Kako se izogniti preživetju povratne hipoteke

Povratne hipoteke: varnost ali hype

Medtem povratne hipoteke včasih oglašujejo kot zagotavljanje varnega vira dohodka do konca svojega življenja - in to lahko pod pravico pogoji - eno od glavnih tveganj pri najemu te vrste posojila je zmanjkanje prihodkov prej, kot ste pričakovali. Povratna hipoteka je vrsta posojila, pri katerem lahko lastniki stanovanj, ki imajo v svojem bivališču precej lastniškega kapitala, to vrednost uporabijo za zadolževanje.

Obstaja šest različnih načinov prejemanja povratnih hipotekarnih prihodkov in tisti, ki ga izberete, bo vplival na to, kako hitro in enostavno boste lahko porabili svojo sposobnost zadolževanja za svoj dom.

1. Pavšalno hipotekarno plačilo s fiksno obrestno mero
2. Povratna hipotekarna kreditna linija
3. Začasna obratna hipoteka
4. Spremenjeni izraz povratna hipoteka
5. Hipoteka za nazaj
6. Spremenjena hipoteka hipoteke za nazaj

Vseh šest plačilnih načrtov predstavlja različne stopnje tveganja za posojilojemalce. Tukaj je pogled na različne okoliščine, v katerih bi vam lahko prezgodaj zmanjkalo povratnih hipotekarnih sredstev - in kako se temu izogniti.

(Več o tem glej Popoln vodnik za povratno hipotekoin Kako izbrati načrt povratnega hipotekarnega plačila.)

#1. Pavšalni znesek s fiksno obrestno mero

Samo en načrt povratnega hipotekarnega plačila, enkratni pavšalni znesek izplačila, ima fiksno obrestno mero. Odvzem fiksnega zneska s fiksno obrestno mero je običajno nizko tvegan način zadolževanja. V bistvu boste natančno vedeli, koliko boste morali vrniti. S povratno hipoteko pa ima ta struktura posojila edinstvena tveganja.

Lastniki stanovanj pogosto vzamejo obratne hipoteke, ko je njihov lastniški kapital njihovo edino premoženje in nimajo drugih možnosti, da bi dobili denar, ki ga potrebujejo. Vendar pa lahko ljudje, ki vzamejo ta posojila, vendar ne načrtujejo pravilno, zlahka upravljajo z velikim vsoto. Ko bodo porabili ta denar, morda ne bodo imeli drugih denarnih virov, s katerimi bi lahko črpali. V idealnem svetu bi obvezno svetovanje pri povratni hipoteki odvrnilo tvegane posojilojemalce pri izbiri te možnosti, v resničnem svetu pa se to ne zgodi vedno.

Urad za finančno zaščito potrošnikov (CFPB) je vse bolj priljubljeno možnost pavšalnega zneska opredelil kot potencialno tvegano, zlasti za mlajše posojilojemalce z daljšo življenjsko dobo, ki nimajo druge upokojitve virov. Ti mladoletni upokojenci so v nevarnosti, da bodo kapital porabili že v zgodnji upokojitvi.

Povratna hipoteka omogoča, da ostanete v svojem domu vse življenje tudi potem, ko ste izčrpali izkupiček. Ker pa posojilojemalec ne bo imel denarja, ne bo imel le težav pri plačilu življenjskih stroškov, ampak bi lahko končal z izvršbo. To je zato, ker so nadaljnje plačevanje zavarovanja in davkov na nepremičnine lastnikov stanovanj - in vzdrževanje doma v dobrem stanju - vsi pogoji, da lahko še naprej imate povratno hipoteko.

CFPB je ugotovila, da posojilojemalci s fiksno obrestno mero dejansko ne izpolnjujejo obveznosti pri svojih povratnih hipotekah kot posojilojemalci s prilagodljivo obrestno mero, ker ne pokrivajo teh tekočih stroškov. Če vzamete pavšalni znesek, obstaja tudi večje tveganje, da bi bili hipotekarni posojilojemalci izpostavljeni goljufiji, saj je velika vsota, ki so si jo izposodili, privlačna tarča za tatove - ali pohlepne sorodnike.

(Več o tem glej Povratne hipotekarne pasti, Pazite se teh povratnih hipotekarnih goljufij, in 5 znakov, da je povratna hipoteka slaba ideja.)

