Pochopenie postupu a požiadaviek na úschovu

Kúpa domu môže byť komplikovaný proces, na ktorý väčšina ľudí väčšinou nie je pripravená a v skutočnosti mu nerozumie. V rámci fáz nákupu a predaja domu - od ponuky až po obhliadku domu a získanie schválenia hypotéky - sú ďalšie akcie, ktoré sa musia stať.

Jeden z tých ťažko pochopiteľných prvkov je proces bytia v úschove, ku ktorému dochádza medzi okamihom, keď predávajúci prijme ponuku a kupujúci dostane kľúče od nového domu. Ako sa na to pripravujete? Tu je 10-krokový krok celým procesom, takže bez strechy nad hlavou nezostanete stáť v daždi.

1. Otvorte si viazaný účet

Akonáhle sa s predajcom dohodnete na cene a podpíšete obojstranne prijateľnú kúpnu zmluvu, vaša realitný agent vyberie vaše seriózne peniaze - niečo ako vklad v dobrej viere, ktorý sa nakoniec použije na váš down platba - a vložte ju na viazaný účet v viazanej spoločnosti alebo službe uvedenej v nákupe dohoda.

Vkladový účet je vedený externou stranou za účelom držania cenností, ako sú peniaze, listiny o majetku a osobné finančné dokumenty v mene dvoch dohodnutých strán, kým počas finančného obdobia nebudú splnené stanovené podmienky transakciu. V závislosti od dôvodu úschovy sa escrow agent môže ísť o titulnú spoločnosť, ktorá sa špecializuje na nehnuteľnosti, banku alebo inú finančnú inštitúciu, alebo súkromnú osobu poverenú touto úlohou.

Escrow spoločnosť vystupuje ako neutrálna tretia strana zhromaždiť požadované finančné prostriedky a dokumenty zahrnuté v procese zatvárania vrátane počiatočného šeku na vážne peniaze, dokumentov o pôžičke a podpísanej listiny. V niektorých oblastiach môžu tento proces namiesto escrowskej spoločnosti zvládnuť advokáti. V takom prípade sa to často nazýva „vyrovnanie“ a nie „escrow“.

2. Čakajte na Veriteľovo hodnotenie

Banka alebo iný veriteľ poskytujúci vašu hypotéku urobí svoje ohodnotenie majetku - za ktorý zvyčajne zaplatíte vy, kupujúci - na ochranu svojich finančných záujmov v prípade, že by niekedy potreboval zabaviť majetok. Ak je ocenenie nižšie ako ponúkaná cena, veriteľ vám nedá financovanie pokiaľ nie ste ochotní prísť s rozdielom v hotovosti alebo predajca nezníži cenu na odhadovanú sumu.

Vaše ďalšie možnosti, ako sa pokúsiť zmeniť názor odhadcu, sú tieto:

• Uveďte ďalšie informácie o tom, prečo si myslíte, že by dom mal byť ocenený vyššou sumou.
• Získajte druhé hodnotenie.
• Skúste ísť s iným veriteľom a dúfajte, že hodnotenie bude vo váš prospech.

Pokiaľ nie je možná žiadna z týchto možností, budete môcť kúpnu zmluvu zrušiť.

3. Bezpečné financovanie

Mal si už byť vopred schválené o hypotéku v čase prijatia vašej kúpnej zmluvy. Akonáhle poskytnete svojmu veriteľovi adresu nehnuteľnosti, pripraví v dobrej viere odhad alebo vyhlásenie s podrobnosťami o výške vášho úveru, úrokovej sadzbe, zatváracie náklady, a ďalšie náklady súvisiace s nákupom. Pred podpísaním tohto dokumentu môžete chcieť dohodnúť čísla.

Akonáhle budete mať svoj písomný úverový záväzok, je načase odstrániť finančnú podmienku písomne ​​z kúpnej zmluvy, ak taká existuje.

Agenti často tiež zahŕňajú nepredvídateľné udalosti predaja domov v kúpnych zmluvách zabrániť kupujúcim v tom, aby súčasne vlastnili dva domy a platili dve hypotéky. Tento typ nepredvídaných udalostí poskytuje kupujúcemu určitý čas na predaj svojho súčasného domu pred uzavretím viazaného úschovy v novom dome.

