Odbitek obresti za vašo drugo hipoteko

Zvezna vlada razume, da so hipoteke za dom največje finančno breme, ki ga bodo mnogi Američani prevzeli v življenju. Da bi zagotovili odmor (in verjetno spodbudili ljudi k sodelovanju na trgu nepremičnin), je Služba notranjih prihodkov (IRS) davkoplačevalcem omogoča odbitek obresti, plačanih na njihovih hipotekah.

Kaj pa, če dobite a drugič hipoteka na dom? Ali je pomembno, za kaj ga uporabljate? Ali lahko samo za nedoločen čas odštejete obresti?

Podrobno bomo preučili davčne posledice prevzema druge hipoteke in vam pokazali, kako izračunajte svoj odbitek davkov ter poudarite različne omejitve in pasti.

Kako odšteti obresti na drugem domu: osnove

Najprej morate razumeti, kaj pomeni "kvalificiran dom" (tisti, za katerega velja odbitek hipotekarnih obresti), in kako IRS opredeljuje "hipotekarne obresti"in" hipotekarni dolg. "

Za začetek se "kvalificiran dom" nanaša bodisi na vaš glavni dom, kjer običajno živite, bodisi na drugi dom. Mobilne hišice, hišne prikolice, apartmaji in čolni so vsi primerni, če imajo "spanje, kuhanje in stranišče", kot Publikacija IRS 936 postavlja.

Če imate tri ali več nepremičnin, lahko zahtevate le dve od njih kot vaš primarni in drugi dom za določeno leto. Če slučajno prodate eno od stanovanj, ki ste jih zahtevali v tem letu, lahko za preostanek tega leta štejete drugo nepremičnino za vaš primarni ali drugi dom.

Če uveljavljate odbitke za dom, ki velja tudi za kaj drugega, na primer za najem nepremičnine ali urada, pridejo v poštev nekatera niansirana pravila in izračuni, ki se nanašajo na to, koliko časa zasedate prostori. Tu se lahko sklicujete na posebnosti, na splošno pa, če najamete drugi dom, morate tam živeti vsaj 14 dni ali več kot 10% časa, ki ga oddaja v najem v enem letu (kar je daljše), da lahko odštejete hipotekarne obresti od to. (Če tam sploh ne živite, ste lastnik zemljišča in veljajo povsem drugačna pravila: gl. Davčne olajšave za lastnike najemnih nepremičnin).

Hipotekarne obresti veljajo le za obresti, plačane za posojila, ki uporabljajo vaš dom za zavarovanje. To vključuje:

• Prve hipoteke in druga hipoteka
• Kreditne linije
• Posojila za lastniški kapital

IRS opisuje tri kategorije hipotekarnega dolga. Ti se razlikujejo glede na to, kdaj ste prevzeli dolg in za kaj so bili prihodki porabljeni:

• Posojen dolg se nanaša na hipoteke, ki jih je vaš dom zavaroval 13. oktobra 1987 ali pred tem (po tem so začela veljati veljavna davčna pravila).
• Domov nabavni dolgse nanaša na hipoteke, vzete po 13. oktobru 1987, ki so bile uporabljene za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma (tj. prenove, popravila itd.).
• Dolg ali posojilo lastniškega kapitala se nanaša na hipoteke, vzete po 13. oktobru 1987, ki so bile uporabljene za druge namene, ki niso povezani z bivanjem, na primer za finančno šolanje, nov avto, počitnice ali karkoli drugega, ki ni povezano z nakupom, gradnjo ali izboljšanjem a doma.

Koliko hipotekarnih obresti lahko odštejete?

To je odvisno od tega, kakšen dolg že imate - in koliko več želite prevzeti. Če ste poročeni in skupaj vložite vlog, lahko obresti odštejete le za 1 milijon dolarjev dolga za nakup stanovanja in 100.000 dolarjev ali manj dolga za lastniški kapital. Če ste samski ali poročeni in se prijavljate ločeno, postanejo vaše omejitve 500.000 USD za dolg pri nakupu stanovanja in 50.000 USD dolga za lastniški kapital.

