou, už poznáte základný princíp „výmena podobného druhu". Možno váš priateľ skutočne miloval Josého Canseca a chcel vašu nováčikovskú kartu Canseco, napriek tomu ste tušili, že jeho kariéra sa môže zle skončiť. Vy dvaja ste súhlasili, že vymeníme Canseco za niekoľko jeho nadchádzajúcich kariet potenciálnych zákazníkov. Vypočítali ste hodnotu svojej karty a rozhodli ste sa, ktoré jeho karty chcete na oplátku, potom ste urobili výmenu. Je to stávka na istotu, že IRS nedostal skratku z akcie.
Výmena podobného druhu (nazývaná aj burza oddielov 1031) umožňuje investorom do nehnuteľností urobiť podobnú vec do odkladkapitálové zisky alebo straty pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. V zásade vám podobná výmena umožňuje zameniť investičné nehnuteľnosti s iným investorom a udržať daňovníka mimo dohody až oveľa neskôr, keď sa nehnuteľnosť nakoniec predá za hotovosť. Tento proces samozrejme nie je taký jednoduchý ako výmena niekoľkých baseballových kariet, ale tento článok vám ukáže, ako sa to robí.
Prečo by ste mali zvážiť výmenuPríležitosť odložiť daňové povinnosti prostredníctvom burzy 1031 (pomenovaná pre Oddiel 1031 kódexu interných výnosov) nabáda investorov, aby vyváženie portfóliá nehnuteľností a aby výnosnejšie využívali peniaze, ktoré by inak zaplatili na daniach. Schopnosť vyvážiť rovnováhu je obzvlášť dôležitá v oblasti nehnuteľností, pretože na rozdiel od jednotlivých akcií a dlhopisov môže jedna nehnuteľnosť tvoriť významnú časť hodnoty portfólia.
Vzhľadom na koncentrovaný charakter investície do nehnuteľností je dôležité, aby manažéri portfólia mali flexibilitu vyvážiť svoje portfóliá a uzatvárať taktické stávky buď v rôznych sektoroch nehnuteľností, alebo v investíciách regiónoch. Burza 1031 podporuje takéto opätovné vyváženie tým, že umožňuje investorom presťahovať sa a vyjsť z expozícií nehnuteľností prostredníctvom výmeny jedného majetku za iný bez bremena bezprostredného vzniku kapitálových výnosov dane. Nepretržitým používaním 1031 výmen pri nadobúdaní a predaji majetku môžu investori odložiť daň z kapitálových výnosov, kým nie je čas na likvidáciu v niektorých alebo v celom portfóliu došlo k priaznivej zmene daňového zákona alebo sa im nahromadilo dostatočné množstvo kapitálových strát na kompenzáciu kapitálového zisku povinnosť. (Viac informácií o tom, ako pre vás § 1031 funguje, nájdete v článku Inteligentné realitné transakcie.)
PrehľadAby sa investori mohli kvalifikovať na toto daňové zaobchádzanie, musia dodržiavať určité požiadavky a obmedzenia pokiaľ ide o typy vlastností, ktoré si môžu vymieňať, umiestnenie vlastností a načasovanie určitého kľúča diania. Nasledujúca časť poskytne podrobný popis rôznych požiadaviek, ale je dôležité si najskôr uvedomiť, že a primárne bydlisko nespĺňa podmienky, takže bohužiaľ nebudete môcť vymeniť prímestský byt za plážový dom v Malibu. (Viac informácií o predaji osobného bydliska nájdete v článku Zanechá váš predaj domu daňový šok? a Je pravda, že môžete predať svoj dom a neplatiť daň z kapitálových výnosov?)
Koordinácia potrebných prvkov môže byť dosť skľučujúca úloha. Aby investori uľahčili potrebné obchody a dokumentáciu, musia používať tretiu stranu zúčtovací dom nazývaný „kvalifikovaný“ sprostredkovateľ (QI) “, ktorá spravuje všetky finančné prostriedky súvisiace s kúpou, predajom a výmenou nehnuteľností. Keďže finančné prostriedky neprúdia priamo cez účty daňovníka a daňovník nikdy nemá kontrolu nad žiadnou hotovosťou vytvorenou transakciou, investor efektívne vložil kapitálové zisky do vymenených nehnuteľností a môže odložiť daň z kapitálových výnosov až do predaja majetku z nehnuteľností za hotovosť.
Zriadenie a vykonanie výmeny 1031 a zodpovedajúce daňové spracovanie transakcie môže byť veľmi zložité. Nasledujúca časť poskytne stručný a zjednodušený opis požiadaviek a krokov potrebných na vykonanie výmeny 1031.