4. Schváľte informácie o predajcovi

Počas tohto kroku by ste mali dostať písomné upozornenie na všetky zjavné problémy, ktoré už zistil predajca alebo zástupca predávajúceho. Z garáže sa napríklad mohla stať obytná časť, čím sa porušili predpisy o mestskom bývaní. O podobných problémoch už môžete vedieť, pretože sú často uvedené v zozname.

5. Získajte domácu prehliadku

Domáca kontrola

Nie ste povinní získať a domáca kontrola pri kúpe domu, ale je vo vašom najlepšom záujme to urobiť. Za pár stoviek dolárov vám profesionálny domáci inšpektor povie, či sa v domácnosti nenachádzajú nejaké nebezpečné alebo nákladné chyby. Ak existujú, budete o nich chcieť vedieť, aby ste mohli odstúpiť od nákupu, požiadať predajcu o ich opravu alebo požiadať predajcu o zníženie ceny, aby ste opravy zvládli sami.

Predovšetkým nemôžete vyjednávať so žiadnym predajcom ústupky tu, ak je v zmluve uvedené, že kúpite nehnuteľnosť „tak, ako je“. Ak sa proces kontroly skončí uspokojivo budete potom musieť odstrániť prípadnú inšpekciu kúpnej zmluvy v písanie. Tento krok zopakujete po ďalších kontrolách.

Kontrola škodcov

Ak veriteľ nevyžaduje kontrolu škodcov, možno ho budete chcieť získať aj vy, aby ste sa uistili, že v dome nie sú termity, tesárske mravce ani iní škodcovia, ako sú plotice alebo potkany. Tieto problémy nemusia byť zrejmé počas denných hodín, keď ste si s najväčšou pravdepodobnosťou prezreli dom, a boli by strašne nevítaným objavom potom, ako sa nasťahujete. Ak sa vyskytnú problémy so škodcami, bude ich potrebné pred predajom odstrániť - za predpokladu, že chcete v nákupe pokračovať. Toto je ďalšia oblasť, kde by ste mohli chcieť znova vyjednať s predajcom o zaplatení práce.

Inšpekcia životného prostredia

Niekedy sa odporúča vykonať environmentálnu kontrolu na kontrolu toxínov v domácnosti, ako sú plesne, radónový plyn a azbest. Na domovskej stránke môžu byť tiež problémy, ako napríklad kontaminácia z miesta v blízkosti skládky, bývalého ropného poľa, čistiarne alebo čerpacej stanice. Akékoľvek problémy odhalené v tejto oblasti môžu znamenať vážne ohrozenie zdravia a ich odstránenie môže byť neúmerne drahé.

Ďalšie kontroly

Oblasti vystavené zemetraseniu môžu vyžadovať pôdnu správu a/alebo geologickú správu na posúdenie rizika vážneho poškodenia majetku v prípade takejto katastrofy. Mnoho oblastí vyžaduje hlásenie povodní. Ak je pravdepodobnosť zaplavenia domu príliš vysoká, nebudete môcť získať poistenie majiteľa domu, čo znamená, že nemôžete získať hypotéku. V niektorých prípadoch tento problém vyrieši kúpa povodňového poistenia k poisteniu vlastníka domu. Vo vidieckych oblastiach by sa mal vykonať pozemkový prieskum na overenie hraníc majetku - v mestských oblastiach sú hranice už spravidla veľmi jasné.

6. Kúpte si poistenie nebezpečenstva

To zahŕňa poistenie vlastníka domu a akékoľvek ďalšie krytie požadované vo vašej geografickej oblasti, ako je poistenie proti povodniam. Do splatenia hypotéky budete musieť mať poistenie majiteľa domu - a pravdepodobne by ste to aj chceli. Vyberte si vlastnú poisťovňu, ktorá sa môže líšiť od tej, ktorú si vyberá veriteľ, a nakupujte, aby ste získali najlepšiu sadzbu.

7. Správa o názve a poistenie

Tieto položky vyžaduje aj váš veriteľ, ale opäť by ste ich chceli. Titulná správa zaisťuje, že vlastníctvo nehnuteľnosti je jasné - to znamená, že na nehnuteľnosť nie sú žiadne záložné práva a nikto iný ako predávajúci nemá nárok na akúkoľvek jej časť.

Poistenie titulu chráni vás a veriteľa pred akýmikoľvek právnymi problémami, ktoré by mohli nastať neskôr, ak sa počas vyhľadávania titulu niečo nezobrazí.