#2. Kreditna linija

Vaše možnosti, da vam zmanjka denarja s plačilnim načrtom kreditne linije-bodisi samostojno ali notranje kombinacija z mandatom ali stanovanjskim načrtom, kot je opisano v naslednjih razdelkih - odvisno od tega, kako ga uporabljate načrt. Za razliko od običajne kreditne linije za lastniški kapital (HELOC) je obratna hipotekarna kreditna linija nepreklicna. Izraz nepreklicno pomeni, da ga zaradi sprememb v financah ali vrednosti doma ni mogoče preklicati ali zmanjšati.

Ta nepreklicni status pomeni, da vam ne grozi izguba dostopa do denarja. Poleg tega se vaša razpoložljiva kreditna linija zmanjšuje le, ko jo črpate, od denarja, ki ga izposodite, plačujete samo premije za obresti in hipotekarno zavarovanje. Še več, s kreditno linijo sčasoma pridobite dostop do dodatnih sredstev, ker se neizkoriščeni del vsako leto poveča, ne glede na to, ali se vrednost vašega doma poveča ali ne. Neuporabljeni del vaše povratne hipotekarne kreditne linije raste po isti obrestni meri, kot jo plačujete za denar, ki ste ga izposodili.

Običajno lahko v prvem letu, ko imate kreditno linijo, dostopate do 60% razpoložljive omejitve glavnice. V drugem letu in potem lahko izkoristite preostalih 40% - plus vse, kar niste uporabili v prvem letu. Seveda, če boste zgodaj porabili celotno razpoložljivo kreditno linijo, vam ne bo ostalo skoraj nič uporabite v prihodnjih letih, razen če odplačate nekaj ali vsega, kar ste si izposodili, kar bo povečalo vašo glavnico omejitev.

Da, lahko plačate z povratno hipoteko, da zmanjšate stanje posojila v življenju, za to pa ni kazni za predplačilo. Vaš posojilodajalec mora za vsako delno odplačilo najprej plačati obresti, ki jih dolgujete, nato za posojila in nazadnje za glavnico.

#3. Začasna povratna hipoteka

Od petih plačilnih načrtov s spremenljivimi obrestnimi merami vam terminski in spremenjeni časovni načrt prav tako ogrožajo preživetje vaših povratnih hipotekarnih prihodkov. Načrti plačil za določen čas zagotavljajo enaka mesečna plačila z vnaprej določenim datumom prekinitve.

Z ročnim plačilnim načrtom na koncu obdobja dosežete največjo mejo glavnice svojega posojila - največ, kar si lahko izposodite. Po tem času od povratne hipoteke ne boste mogli prejemati dodatnih prihodkov. Vendar pa boste lahko v oddelku za pavšalne zneske ostali doma, s prej omenjenimi opozorili-plačevanjem stalnih davkov in vzdrževanjem.

#4. Spremenjena terminska obratna hipoteka

Spremenjeni terminski načrti vam omogočajo fiksno mesečno plačilo za vnaprej določeno število mesecev in dostop do kreditne linije. Mesečno plačilo bo manjše, kot če izberete načrt z določenim rokom, kreditna linija pa bo manjša, kot če izberete ravno linijo kredita.

S spremenjenim terminskim načrtom boste prejemali le mesečna plačila za vnaprej določeno obdobje, vendar bo kreditna linija na voljo, dokler je ne porabite. S tem načrtom se lahko izognete zmanjkanju denarja, če skrbno uporabljate kreditno linijo. Denarja vam lahko hitro tudi zmanjka, če kreditno linijo izčrpate že zgodaj.

Varnejša izbira je, da se do konca mandata zanašate predvsem na časovna plačila, pri čemer se vaša kreditna linija poveča, in šele nato se zanašajte na to kreditno linijo. Če nikoli ne uporabite kreditne linije, boste morda imeli dovolj lastniškega kapitala, ki vam bo v prihodnje omogočil prodajo vašega doma, odplačilo posojila in selitev.

#5. Povratna hipoteka

Načrti z najmanjšim tveganjem, da jim bo zmanjkalo denarja, so načrt plačila lastništva, spremenjen v času trajanja lastništva - dokler posojilojemalec sledi zavarovanju lastnika stanovanja, davkom na nepremičnine in popravilih doma. Če tega ne storite, pomeni posojilo zapadlo in plačljivo.

Načrti plačil za bivanje imajo prilagodljivo obrestno mero in zagotavljajo enaka mesečna plačila za vse življenje, dokler vsaj en posojilojemalec še vedno živi v domu kot primarno prebivališče.

