Fannie Mae: Posojila, HomePath in vse, kar morate vedeti

Fannie Mae - uradno znana kot Zvezno nacionalno hipotekarno združenje (FNMA) - je a podjetje, ki ga sponzorira vlada (GSE), ki ga je najel Kongres za spodbujanje lastništva stanovanj in zagotavljanje likvidnosti na hipotekarnem trgu. Ustanovljen je bil leta 1938 med Velika depresija kot del Nova ponudba. Njegov namen je pomagati posojilojemalcem z nizkimi do zmernimi dohodki pri pridobivanju sredstev za dom.

Kaj počne Fannie Mae

Kot sekundarni hipotekarni trg udeleženka, Fannie Mae ne daje hipotekarnih posojil. Namesto tega ohranja sredstva, ki tečejo posojilodajalcem z nakupom ali jamstvom za hipoteke, ki jih izdajo kreditne zadruge, banke, varčevalciin druge finančne institucije. Je eden od dveh velikih kupcev hipotek na sekundarnem trgu. Drugi je njegov brat Freddie Macali zvezno hipotekarno korporacijo za stanovanjske kredite, ki je prav tako GSE, ki jo je najel Kongres.

Po nakupu hipotek na sekundarnem trgu jih Fannie Mae združi v oblikovanje hipotekarni vrednostni papirji (MBS). MBS so vrednostni papirji, zavarovani s premoženjem, ki so zavarovani s hipoteko ali skupino hipotek. Hipotekarne vrednostne papirje Fannie Mae nato kupujejo institucije, kot so zavarovalnice, pokojninski skladi in investicijske banke. Zagotavlja plačila glavnice in obresti na svojem MBS.

Fannie Mae ima tudi svoj portfelj, ki se običajno imenuje zadržan portfelj in vlaga v lastne in hipotekarne vrednostne papirje drugih institucij. Fannie Mae izda dolg, imenovan agencijski dolg, za financiranje svojega zadržanega portfelja.

Fannie Mae z vlaganjem v hipotekarni trg ustvarja likvidnost za posojilodajalce, kar jim to omogoča podpisati ali financirati dodatne hipoteke. Leta 2020 je Fannie Mae na hipotekarnem trgu zagotovila 1,4 bilijona dolarjev likvidnosti, kar je Američanom z nizkimi dohodki pomagalo pri nakupu, refinanciranju ali najemu približno šest milijonov domov.

Fannie Mae Stock

Cena delnice Fannie Mae

Fannie Mae se od leta 1968 javno trguje. Do leta 2010 je trgoval na New York Stock Exchange (NYSE). Po Velika recesija in vpliv, ki ga ima na stanovanjski trg, Fannie Mae je bila prisiljena, da ne proda delnic, ker ni izpolnila zahteve po najnižji ceni, ki jo je določila NYSE. Fannie Mae zdaj trguje čez pult.

V drugi polovici leta 2008 je vlada prek a. Prevzela Fannie Mae in Freddie Mac konservatorstvo od Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA). The Ameriško zakladništvo zagotovil 191,5 milijard dolarjev za ohranitev plačilne sposobnosti obeh. Obe agenciji sta denar vrnili, nato pa še nekaj.

Avgusta 2012 so bili spremenjeni pogoji, ki urejajo dividendne obveznosti Fannie Mae, tako da je ameriško zakladništvo na koncu vsakega četrtletja terjalo dobiček in v primeru primanjkljaja zagotovilo kapital. Septembra 2019 sta ministrstvo za finance in FHFA objavila, da bi Fannie Mae in Freddie Mac lahko začela obdržati svoj zaslužek, da bi povečala kapitalske rezerve v višini 25 milijard USD oziroma 20 milijard USD. Ta korak je korak k prehodu iz konzervatorstva.

Zahteve za posojilo Fannie Mae

Hipotekarni posojilodajalec mora za poslovanje s Fannie Mae upoštevati izjavo o posojilu subprime, ki jo je izdala zvezna vlada. Izjava obravnava več tveganj, povezanih z subprime posojila, kot so nizke uvodne obrestne mere, ki jim sledi višja spremenljiva obrestna mera, zelo visoke omejitve, koliko je lahko obrestna mera povečanje, omejeno na dokumentacijo o dohodku posojilojemalca, in lastnosti izdelka, zaradi katerih je posojilo pogosto refinancirano verjetno.

Hipoteke, ki jih Fannie Mae kupuje in jamči, morajo izpolnjevati stroga merila. Omejitev na primer za a klasično posojilo za enodružinsko hišo leta 2021 znaša 548.250 USD (v primerjavi s 510.400 USD leta 2020) za večino območij in 822.375 USD (v primerjavi s 765.600 USD leta 2020) za območja z visokimi stroški, vključno s Havaji in Aljasko. Te meje določa FHFA.