Ak je na názve niečo zlé - známy ako oblak alebo chyba - predajca ho musí opraviť, aby mohol predaj pokračovať alebo vás nechá odísť. V závislosti od toho, kde žijete, môže byť viazaná spoločnosť a titulná spoločnosť rovnaká.

8. Záverečná prechádzka

Je vhodné nehnuteľnosť znova skontrolovať tesne pred zatvorením, aby ste sa presvedčili, že nedošlo k žiadnym novým škodám a že vám predajca nechal položky uvedené v kúpnej zmluve ako spotrebiče resp príslušenstvo. V tomto štádiu procesu pravdepodobne nebudete môcť vycúvať, pokiaľ dom neutrpí vážne škody. Nie je však neobvyklé, že drobný kupujúci tlačí na svojho agenta, aby zrušil dohodu kvôli niečomu nepodstatnému.

9. Prečítajte si formulár HUD-1

Minimálne jeden deň pred zatvorením dostanete formulár HUD-1 alebo záverečný výpis o podmienkach pôžičky a nákladov na zatvorenie. Porovnajte to s odhadom dobrej viery, ktorý ste podpísali skôr. Oba dokumenty by mali byť veľmi podobné. Hľadaj zbytočné, neočakávané alebo nadmerné poplatky, ako aj vyslovené chyby.

10. Zavrieť Escrow

Proces zatvárania sa líši v závislosti od štátu, ale v zásade budete musieť podpísať hromadu papierov, s ktorými by ste si mali urobiť čas a pozorne si ich prečítať. Predávajúci bude mať tiež podpisové papiere. Potom, čo budú podpísané všetky papiere, správca úschovy pripraví nový listinu, v ktorej vás uvedie ako vlastníka nehnuteľnosti a zašle ju okresnému zapisovateľovi. Odošlete pokladničný šek alebo zabezpečíte bankový prevod, aby ste splnili zostávajúcu zálohu - z ktorých niektoré sú kryté vašou vážnosťou peniaze - a náklady na zatvorenie a váš veriteľ prevedie vaše pôžičkové prostriedky na úschovu, aby predávajúci a prípadne veriteľ predávajúceho mohli byť zaplatené.

Ak sa dostanete tak ďaleko, konečne sa zmocníte domu.

Pokyny pre viazanú pôžičku FHA

Pri tradičných hypotékach sa v tomto mieste vaše skúsenosti so viazaným účtom spravidla končia. Ak však kupujete dom s pôžičkou od Federal Housing Administration (FHA), vaše obchody s viazanými účtami pokračujú iným spôsobom, z rôznych dôvodov.

Pôžičky FHA vyžadujú, aby bol vedený viazaný účet pre dane z nehnuteľnosti, poistenie majiteľa domu a poistné hypotéky (MIP). Ten je požadovaný pre dlžníkov, ktorí zaplatia zálohu nižšiu ako 20%. Namiesto platenia daní priamo vláde a poistného poisťovateľovi platí dlžník FHA jednu dvanástinu týchto výdavkov každý mesiac, okrem svojej hypotéky a splátky úrokov, do účet. Na viazanom účte sú tieto peniaze, až kým nie sú splatné účty na konci roka.

V tomto okamihu sa mesačné viazané platby na nasledujúci rok upravia nahor alebo nadol podľa toho, či na účte bežného roka došlo k nedostatku alebo prebytku. Držitelia hypotéky sú povinní zaslať vám ročný výkaz o aktivite vášho viazaného účtu, ktorý sa môže označovať aj ako účet zaistený hypotékou.

Prečo to všetko? Pretože, hrubo povedané, žiadatelia o pôžičku FHA sú považovaní za vyššie riziko: často majú nižšie kreditné skóre, menšie príjmy a menej aktív - všetky dôvody, prečo hľadajú pôžičky FHA, ktoré majú na dlžníkov menej prísne požiadavky ako konvenčné hypotéky. Veritelia sú ochotní predĺžiť im hypotéky kvôli podpore FHA a FHA je ochotná ich poskytnúť. Chce však zaistiť zaplatenie účtov, a teda mandát viazaného účtu.

Spodný riadok

Váš realitný agent bude dohliadať na celý tento proces úschovy, takže sa príliš nezaujímajte, ak nerozumiete každému detailu. Pri akejkoľvek transakcii, v ktorej finančne tak veľa posúvate, je však dobré mať ju aspoň základnú predstavu o tom, čo sa deje, aby ste neboli zneužívaní - alebo neúmyselne stratili svoje Domov.