Ako sa vyhnúť prežitiu reverznej hypotéky

Reverzné hypotéky: Zabezpečenie alebo Hype

Kým reverzné hypotéky niekedy sú inzerované ako poskytujúce bezpečný zdroj príjmu na celý život - a môžu, pod právom podmienky - vyčerpanie výnosu skôr, ako ste očakávali, je jedným z hlavných rizík prijatia tohto typu pôžičky. Reverzná hypotéka je typ pôžičky, v ktorej môžu majitelia domov, ktorí majú vo svojom bydlisku vybudované značné imanie, použiť túto hodnotu na požičanie.

Existuje šesť rôznych spôsobov, ako získať výnosy z reverznej hypotéky, a ten, ktorý si vyberiete, ovplyvní, ako rýchlo a ľahko dokážete vyčerpať svoju schopnosť požičať si doma.

1. Paušálna reverzná splátka hypotéky s pevnou sadzbou
2. Reverzný hypotekárny úverový rámec
3. Termínovaná reverzná hypotéka
4. Upravený termín reverzná hypotéka
5. Reverzná hypotéka s držbou
6. Upravená držba reverznej hypotéky

Všetkých šesť platobných plánov predstavuje pre dlžníkov rôznu úroveň rizika. Tu je pohľad na rôzne okolnosti, za ktorých by ste mohli predčasne vyčerpať výnosy zo reverznej hypotéky - a ako sa tomuto scenáru vyhnúť.

(Viac pozri Kompletný sprievodca reverznou hypotékoua Ako si vybrať plán reverznej hypotéky.)

#1. Paušál s pevnou sadzbou

Iba jeden plán splátky reverznej hypotéky, jednorazová paušálna platba, má fixnú úrokovú sadzbu. Získanie pevnej sumy s pevnou úrokovou sadzbou je zvyčajne nízkorizikový spôsob pôžičky. V podstate budete presne vedieť, koľko budete musieť splatiť. Pri reverznej hypotéke má však táto štruktúra úveru jedinečné riziká.

Majitelia domov si často berú reverzné hypotéky, ak je ich kmeňové imanie jediným majetkom a nemajú iné možnosti, ako získať potrebné peniaze. Ľudia, ktorí si vezmú tieto pôžičky, ale neplánujú správne, môžu ľahko zle hospodáriť s vysokou sumou. Akonáhle tieto peniaze vyčerpajú, nemusia mať žiadne ďalšie peňažné zdroje, z ktorých by mohli čerpať. V ideálnom svete by povinné poradenstvo v oblasti reverznej hypotéky odradilo rizikových dlžníkov od výberu tejto možnosti, ale v skutočnom svete sa to vždy nestane.

Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa (CFPB) označil stále obľúbenejšiu možnosť paušálnych súm za potenciálne rizikové, najmä pre mladších dlžníkov s dlhšou životnosťou, ktorí nemajú iný dôchodok zdrojov. Títo dôchodcovia v ranom veku sú vystavení riziku vyčerpania vlastného imania na začiatku dôchodku.

Reverzná hypotéka vám umožní zostať doma doživotne, aj keď vyčerpáte výnosy. Keďže však nezostanú žiadne peniaze, dlžník bude mať nielen problémy so zaplatením životných nákladov, ale môže skončiť aj exekúciou. Je to preto, že pokračovanie v platení poistenia vlastníka domu a dane z majetku - a udržiavanie domu v dobrom stave - sú všetky podmienky toho, aby ste mohli mať aj naďalej reverznú hypotéku.

CFPB zistila, že dlžníci s pevnou úrokovou sadzbou v skutočnosti nesplácajú svoje reverzné hypotéky častejšie ako dlžníci s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, pretože nespĺňajú tieto priebežné výdavky. Uzavretie paušálnej sumy tiež zvyšuje riziko, že dlžníkom reverzných hypoték bude podvedený, pretože vysoká suma, ktorú si požičali, je atraktívnym cieľom pre zlodejov - alebo chamtivých príbuzných.

(Viac pozri Úskalia reverznej hypotéky, Dávajte si pozor na tieto podvody s reverznými hypotékami, a 5 znakov, že reverzná hypotéka je zlý nápad.)

#2. Úverový rámec

Vaše šance, že vám dôjdu peniaze s platobným plánom pre úverový rámec-či už ho použijete samostatne alebo v kombinácia s termínom alebo plánom držby, ako je popísané v nasledujúcich častiach - závisí od toho, ako ho používate plán. Na rozdiel od bežného úverového rámca vlastného kapitálu (HELOC) je reverzný hypotekárny úver neodvolateľný. Termín neodvolateľný znamená, že ho nemožno zrušiť ani obmedziť z dôvodu zmien vo vašich financiách alebo domácej hodnote.