Požiadavky na transakciu
Kvalifikačné vlastnostiVýmena funguje iba pre investičná nehnuteľnosť alebo obchodné nehnuteľnosti. Investícia do nehnuteľnosti je nehnuteľnosť, ktorá je kúpená za účelom prenájmu a získania príjmu. Obchodný majetok je jedným vlastníctvom a používaným podnikom a je držaný v súvahe ako majetok. Všetky skutočné nehnuteľnosti v USA, či už vylepšené alebo neupravené, sú vo všeobecnosti rovnakého druhu. Nehnuteľnosti mimo USA sa považujú za nehnuteľnosti „nie podobného druhu“. Oddiel 1031 sa nevzťahuje na výmeny zásob, akcií, dlhopisov, zmeniek, iných cenných papierov alebo osobného majetku akéhokoľvek druhu. (Prehľad rôznych typov nehnuteľností nájdete v našom návode Skúmanie investícií do nehnuteľností a Investícia do nehnuteľností.)
Nekvalifikovaný majetok a bootAk transakcia zahŕňa nekvalifikovaný majetok (nie podobný) majetok alebo hotovosť, investor musí vykázať zisk z predaja a podľa toho zaplatiť daň. Za predpokladu, že hodnota jednej z vymenených nehnuteľností je väčšia ako hodnota druhej, nekvalifikovaný majetok použitý na vyrovnanie hodnoty medzi burzami sa nazýva „topánka„a stále podlieha normálnym daniam z kapitálových výnosov.
Načasovanie
Aj keď transakcie nemusia byť simultánne, existujú určité obmedzenia pre určité prvky časovania transakcií. Aby napríklad investor mohol kvalifikovať transakciu ako výmenu 1031, musí identifikovať nehnuteľnosť, o ktorú ide vymenené pred zatvorením a identifikujte náhradný majetok do 45 dní od ukončenia predaja prvého majetok. Transakcia na získanie náhradného majetku musí byť navyše vykonaná do 180 dní od predaja prvého obchodu. Pre väčšinu investorov je jednou z najťažších úloh identifikácia náhradných aktív do 45 dní od predaja prenechaného majetku. Napriek tomu je dôležité, aby tak urobili, pretože tieto časové obmedzenia sú veľmi prísne a IRS neposkytuje rozšírenia.
Kvalifikovaný sprostredkovateľVzhľadom na zložitosť týchto opatrení a požiadavky a obmedzenia súvisiace s burzou musia investori sponzorujúce burzu používať kvalifikovaný sprostredkovateľ, ktorý uľahčí dohodu. Kvalifikovaný sprostredkovateľ, definovaný ako spoločnosť, ktorá sa zaoberá sprostredkovaním 1031 výmen na plný úväzok, neposkytuje právne ani daňové poradenstvo. Nemôže to byť obchodná strana, ako napríklad spoločnosť CPA, advokát alebo realitný agent, ktorá mala akýkoľvek vzťah so zdaniteľnou osobou do 24 mesiacov pred prvou transakciou s majetkom. QI by mal byť prednostne treťou stranou, ktorá predtým neposkytovala žiadne z týchto služieb žiadnym účastníkom transakcií.
QI vykonáva rôzne facilitačné služby a funguje ako most medzi zúčastnenými stranami, ktorý pomáha štruktúrovať a realizovať výmenu. Medzi jeho povinnosti patrí:
- Príprava všetkej požadovanej dokumentácie a pôsobenie ako zúčtovacie stredisko, aby sa zaistilo, že všetky príslušné strany dostanú dokumentáciu.
- Zabezpečenie toho, aby boli finančné prostriedky vedené na zabezpečenom a poistenom bankovom účte a aby boli vyplácané akékoľvek platby úschova po dokončení transakcií.
- Predloženie úplného zaúčtovania transakcií do záznamov daňových poplatníkov a poskytnutie formulára 1099 daňovníkom a úradu IRS, ktorý dokumentuje všetky požadované dane a všetky zaplatené dane z kapitálových výnosov.
Prísne pravidlá IRS týkajúce sa určitých požiadaviek podčiarkujú hodnotu kvalifikovaného sprostredkovateľa a dôležitosť výberu vhodného sprostredkovateľa. Jednou z hlavných služieb QI je udržať účastníkov transakcií na dobrej ceste a zaistiť, aby spĺňali požiadavky nevyhnutné na to, aby sa daňovníci mohli kvalifikovať. pre preferenčné daňové zaobchádzanie so svojimi ziskami z nehnuteľností, preto je dôležité, aby investori skúmali a vyberali sprostredkovateľa svojich transakcií opatrne. (Na súvisiace čítanie sa pozrite Výhody použitia realitného zástupcu.)
Nasledujúca časť sa bude zaoberať výmenami viacerých nehnuteľností a investori ich musia dodržať.