Z drugimi besedami, če se vaša hipoteka ali hipoteke uporabljajo za nakup, izgradnjo ali izboljšanje vaše primarne in/ali drugi dom (zaradi česar je dolg za pridobitev doma) in skupaj 1 milijon USD, lahko odštejete vse, kar ste vplačali obresti. Če imate na primer 4 -odstotno obrestno mero za vsako od dveh hipotek, ki skupaj seštejeta do milijon dolarjev, lahko odštejete vsa letna plačila obresti v višini 40.000 dolarjev.

Če pa je vaš dolg za nakup stanovanja recimo 2 milijona dolarjev, bi lahko odšteli le polovico skupnih obresti, ki ste jih v tem letu plačali za hipoteke v vrednosti 2 milijona dolarjev. Če bi veljale te iste 4% obrestne mere, bi lahko odšteli le 40.000 USD namesto 80.000 USD, ki ste jih predvidoma plačali za obresti tistega leta. (To je nekaj, kar bi morali upoštevati vsi, ki poskušajo financirati sedemmestno nepremičnino. Glej Jumbo vs. Konvencionalne hipoteke: kako se razlikujejo.)

Čeprav ta omejitev ne velja za stare dolgove, ne boste mogli dodatno odšteti novih hipotek, če vaš dolg že presega 1 milijon USD. Kaj pa, če imate samo 900.000 dolarjev dolga? Potem bi lahko odšteli le obresti za dodatnih 100.000 dolarjev dolga za nakup stanovanja.

Vsaj to je splošno pravilo. IRS zagotavlja a delovni list za določitev vaših dejanskih odbitnih hipotekarnih obresti za stanovanje.

Obrazci za odbitek obresti pri drugi hipotekarni obresti

Dokler ste plačali hipotekarne obresti v vrednosti najmanj 600 USD, boste od lastnika hipoteke ali posojilodajalca prejeli obvestilo (običajno Obrazec 1098) nekaj mesecev pred prijavo davka. Ta znesek hipotekarnih obresti bo skupaj z dolarjem vaših letnih plačil prav tako pokažite plačane premije hipotekarnega zavarovanja in plačane odbitne točke (če ste to kupili leto). Ko boste imeli ta dokument pri roki, ga boste uporabili za izpolnitev davčne napovedi obrazec 1040, razpredelnica A (razčlenjeni odbitki).

Skupaj z dolgom za nakup stanovanja in dolgom za lastniški kapital lahko tehnično izposodite 1,1 milijona dolarjev za svoj dom. Če pa imate dodatni dolg, ki presega ta prag, boste morda lahko odšteli obresti če so bili ti prihodki porabljeni za kvalificirane stroške, kot je naložba (navedena tudi v Prilogi A) ali a poslovno (Razpored C ali C-EZ).

Refinanciranje, točke in premije

Če refinancirate katero koli hipoteko, vključno z drugo hipoteko, lahko novo posojilo zahtevate kot dolg za nakup stanovanja do glavnice prejšnjega posojila. Vse nad tem se obravnava kot dolg lastniškega kapitala.

Poleg tega, če za novo hipoteko plačate točke, jih lahko odštejete v času trajanja posojila. Ob predpostavki, da refinancirate novo 30-letno hipoteko, lahko odštejete 1/30^th vsega, kar ste vsako leto plačali v točkah. Če do trenutka, ko prodate ali refinancirate hišo (še enkrat), niste odšteli vseh točk, lahko v tem letu odštejete vse preostale naenkrat. Odbitek boste vložili v seznam A, obrazec 1040, vrstica 12.

Dokler je tvoj prilagojen bruto dohodek ne presega 109.000 USD (ali 54.500 USD, če ste poročeni in vložite ločeno), lahko odštejete tudi nekatere ali vse premije za hipotekarno zavarovanje. To bi spadalo v kategorijo "dolg za nakup stanovanja".

Spodnja črta

Davčna pravila so zapletena, tega ni mogoče zanikati, če pa pravilno ukrepate, bi vam lahko rezervacije prihranile na tisoče dolarjev na leto. Preden se odločite za drugo hipoteko, se posvetujte s kvalificiranim davčnim strokovnjakom.