Tento neodvolateľný stav znamená, že vám nehrozí strata prístupu k peniazom. Navyše, váš dostupný úverový rámec klesá iba vtedy, keď ho čerpáte, a za peniaze, ktoré si požičiate, platíte iba úroky a poistné na hypotéku. A čo viac, s úverovou linkou získate v priebehu času prístup k ďalším finančným prostriedkom, pretože nevyužitá časť každoročne rastie bez ohľadu na to, či sa hodnota vášho domu zvyšuje alebo nie. Nevyužitá časť vášho úveru na reverznú hypotéku rastie rovnakou úrokovou sadzbou, akú platíte za peniaze, ktoré ste si požičali.

V prvom roku, kedy máte svoj úverový rámec, máte spravidla prístup až k 60% svojho dostupného istinového limitu. V druhom roku a potom môžete čerpať zvyšných 40% - plus všetko, čo ste nepoužili v prvom roku. Samozrejme, ak na začiatku vyčerpáte celý svoj dostupný úverový rámec, nezostane vám takmer nič použite v budúcich rokoch, pokiaľ nesplatíte niektoré alebo všetky peniaze, ktoré ste si požičali, čo zvýši vašu istinu limit.

Áno, môžete splácať reverznú hypotéku, aby ste počas svojho života znížili zostatok svojho úveru, a preto za to neplatíte žiadne platby vopred. Váš veriteľ je povinný uplatniť akékoľvek čiastočné splatenie najskôr na úroky, ktoré dlhujete, potom na akékoľvek poplatky za pôžičku a naposledy na vašu istinu.

#3. Termín reverzná hypotéka

Z piatich platobných plánov s nastaviteľnými úrokovými sadzbami vás termínové a modifikované časové plány tiež vystavujú riziku, že prežijete svoje výnosy z reverznej hypotéky. Plány termínovaných platieb poskytujú rovnaké mesačné platby s vopred stanoveným dátumom zastavenia.

Pri pláne termínovaných splátok dosiahnete hlavný limit pôžičky - maximum, ktoré si môžete požičať - na konci obdobia. Po tomto bode nebudete môcť získať ďalšie výnosy zo svojej reverznej hypotéky. Budete však môcť zostať doma, s výhradami uvedenými vyššie-platením priebežných daní a údržby-v sekcii paušálnych súm.

#4. Upravená lehota reverznej hypotéky

Upravené časové plány vám poskytnú fixnú mesačnú platbu na vopred určený počet mesiacov plus prístup k úverovému rámcu. Mesačná splátka bude menšia, ako keď si vyberiete lineárny plán, a úverový rámec bude menší, ako keď si vyberiete rovný úverový plán.

S upraveným termínovým plánom budete dostávať mesačné platby iba po vopred určené obdobie, ale úverový rámec zostane k dispozícii, kým ho nevyčerpáte. S týmto plánom sa môžete vyhnúť vyčerpaniu peňazí, ak svoj úverový limit použijete opatrne. Peniaze vám môžu tiež rýchlo dôjsť, ak úverový rámec vyčerpáte hneď na začiatku.

Bezpečnejšou voľbou je spoliehať sa predovšetkým na termínované platby, kým sa obdobie neskončí, nechať si zvýšiť úverový rámec, a až potom sa spoľahnite na tento úverový rámec. Ak nikdy nepoužijete úverový rámec, môžete mať dostatok vlastného kapitálu na to, aby ste sa v budúcnosti mohli flexibilne predať svojim domovom, splatiť pôžičku a presťahovať sa.

#5. Držba reverznej hypotéky

Plány s najmenším rizikom, že sa minú peniaze, sú splátkový kalendár upravený držiteľom alebo držiteľom - pokiaľ dlžník drží krok s poistením vlastníka domu, daňami z nehnuteľnosti a opravami domu. Ak niektorú z týchto vecí nesplníte, pôžička sa stane splatnou.

Plány splatnosti funkčného obdobia majú nastaviteľnú úrokovú sadzbu a poskytujú rovnaké mesačné platby na celý život, pokiaľ aspoň jeden dlžník žije v dome ako hlavnom bydlisku.

#6. Upravená reverzná hypotéka

Upravené držanie poskytuje fixné mesačné platby na celý život aj úverový rámec. Poskytuje vám menšiu mesačnú splátku, ako keby ste si zvolili rovný plán držby, a váš úverový rámec bude menší, ako keby ste si zvolili rovný úverový plán.

Opäť platí, že ak nikdy nepoužijete úverový rámec, budete dlhovať menej, takže táto kombinovaná možnosť je dobrou voľbou, ak chcete doživotný garantovaný príjem s menším rizikom, že vyčerpáte všetok svoj vlastný kapitál a nebudete si to môcť dovoliť hýbať sa.

