Kako delujejo hipoteke samo za obresti?

Če želite mesečno plačilo hipoteka to je nižje od tistega, kar lahko dobite pri posojilu s fiksno obrestno mero, vas bo morda privabil hipoteka samo za obresti. Če več let na začetku posojila ne boste plačevali glavnice, boste imeli boljši mesečni denarni tok.

Kaj pa se zgodi, ko se izteče obdobje samo za obresti? Kdo ponuja ta posojila? In kdaj je smiselno dobiti enega? Tu je kratek vodnik po tej vrsti hipoteke.

Kako so strukturirane hipoteke samo za obresti

Na splošno je hipoteka samo za obresti tista, pri kateri plačate samo obresti za prvo več let - običajno pet ali deset - in ko se to obdobje konča, začnete plačevati glavnico in obresti. Če želite plačati glavnico v obdobju samo za obresti, lahko, vendar to ni pogoj posojila.

Običajno boste videli posojila samo za obresti, strukturirana kot 3/1, 5/1, 7/1 ali 10/1 hipoteke z nastavljivo obrestno mero (Roke). Posojilodajalci pravijo, da sta izbiri 7/1 in 10/1 najbolj priljubljeni pri posojilojemalcih. Na splošno je obdobje brez obresti enako obdobju s fiksno obrestno mero za posojila s prilagodljivo obrestno mero. To pomeni, da imate na primer ARM 10/1, bi obresti plačali le prvih deset let.

Na an ARM samo za obresti, po koncu uvodnega obdobja se bo obrestna mera enkrat letno prilagodila (od tod izvira »1«) na podlagi referenčne obrestne mere, kot je npr. TEŽA plus marža, ki jo določi posojilodajalec. Referenčna obrestna mera se spreminja s spreminjanjem trga, vendar je marža vnaprej določena v času najema posojila.

Omejitev omejitev obrestnih mer Spremembe obrestnih mer. To velja za vse ARM-je, ne samo za ARM-je samo za obresti. The začetna zgornja meja obrestne mere za 3/1 ARM in 5/1 ARMS sta običajno dva, pravi Casey Fleming, posojilojemalec pri C2 Financial Corp v San Diegu in avtor knjige "Vodnik za posojila: Kako do najboljše možne hipoteke. "To pomeni, da če je vaša začetna obrestna mera tri odstotke, potem ko se obdobje samo za obresti konča v četrtem ali šestem letu, vaša nova obrestna mera ne bo višja od petih odstotkov. Za 7/1 ARM in 10/1 ARM je začetna zgornja meja običajno pet.

Po tem so povišanja običajno omejena na dva odstotka na leto, ne glede na uvodno obdobje ARM. Doživljenjske omejitve so skoraj vedno pet odstotkov nad začetno obrestno mero posojila, pravi Fleming. Če je torej vaša začetna stopnja tri odstotke, bi se lahko v osmem letu povečala na pet odstotkov, v devetem letu na sedem odstotkov, v desetem letu pa na največ osem odstotkov.

Ko se obdobje samo za obresti konča, boste morali začeti odplačevati glavnico v preostalem obdobju posojila-na a v celoti amortiziran na podlagi posojilodajalca. Današnja posojila samo za obresti nimajo plačila z baloni; po zakonu običajno niti niso dovoljeni, pravi Fleming. Če je torej celoten rok 7/1 ARM 30 let in obdobje brez obresti sedem let, bo v osmem letu vaše mesečno plačilo preračunajte na podlagi dveh stvari: prvič, nove obrestne mere in drugič, odplačila glavnice za preostalih 23 leta.

Posojila samo z obrestnimi merami

Hipoteke samo s fiksno obrestno mero niso tako pogoste. S 30-letnim posojilom samo z obrestno mero lahko obresti plačujete le deset let, nato pa preostalih 20 let plačujete obresti plus glavnico. Ob predpostavki, da v prvih desetih letih niste dali ničesar glavnici, bi se vaše mesečno plačilo v enem letu znatno povečalo 11, ne samo zato, ker bi začeli odplačevati glavnico, ampak zato, ker bi glavnico odplačevali le 20 let namesto 30 leta. Ker v obdobju brez obresti, ko se obrestna mera ponastavi, ne odplačujete glavnice, novo plačilo obresti temelji na celotnem znesku posojila. Posojilo v višini 100.000 USD s 3,5 -odstotno obrestno mero bi v prvih desetih letih stalo le 291,67 USD na mesec, v preostalih 20 letih pa 579,96 USD (skoraj dvakrat).