Viacnásobná výmena majetkuPri výmene podobného druhu nie je investor povinný vykonávať výmenu nehnuteľností jeden za jedného. Na oboch stranách burzy je možné použiť viacero vlastností, ak sú splnené nasledujúce pravidlá. Tieto pravidlá sa bežne nazývajú pravidlá „tri vlastnosti“, „95%“ a „200%“.
- Pravidlo troch vlastností - Akékoľvek tri nehnuteľnosti môžu byť kvalifikované bez ohľadu na trhovú hodnotu.
- Pravidlo 95% - Kvalifikovaný môže byť ľubovoľný počet nehnuteľností, pokiaľ reálna trhová hodnota (FMV) vlastností prijatých do konca výmenného obdobia nie je viac ako 95% kumulatívnej FMV všetkých identifikovaných potenciálnych náhradných vlastností.
- Pravidlo 200% - Akýkoľvek počet vlastností je možné zameniť, pokiaľ je kumulatívna FMV náhradných vlastností nie viac ako 200% kombinovanej FMV všetkých vymenených nehnuteľností pri počiatočnom prevode dátum.
Napriek tomu, že IRS je dostatočne flexibilný v počte aktív, umožní výmenu za účelom pomoci pri odklade dane z kapitálových výnosov, je veľmi prísne načasovanie identifikácie týchto vlastností a vykonávania výmena.
Transakčný plán a časová osNapriek tomu, že plán transakcií a časová os pre výmenu 1031 môžu byť extrémne zložité, niektoré položky majú základný formát a sú podobné väčšine transakcií.
- Investor, ktorý chce vstúpiť do podobnej burzy, spočiatku identifikuje nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosti, ktoré má byť predaný - „vzdaný majetok“ - a potom ho s pomocou sprostredkovateľa predať tretej strane. Sprostredkovateľ prijme prostriedky ako predávajúci a zaistí všetky prostriedky v úschova.
- Keď sú prostriedky v úschove, investor má 45 dní na výber jednej alebo viacerých „náhradných nehnuteľností“ na výmenu, ktorú je potrebné zakúpiť u predajcu tretej strany do 180 dní od prvého transakciu. Sprostredkovateľ vystupuje ako kupujúci, zabezpečuje finančné prostriedky v úschove a potom postúpi príslušné finančné prostriedky predávajúcemu alebo predávajúcim. (Pomoc pri hľadaní náhrady nájdete na stránke Najlepších 10 funkcií výnosnej nehnuteľnosti na prenájom a Nájdite šťastie v komerčných nehnuteľnostiach.)
- Potom QI pripraví všetku účtovnú dokumentáciu pre daňovníka, ktorá ukazuje, že finančné prostriedky majú prešiel zúčtovacím centrom QI a že účty daňovníka/investora dostali č fondy. QI tiež pripraví formulár 1099 označujúci akékoľvek kapitálové zisky vzniknuté vytvorením nekvalifikovaného „boot“ a všetky dane zaplatené v rámci transakcie a postúpi formulár IRS.
- Daňový poplatník nakoniec predloží úradu IRS formulár 8824 a akýkoľvek podobný dokument požaduje štát, v ktorom sa nehnuteľnosti nachádzajú alebo kde má daňovník bydlisko. Kvalifikovaný sprostredkovateľ okrem uľahčenia výmeny predloží aj všetky výmenné dokumenty požadované transakciami, ako sú listy vlastníctva a zmluvy o nehnuteľnostiach.
Pretože QI kontroloval finančné prostriedky z predaja a nákupu vymenených nehnuteľností, a pretože investor získal majetok v hotovosti namiesto predaja prenechaného majetku, kapitálové zisky sú odložené. S výnimkou akýchkoľvek „bootov“ je možné kapitálové zisky priebežne odkladať prostredníctvom výmen podobných druhov, až kým sa majetok nepredá za hotovosť. V tom čase budú kumulované kapitálové zisky zdanené pomocou prevládajúcich daňových metód.
ZáverVýmena podobného druhu nemusí byť taká jednoduchá ako obchody s baseballovou kartou v mladosti, ale umožňuje vám obchodovať so svojimi investičnými nehnuteľnosťami a vyhýbať sa daňovým povinnostiam. Neustálym vstupom na tieto podobné burzy môžu investori vykonávať prevody nehnuteľností na zvýšenie alebo zníženie expozície voči určitým sektorom nehnuteľností a súčasne odložiť kapitálové zisky, kým sa nehnuteľnosti nakoniec nepredajú hotovosť. Keď porozumiete pravidlám hry, je to skvelý spôsob, ako efektívne vyvážiť svoje portfólio nehnuteľností.
Ak chcete získať ďalšie stratégie, ako byť o krok pred daňovým úradníkom, prečítajte si Daňové tipy pre individuálneho investora a Úspora peňazí Daňové tipy na konci roka.