Ako sa vyhnúť nedostatku peňazí

Čakanie na reverznú hypotéku tak dlho, ako môžete, je jedným zo spôsobov, ako obmedziť šance na prežitie výnosov. CFPB varuje, že mladší dôchodcovia s dlhšou očakávanou dĺžkou života majú väčšiu šancu vyčerpať všetok svoj domáci kapitál pomocou reverznej hypotéky. Nie je to problém, ak sú schopní starnúť na mieste - zostať celý život vo svojich domovoch - ale je to problém, ak sa chcú alebo potrebujú presťahovať neskôr.

Budúce zvýšenie úrokových sadzieb by mohlo znížiť, koľko si môžete požičať, aj keď ste starší. Jack M. Guttentag, emeritný profesor financií na Wharton School na Pensylvánskej univerzite, sa touto problematikou zaoberal. Zistil, že 62-ročný muž, ktorý čakal na získanie reverznej hypotéky do 72 rokov a ktorý si vybral úverový rámec ak by úrokové sadzby zostali, platobný plán by mohol zvýšiť ich úverový rámec o 17% tým, že by tých 10 rokov čakal, to isté. Ak by sa však úrokové sadzby zdvojnásobili, ten istý dlžník by mal prístup k 69% menšej línii. Preto môže mať zmysel uzavrieť reverzný hypotekárny úverový plán čo najskôr a potom nechať riadok nedotknutý tak dlho, ako je to možné, aby sa maximalizoval jeho rastový potenciál.

Zmena aktuálneho plánu

Ak ste si už zobrali reverznú hypotéku a myslíte si, že by vám mohlo hroziť vyčerpanie výnosov, porozprávajte sa so svojim veriteľom o zmene plánu splátok. Pokiaľ ste nešli cestou jednorazovej paušálnej sadzby s pevnou sadzbou, môžete zmeniť svoj platobný plán-za predpokladu, že sa budete držať v medziach istiny úveru. Veľkou otázkou je, či ste už dosiahli alebo sa blížite k dosiahnutiu hlavného limitu. Zmena platobného plánu je oveľa jednoduchšia ako refinancovanie a vyžaduje iba administratívny poplatok vo výške 20 dolárov.

Dilema nepožičiavajúceho manžela

Bez ohľadu na to, ktorý platobný plán si vyberiete, ak máte mladšieho manžela, ktorý si nepožičiava, hrozí im prežitie výnosov z reverznej hypotéky, ak zomriete ako prví. Zákony, ktoré nadobudli účinnosť v roku 2015, chránia kvalifikovaných manželov, ktorí si nepožičiavajú, pred tým, že sa budú musieť vysťahovať z domu, ak im to manžel alebo manželka požičiavajú. Nepožičiavajúci manželia však nesmú dostávať žiadne ďalšie platby po tom, ako dlžník zomrie. Toto pravidlo uľahčuje pozostalým manželom, ktorí si nepožičiavajú, efektívne prežiť výnosy zo reverznej hypotéky.

Pozostalý manželský partner môže byť schopný predať dom a splatiť reverznú hypotéku. V závislosti od toho, akú hodnotu má dom a aký vysoký je zostatok pôžičky, však predaj nemusí nechať pozostalému manželovi dostatok hniezdneho vajíčka, z ktorého by mohol žiť. Ak má pozostalý manželský partner dostatočný príjem na to, aby sa mohol kvalifikovať na pravidelnú hypotéku dopredu, bolo by možné refinancovať reverznú hypotéku.

Ak je reverzný zostatok hypotéky vyšší ako hodnota domu, najlepšou možnosťou je, aby si pozostalý manželský partner ponechal bývanie v dome - predaj alebo nechať zabaviť veriteľa ponechá pozostalého bez bývania a bez hotovosti od Domov.

(Pozri tiež, Reverzná hypotéka: Mohla by vaša vdova prísť o dom?)

Spodný riadok

Napriek tomu, čo niektoré reklamy na reverznú hypotéku vedú k presvedčeniu seniorov, existuje mnoho spôsobov, ako prežiť výnosy z reverznej hypotéky. Predtým, ako si vy alebo váš blízky vezmete tento typ pôžičky, je dôležité porozumieť okolnostiam, za ktorých reverzná hypotéka nemusí poskytovať finančné zabezpečenie na celý život. Využite tieto znalosti, či si vziať tento druh pôžičky a ktorý plán dáva najväčší zmysel a poskytuje najlepšie zabezpečenie.

(Pozri tiež, Porovnanie reverzných hypoték vs. Forwardové hypotéky, 5 najlepších alternatív k reverznej hypotékea Pravidlá pre získanie reverznej hypotéky FHA.)