Za pridobitev posojila, ki ga podpira Fannie Mae, boste morali iti prek pooblaščenega posojilodajalca. Poleg izogibanja zgoraj omenjenim posojilom posojilojemalec morajo posojilodajalci izpolnjevati merila za upravičenost in zavarovanje, ki zagotavljajo kreditno kakovost financiranja.

Kako se prijaviti za hipoteko Fannie Mae

Ko najdete posojilodajalca, ki je primeren za izdajo posojila, zavarovanega z Fannie Mae, vas bo vodilo pri izpolnjevanju enotne vloge za stanovanjsko posojilo. Zbrati in predložiti morate finančne podatke in dokumentacijo. To vključuje evidenco o zaposlitvi in ​​bruto dohodku ter izkaze, na primer a W-2 ali 1099 obrazec za varnostno kopiranje teh podatkov. Zagotoviti boste morali tudi skupne mesečne dolžniške obveznosti, na primer stanje na kreditnih karticah, avtomobilska plačila, preživnino in preživnino za otroke.

Na splošno posojilodajalci raje sledijo tem 28/36 pravilo—To pomeni, da gospodinjstvo ne sme porabiti največ 28% mesečnega dohodka za stanovanjske stroške in največ 36% za servisiranje dolga (vključno s hipotekami in avtomobilskimi posojili). Fannie Mae bo sprejela največ razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) 36%, čeprav je to lahko tudi do 45%, če posojilojemalec izpolnjuje kreditne ocene in obvezne rezerve.

Če je vaše razmerje DTI previsoko, lahko izvedete večji polog, kar bo zmanjšalo mesečne stroške. Medtem ko se 20% polog šteje za idealnega, bodo nekateri posojilojemalci lahko odplačali le 3%.

Kupci stanovanj morajo izpolnjevati tudi minimalne kreditne zahteve, da so upravičeni do hipotekarnih posojil, ki jih podpira Fannie Mae. Za enodružinsko hišo, ki je primarno prebivališče, a FICO rezultat najmanj 620 za posojila s fiksno obrestno mero in 640 for hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) je potrebno. Seveda, boljši ali višji kot je vaš rezultat FICO, bolj ste upravičeni do najnižjih razpoložljivih obrestnih mer.

Spremembe posojil

Po hipotekarni zlom, Fannie Mae se je začela osredotočati na spremembe posojil. Spremembe posojil spreminjajo pogoje obstoječe hipoteke, da se posojilojemalcem pomagajo izogniti neplačilom, končati z zaprtjem in na koncu izgubiti domove. Spremembe lahko vključujejo nižjo obrestno mero in podaljšanje roka posojila, kar bi znižalo mesečna plačila. Fannie Mae in Freddie Mac sta od septembra 2008 dokončala več kot 2,45 milijona sprememb posojila.

Fannie Mae HomePath

Ko pride do izvršbe na hipoteko, pri kateri je Fannie Mae lastnica/vlagatelj, ali ko nepremičnine pridobijo prek dejanja namesto izvršbe ali odvzem, Fannie Mae poskuša prodati nepremičnine pravočasno, da bi zmanjšala možne vplive na skupnost. HomePath.com je spletno mesto Fannie Mae, kjer lahko kupci in vlagatelji stanovanj iščejo in dajejo ponudbe na teh nepremičninah, HomeReady by Fannie Mae pa kupcem ponuja izdelke za financiranje nepremičnin.

V nekaterih primerih je na voljo posebno financiranje. Ti vključujejo pomoč pri zaključku stroškov, 3% vplačila in stroške izboljšanja, vezane na posojilo.

HomePath.com ponuja izključno nepremičnine v lasti Fannie Mae in vključuje enodružinske hiše, mestne hiše in etažne lastnine. Fannie Mae uporablja lokalne strokovnjake za nepremičnine za pripravo, vzdrževanje in popis nepremičnin za prodajo. Večina oglasov vsebuje fotografije, opise nepremičnin in druge podrobnosti, vključno s podatki o šoli in okolici.

Fannie Mae in COVID-19

Zaradi finančnega vpliva trenutne pandemije koronavirusa se je nešteto lastnikov stanovanj znašlo v situacijah, ko niso mogli privoščiti svojih hipotekarnih plačil. Za pomoč v tej situaciji je Zakon o pomoči, pomoči in gospodarski varnosti pri koronavirusu (CARES), sprejeto marca 2020, je zahtevalo, da posojilodajalci, ki imajo zvezne hipoteke, podprte s pandemijo, svojim strankam odobrijo vzdržljivost do 180 dni in zadržijo deložacije, povezane z izvršbo. Kot del tega je Fannie Mae ponudila naslednje možnosti hipotekarne pomoči in olajšave za posojilojemalce hipoteke za eno družino, na katere je sedanji državljan finančno vplival v sili:

