Refinanciranje izplačila FHA: kdo je primeren?

Obožujete svoj dom, vendar ste naveličani stropov s kokicami in jih želite zamenjati. Ali pa je morda vaš otrok pravkar prišel v svojo sanjsko šolo in želite pomagati pri šolnini. Ne glede na to je vaš dom lahko koristen vir, ko potrebujete veliko denarja. Če je vrednost vašega doma višja od vašega hipotekarnega stanja, ga lahko uporabite za najem posojila za refinanciranje FHA z gotovino.

Kako delujejo posojila za refinanciranje z izplačilom FHA

Če ste lastnik stanovanja in ste v njem zbrali lastniški kapital, kar pomeni, da je nepremičnina vredna več, kot dolgujete na

hipoteka— lahko uporabite posojilo za refinanciranje FHA z gotovino, da izkoristite ta lastniški kapital.

V gotovinsko refinanciranje, vzamete novo hipoteko za več, kot ste dolžni na vaši trenutni hipoteki (ki se nato odplača), posojilodajalec pa vam da razliko kot pavšalni znesek. Denar lahko porabite, kakor želite; ni omejitev glede njegove uporabe.

Posojila za refinanciranje izplačila FHA so zavarovana pri Zvezna stanovanjska uprava. Zaradi te vladne podpore ste morda upravičeni do nižjih obrestnih mer, kot bi jih dobili z drugimi možnostmi refinanciranja hipoteke, in lahko izpolnjujete pogoje, tudi če imate manj kot popoln kredit.

Kdo je primeren za posojilo za refinanciranje FHA z gotovino?

Če vas zanima refinanciranje hipoteke, lahko uporabite posojilo za refinanciranje FHA, tudi če vaše trenutno stanovanjsko posojilo ni hipoteka FHA.

Vendar pa obstaja nekaj pogojev, ki jih morate izpolniti, da se kvalificirate za posojilo:

• Vrsta doma. Posojila za refinanciranje izplačila FHA se lahko uporabljajo samo za glavna stanovanja, v katerih bivajo lastniki. Naložbene nepremičnine in počitniške hiše niso primerne.
• Čas v domu. Biti morate lastnik in bivališče doma vsaj 12 mesecev.
• Zgodovina plačil. V zadnjih 12 mesecih so morala biti vsa vaša hipotekarna plačila izvedena v mesecih, ko so zapadli.
• Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV). Največji LTV za posojilo za refinanciranje z gotovino FHA znaša 80 %. To pomeni, da znesek, ki ga dolgujete za obstoječo hipoteko, ne sme presegati 80 % trenutne vrednosti doma. Na primer, če je vaš dom vreden 200.000 $ in dolgujete 170.000 $ (razmerje LTV 85 %), niste upravičeni do možnosti refinanciranja izplačila.
• Bonitetna ocena. Minimalna kreditna ocena potrebujete za posojilo FHA je 500. Vendar imajo nekateri posojilodajalci, ki jih je odobril FHA, zahteve za višje ocene. Na splošno se lahko kvalificirate za nižje obrestne mere, če imate dober do odličen kredit, kar pomeni oceno med 670 in 850.

Koliko denarja lahko dobite s posojilom za refinanciranje FHA z izplačilom?

Kot je bilo že omenjeno, za izpolnjevanje pogojev za posojilo za refinanciranje z gotovino pri posojilodajalcu, ki ga je odobrila FHA, ne smete dolgovati več kot 80 % vrednosti vašega doma. Po refinanciranju morate v svojem domu ohraniti tudi 20-odstotni lastniški kapital. To omejuje, koliko svojega lastniškega kapitala lahko "izplačate".

Če želite oceniti, koliko denarja lahko dobite, morate najprej določiti trenutno vrednost vašega doma. Ogledate si lahko, za kaj so bili podobni domovi na vašem območju nedavno prodani, prosite lokalnega nepremičninskega agenta za osnovno oceno ali najamete profesionalnega cenilca za natančnejšo oceno. Koliko lastniškega kapitala imate, lahko ugotovite tako, da preverite hipotekarni izpisek ali tabelo amortizacije hipoteke, ki bo pokazala, koliko še dolgujete.

Recimo, da je vaš dom trenutno vreden 250.000 $, vi pa dolgujete 150.000 $ za hipoteko. Z denarnim refinanciranjem si lahko izposodite do 200.000 $ – 80 % trenutne vrednosti vašega doma – po tem pa bi še vedno imeli 20 % lastniškega kapitala v domu, kot je potrebno.

Nova hipoteka v vrednosti 200.000 $ bo poplačala preostalih 150.000 $ na stari, pri čemer vam bo ostalo 50.000 $ v gotovini. Tako kot druge hipoteke imajo posojila FHA stroške zapiranja, kar bo zmanjšalo, koliko denarja jim vzamete. Če so na primer vaši stroški enaki mediani za posojila FHA (6.868 $), bi vam ostalo 43.132 $.

Prednosti in slabosti posojil za refinanciranje FHA z izplačilom

Preden zaprosite za posojilo za refinanciranje izplačila FHA, boste želeli natančno pretehtati morebitne koristi in tveganja v primerjavi z drugimi načini izposojanja.

Prednosti

• Nizke obrestne mere. Posojila FHA imajo na splošno zelo nizke obrestne mere - pogosto pod 4%. V primerjavi z drugimi oblikami dolgov, kot npr osebna posojila ali kreditne kartice, zaradi česar so razmeroma poceni način za izposojo.
• Nizka kreditna ocena. Posojila FHA imajo ponavadi nižje minimalne kreditne ocene kot mnoge druge oblike kredita. Lahko se kvalificirate za posojilo z oceno do 500.
• Večji zneski posojila. Ker se zadolžujete proti lastniškemu kapitalu svojega doma, lahko z gotovinskim refinanciranjem dobite več denarja, kot bi ga morda lahko pridobili z osebnim posojilom oz. kreditno linijo.

Slabosti

• Povečan dolg. S posojilom za refinanciranje z gotovino vzamete hipoteko za več, kot trenutno dolgujete. To bo pomenilo višja mesečna plačila in večje tveganje zaostajanja za njimi, če izgubite službo ali se soočite z drugimi finančnimi težavami.
• Vaš dom je ogrožen. Kot pri drugih vrstah hipotek, bo vaš dom služil kot zavarovanje za novo posojilo, posojilodajalec pa lahko izključiti na njem, če ste privzeti. Z drugimi, nezavarovana posojila, kot je osebno posojilo ali kreditna kartica, vaš dom ne služi kot zavarovanje in ni ogrožen na enak način.
• Zaključni stroški in pristojbine. Ko zaprosite za posojilo za refinanciranje FHA z gotovino, boste morali plačati zaključne stroške in pristojbine, s čimer boste zmanjšali razpoložljivo gotovino za tisoče dolarjev. Druge vrste zadolževanja zahtevajo manj provizij, čeprav imajo lahko višje obrestne mere.

Če se odločite, da je posojilo za refinanciranje z gotovino FHA primerno za vas, lahko uporabite Baza podatkov ameriškega ministrstva za stanovanja in urbani razvoj najti posojilodajalca, ki ga je odobril FHA na vašem območju.