V 30 letih bi vas posojilo v višini 100.000 USD stalo 174.190,80 USD - izračunano kot (291,67 USD x 120 plačil) + (579,96 USD x 240 plačil). Če bi najeli 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero po isti 3,5-odstotni obrestni meri (kot je navedeno zgoraj), bi bili vaši skupni stroški v 30 letih 161 656,09 USD. To je 12.534,71 USD več obresti za posojilo samo za obresti, zato dodatni stroški obresti ne želite obdržati posojila samo za obresti do konca njegovega trajanja. Tvoj dejanski Odhodki za obresti bo manj, če upoštevate odbitek davka na hipotekarne obresti.

Ali so te vrste posojil široko dostopne?

Ker je toliko posojilojemalcev v času nastalo težave s posojili samo za obresti mehurček leta banke oklevajo pri ponudbi izdelka, pravi Yael Ishakis, podpredsednik FM Home Loans v Brooklynu v New Yorku in avtor knjige "Popoln vodnik za nakup stanovanja."

Fleming pravi, da je večina posojil z variabilno obrestno mero z določenim obdobjem pet, sedem ali deset let. Jumbo posojilo je vrsta neskladnega posojila. Za razliko od skladnih posojil, neustrezna posojila običajno niso primerna za prodajo podjetjem, ki jih sponzorira vlada, Fannie Mae in Freddie Mac - največji kupci skladnih hipotek in razlog, zakaj so skladna posojila tako široko dostopna.

Ko Fannie in Freddie od hipotekarnih posojilodajalcev kupujeta posojila, dajo posojilojemalcem na voljo več denarja za izdajo dodatnih posojil. Neskladna posojila, kot so posojila samo za obresti, so omejena sekundarni hipotekarni trg, zato je težje najti vlagatelja, ki bi jih hotel kupiti. Več posojilodajalcev se drži teh posojil in jih servisira interno, kar pomeni, da imajo manj denarja za dodatna posojila. Posojila samo za obresti niso tako široko dostopna. Tudi če posojilo samo za obresti ni jumbo posojilo, se še vedno šteje za neskladnega.

Ker posojila samo za obresti niso tako široko dostopna kot, recimo, 30-letna posojila s fiksno obrestno mero, "najboljši način za iskanje dobrih samo obresti posojilodajalec je prek uglednega posrednika z dobro mrežo, saj bo za iskanje in primerjavo ponudb potreben resen nakup, «Fleming pravi.

Primerjava stroškov

"Zvišanje obrestne mere za funkcijo samo obresti se razlikuje glede na posojilodajalca in po dnevih, vendar računajte, da boste obrestno mero plačali vsaj 0,25-odstotno premijo," pravi Fleming.

Podobno Whitney Fite, predsednica podjetja Angel Oak Home Loans v Atlanti, pravi, da je obrestna mera za hipoteko samo za obresti približno 0,125 do 0,375 odstotka višja od obrestne mere za amortizirano posojilo s fiksno obrestno mero ali ARM, odvisno od podrobnosti.

Tako bi izgledala vaša mesečna plačila s posojilom v višini 100.000 USD samo za obresti v primerjavi s posojilom s fiksno obrestno mero ali v celoti amortizirajočim ARM, vsakim po tipični obrestni meri za to vrsto posojila:

• 7-letni ARM brez obresti, 3,125 odstotka: 260,42 USD mesečno plačilo
• 30-letno konvencionalno posojilo s fiksno obrestno mero (ne samo obresti), 3,625 odstotka: 456,05 USD mesečno plačilo
• 7-letna, v celoti amortizirana ARM (30-letna amortizacija), 2,875 odstotkov: mesečno plačilo 414,89 USD

Po teh obrestnih merah vas bo kratkoročno obrestna mera ARM stala 195,63 USD manj na mesec za 100.000 USD, izposojenih za prvih sedem let v primerjavi s 30-letnim posojilom s fiksno obrestno mero in 154,47 USD manj na mesec v primerjavi s popolnoma amortiziranim 7/1 ROKA.

Dejanskega je nemogoče izračunati življenjski stroški posojila samo z obrestno mero, ko ga vzamete, ker ne morete vnaprej vedeti, na koliko se bo obrestna mera vsako leto ponastavila. Tudi stroškov ni, da bi izenačili stroške, pravi Fleming, čeprav lahko določite življenjsko dobo zgornja meja obrestne mere in besedo iz vaše pogodbe. Tako bi lahko izračunali najnižje in največje življenjske stroške in vedeli, da bi vaši dejanski stroški padli nekje vmes. "To bi bil pa velik razpon," pravi Fleming.

Spodnja črta

Hipoteke samo za obresti so lahko težavne za razumevanje, vaša plačila pa se bodo po koncu obdobja samo za obresti znatno povečala. Če je vaše posojilo samo za obresti ARM, se bodo vaša plačila še povečala, če se obrestne mere zvišajo, kar je v današnjem okolju nizkih obrestnih mer varna stava. Ta posojila so najboljša za prefinjene posojilojemalce, ki popolnoma razumejo, kako delujejo in kakšna tveganja prevzemajo.