• Sposobnost zahtevanja hipotekarne pomoči, če se obrnete na hipotekarnega serviserja
• Začasna prekinitev prodaje in izselitve izterjave naj bi se končala 31. julija 2021, vendar je bila prekinitev izselitve prestavljena na 30. september 2021.
• Upravičenost do načrta vzdržljivosti za zmanjšanje ali prekinitev hipotekarnih plačil za največ 12 mesecev
• Začasna prekinitev poročanja kreditnega urada o zapadlih plačilih posojilojemalcev v načrtu strpnosti zaradi stisk, ki so posledica trenutne pandemije
• V posojilojemalčevem načrtu ni vdolbin za zamudo
• Zahteva, da bo serviser po potrpežljivosti delal s posojilojemalci na stalnem načrtu, da bo pomagal ohraniti ali po potrebi zmanjšati zneske mesečnih plačil, vključno s spremembo posojila

Podaljšanje moratorija

Konec junija 2021 je predsednik Biden napovedal dodatne ukrepe za preprečitev zasega. Njegova uprava je podaljšala moratorij na izvršbo do zadnjega dne v juliju, podaljšali pa so tudi vpis v potrpežljivost rok do 30. septembra 2021 za nekatere posojilojemalce, katerih hipoteke imajo tri zvezne agencije, ki jih podpirajo hipoteke.

Poleg tega je FHFA uvedla tudi prožnejše standarde posojil in ocenjevanja posojil, ki sta jih podprla Fannie Mae in Freddie Mac. prepričani, da bi lahko kupci stanovanj v času pandemije zaprli posojila in da bi lahko vse vpletene strani ohranile socialno distanciranje v celotnem obdobju proces. Ti standardi zdaj omogočajo:

• Nadomestne ocene posojil za nakup in refinanciranje (izvajanje ocen po sistemu »on-line« in spletno ocenjevanje v primerjavi s spletnim mestom)
• Alternativne metode za dokumentiranje dohodka in preverjanje zaposlitve pred zaprtjem posojila (na primer preverjanje zaposlitve po e -pošti)
• Razširitev uporabe pooblastilo za pomoč pri zapiranju posojil (na primer e-podpisi)

Prilagodljivosti glede dokumentiranja dohodka in pooblastila so potekle 30. aprila 2021, vendar je bila prilagodljivost alternativnih ocenjevanj podaljšana na 31. maj 2021. Medtem ko so nekatere začetne zaščite po zakonu CARES potekle, je predsednik Joe Biden do 31. julija 2021 podaljšal moratorij na izvršbo za hipoteke z zvezno garancijo.

Program RefiNow Fannie Mae

Fannie Mae bo od 5. junija 2021 imetnikom hipotekarnih posojil z nizkimi dohodki ponudila novo možnost refinanciranja s programom RefiNow, ki naj bi znižal njihova mesečna plačila in obrestne mere. Da bi bili upravičeni, morajo lastniki stanovanj zaslužiti pri 80% ali manjšem povprečnem dohodku na svojem območju (AMI).

Namen tega programa je pomagati več lastnikom stanovanj pri refinanciranju tako, da odstrani nekatere ovire tradicionalnega procesa refinanciranja, izboljša cenovno dostopnost in spodbuja trajnostno lastništvo stanovanj. »Posojilojemalci z nižjimi dohodki običajno refinancirajo počasneje kot posojilojemalci z višjimi dohodki, pri čemer potencialno manjkajo priložnost za prihranek pri stanovanjskih stroških, «pravi Malloy Evans, višji podpredsednik in glavni direktor za kreditna tveganja za eno družino, Fannie Mae.

Če lastniki stanovanj niso prepričani, ali je Fannie Mae lastnica njihove hipoteke, jih lahko obiščejo Orodje za iskanje posojila Fannie Mae. Program RefiNow ponuja lastnikom stanovanj več prednosti. Prvič, zahteva znižanje obrestne mere lastnika stanovanja za najmanj 50 bazičnih točk in prihranek najmanj 50 USD pri mesečnem hipotekarnem plačilu lastnika stanovanja. Drugič, Fannie Mae bo posojilodajalcu v času nakupa posojila zagotovila 500 USD kredita, če za transakcijo je bila pridobljena ocena, ki jo je treba prenesti od posojilodajalca na lastnik stanovanja.

Če se želite prijaviti za RefiNow, mora lastnik stanovanja izpolnjevati te pogoje:

• Imeti morate hipoteko, zavarovano s Fannie Mae, zavarovano z glavno rezidenco na enoto.
• Imeti trenutni dohodek na ali pod 80% AMI (ne dohodek ob nastanku prvotnega posojila).
• Nikoli niste zamudili hipotekarnega plačila v zadnjih šestih mesecih in ne več kot enega zamujenega hipotekarnega plačila v zadnjih 12 mesecih.
• Imeti morate hipoteko z razmerjem med posojilom in vrednostjo do 97%, razmerjem med dolgom in dohodkom 65% ali manj in najmanj 620 točk FICO.