Lastniške povratne hipoteke vs. Enonamenske povratne hipoteke
A Hipoteka za konverzijo lastniškega kapitala (HECM) se morda zdi najboljša možnost za mnoge, ki razmišljajo o povratni hipoteki. Toda za lastnike stanovanj z visoko vrednostjo stanovanja ali ki potrebujejo pavšalni znesek za določen namen, obstajata še dve možnosti: lastniške povratne hipoteke in enonamenske povratne hipoteke.
Ključni odvzemi
- Lastniške povratne hipoteke niso zavarovane in imajo malo predpisov.
- Lastniške povratne hipoteke je mogoče pridobiti za večje zneske kot HECM.
- Enonamenske povratne hipoteke nadzirajo vlade in neprofitne organizacije, na splošno za ekonomsko prikrajšane starejše.
Kako deluje obratna hipoteka
A povratna hipoteka je, ko se lastnik stanovanja izposoja proti lastniškemu kapitalu v svojem domu. Povratne hipoteke, ki so na voljo samo odraslim, starejšim od 62 let, se pogosto uporabljajo za zagotavljanje likvidnega denarnega toka za izravnavo življenjskih stroškov, spreminjanje doma ali plačilo stroškov zdravstvenega varstva.
Povratne hipoteke so podobne kreditni liniji lastniškega kapitala: sredstva se plačajo neposredno lastniku stanovanja. Pri povratni hipoteki posojilna institucija plača lastniku stanovanja s pričakovanjem, da bo posojilo poplačano, ko lastnik umre ali se preseli, s prodajo stanovanja za poplačilo dolga.
Lastniške povratne hipoteke
Kot je bilo omenjeno zgoraj, večino trga obrnjenih hipotekarnih posojil sestavljajo HECM. Z zavarovanjem od Zvezna stanovanjska uprava (FHA)HECM imajo običajno nižje obrestne mere kot lastniške povratne hipoteke. Imajo tudi več omejitev, vključno z zgornjo mejo, koliko denarja si lahko izposodite. Od leta 2022 do 2029 stanovanja z povratnimi hipotekami ne smejo preseči 970.800 $.
Z naraščajočimi vrednostmi stanovanj in prodajnimi cenami v zadnjih letih številna stanovanja, zlasti v območjih z visokimi življenjskimi stroški, zlahka presežejo ta znesek. A lastniška povratna hipoteka morda najboljša izbira za starejše v teh domovih.
Lastniške hipoteke delujejo na enak način kot HECM – hiša se oceni, posojilojemalci pa izberejo, koliko denarja si želijo izposoditi in kako ga želijo prejeti. Lahko prejmejo pavšalni znesek, mesečna plačila, kreditno linijo ali kombinacijo dveh načinov. Lastniške hipoteke pa manjkajo nekaj stvari – namreč predpisi.
Lastniške povratne hipoteke niso zavarovane s strani FHA in imajo malo predpisov. Vsi posojilojemalci HECM morajo pred najemom posojila opraviti hipotekarno svetovanje; to tudi ni potrebno za lastniško obratno hipoteko. Lastniške povratne hipoteke prav tako niso predmet premij hipotekarnega zavarovanja, kar posojilojemalcem prihrani približno 2 % začetne cene posojila in 0,5 % letno.
Ker zasebni posojilodajalci ponujajo lastniške povratne hipoteke, ni omejitev, koliko si lahko lastnik stanovanj izposodi. Morda imajo višje pristojbine iz istega razloga, ker ni predpisov. Če se vam zdi lastniška povratna hipoteka najboljša možnost, poiščite najboljšo obrestno mero in preberite drobni tisk, saj lahko provizije vplivajo na vaše izplačilo.
Pomembno
Preverite svojo lokalno mestno in državno vlado za enkratne povratne hipoteke. Običajne uporabe vključujejo plačevanje davkov na nepremičnine, popravila doma ali nadgradnjo doma, da se stara na mestu.
Enonamenske povratne hipoteke
ker lastniške povratne hipoteke odpravljajo večino omejitev, enonamenske povratne hipoteke dodajte jih. Te povratne hipoteke običajno izdajo državne in lokalne vlade ali neprofitne organizacije, ne zasebni posojilodajalci.
Čeprav enonamenske povratne hipoteke ponujajo nižje pristojbine kot lastniške povratne hipoteke ali HECM, imajo tudi določila o tem, kako lahko porabite svoj denar. Namesto uporabe izposojenega lastniškega kapitala za plačilo vsakodnevnih življenjskih stroškov, so enonamenske povratne hipoteke običajno zasnovane za plačilo nečesa posebnega, kot so popravila doma ali davki na nepremičnine.
Ker so zasnovane tako, da starejšim pomagajo pri plačilu bistvenih stroškov, običajno obstajajo tudi omejitve dohodka za enonamenske povratne hipoteke. Vsaka državna ali lokalna vlada ima lahko drugačne pogoje za sprejem in mnogi programi odpustijo posojilo, če so izpolnjeni vsi pogoji.
Na primer, Missouri ponuja program popravil doma (HeRO). Ne samo, da morajo sredstva iti za popravila doma, ampak morajo imeti lastniki stanovanj dohodek pod 80 % mediane površine. V domu morajo tudi živeti vsaj tri leta po končanem popravilu, pri čemer se jim posojilo odpusti.
V Kaliforniji program odloga davka na nepremičnine deluje podobno kot HECM. Lastniki stanovanj morajo biti stari 62 let s 40 % lastniškega kapitala v svojih domovih in dohodkom gospodinjstva v višini 45.810 $ ali manj. Kvalificirajo se lahko tudi invalidi. Če bodo izpolnjevali zahteve, se davek na nepremičnine za leto, v katerem se uporabljajo, odloži po nizki obrestni meri. Posojilo in obresti se nato plačajo, ko se nepremičnina proda ali uporabi kot lastniški kapital v drugi vrsti povratne hipoteke.
Ali obstajajo zahteve glede dohodka za lastniško povratno hipoteko?
Ne. Ker vsaka lastniška hipoteka temelji na določilih posojilodajalcev, ni standardizirane zahteve glede dohodka za lastniško obratno hipoteko. Večina ljudi, ki iščejo lastniško povratno hipoteko, ima stanovanja z visoko vrednostjo ali si morajo izposoditi večji odstotek lastniškega kapitala svojega doma, kot to dovoljuje FHA.
Ali vse države ponujajo enonamenske povratne hipoteke?
Enonamenske povratne hipoteke so manj pogoste kot HECM ali lastniške povratne hipoteke. Državne vlade ponujajo nekatere programe, drugi pa so na ravni okrožja ali mesta. Pozanimajte se na svojem območju in preverite, ali obstajajo programi, ki bi lahko pomagali.
Ali so lastniške povratne hipoteke cenejše od HECM?
Odgovor je odvisen od vaše situacije. Medtem ko lastniške povratne hipoteke ne zahtevajo obveznega kreditnega svetovanja ali premij hipotekarnega zavarovanja, običajno zaračunavajo višje obrestne mere. Stroški storitev so lahko tudi višji, brez predpisov, ki omejujejo pristojbine. Preberite drobni tisk na svoji lastniški obratni hipoteki, da vidite, za kaj točno plačujete.
Spodnja črta
HECM so najpogostejša oblika povratnih hipotek, vendar ne ustrezajo vsaki situaciji. Lastniške in enonamenske povratne hipoteke so običajno primernejše za tiste na obeh straneh spekter – tisti, ki so hišno bogati in revni, ali tisti, ki živijo pod povprečno ravnjo dohodka za svoje območje. Pazite na prevare, ki vključujejo lastniške povratne hipoteke, saj zaščitni ukrepi, ki so neločljivi v HECM, kot je hipotekarno svetovanje, niso potrebni.