#6. Modificirana obratna hipoteka

Spremenjeni stanovanjska doba zagotavlja fiksna mesečna plačila za vse življenje in kreditno linijo. Zagotavlja vam manjše mesečno plačilo, kot če bi izbrali načrt nepremičnine, vaša kreditna linija pa bo manjša, kot če bi izbrali ravno linijo kredita.

Če nikoli ne uporabite kreditne linije, boste dolžni manj, zato je ta kombinacija dobra izbira, če želite zajamčeni dohodek za vse življenje z manj tveganja, da bi porabili ves svoj kapital in si tega ne bi mogli privoščiti premakni.

Kako se izogniti zmanjkanju prihodkov

Čim dlje čakate na povratno hipoteko, je eden od načinov, da omejite svoje možnosti, da preživite izkupiček. CFPB opozarja, da imajo mlajši upokojenci z daljšo pričakovano življenjsko dobo večje možnosti, da z obratno hipoteko porabijo ves svoj lastniški kapital. To ni problem, če se lahko starajo - ostanejo v svojih domovih vse življenje - je pa problem, če se želijo ali se morajo kasneje preseliti.

Prihodnje zvišanje obrestnih mer bi lahko zmanjšalo, koliko si lahko izposodite, čeprav ste starejši. Jack M. Guttentag, zaslužni profesor financ na šoli Wharton na Univerzi v Pensilvaniji, je preučeval to vprašanje. Ugotovil je, da je 62-letnik, ki je do starosti 72 let čakal na povratno hipoteko in se odločil za kreditno linijo plačilni načrt bi lahko povečal njihovo kreditno linijo za 17%, če bi čakal na teh 10 let, če bi obrestne mere ostale enako. Če bi se obrestne mere podvojile, bi imel isti posojilojemalec dostop do 69% manjše vrstice. Tako je pravzaprav smiselno čim prej vzpostaviti kreditno linijo za povratno hipoteko, nato pa črtico pustiti nedotaknjeno čim dlje, da se poveča njen potencial rasti.

Spreminjanje trenutnega načrta

Če ste že najeli povratno hipoteko in menite, da bi vam lahko zmanjkalo prihodkov, se s posojilodajalcem pogovorite o spremembi načrta plačila. Dokler niste šli po fiksni obrestni meri, enkratni pavšalni znesek, lahko spremenite svoj plačilni načrt-pod pogojem, da ostanete znotraj omejitve glavnice posojila. Veliko vprašanje je, ali ste že dosegli ali ste že blizu glavne meje. Spreminjanje plačilnega načrta je veliko enostavnejše od refinanciranja in zahteva le 20 USD upravne takse.

Dilema zakonca, ki se ne zadolžuje

Ne glede na to, za kateri plačilni načrt se odločite, če imate mlajšega zakonca, ki ni posojilojemalec, obstaja nevarnost, da boste preživeli obratno hipoteko, če boste umrli prvi. Zakoni, ki so začeli veljati leta 2015, ščitijo zakonsko usposobljene zakonce, ki niso zadolženi, da se morajo izseliti iz hiše, če jih ima zakonec posojilojemalec pred tem. Zakonca, ki nimata posojila, po smrti posojilojemalca ne smeta prejemati dodatnih plačil. To pravilo olajša preživelim zakoncem, ki nimajo posojil, učinkovito preživetje povratnih hipotekarnih prihodkov.

Preživeli zakonec bo morda lahko prodal hišo in odplačal povratno hipoteko. Odvisno od tega, koliko je hiša vredna in kako visoko je stanje posojila, prodaja morda preživelemu zakoncu ne pusti dovolj gnezda. Če ima preživeli zakonec dovolj dohodka, da izpolnjuje pogoje za redno, terminsko hipoteko, bi bilo mogoče refinancirati povratno hipoteko.

Če je obratna hipotekarna bilanca višja od vrednosti doma, je najboljša možnost, da preživeli zakonec ohrani bivanje v hiši - prodaja ali dovoljenje posojilodajalcu, da odvzame denar, bo preživelemu pustilo kraj za bivanje in denar od doma.

(Poglej tudi, Povratna hipoteka: Ali bi lahko vaša vdova izgubila hišo?)

Spodnja črta

Kljub temu, da nekateri oglasi s povratno hipoteko vodijo k prepričanju starejših, obstaja veliko načinov, kako preživeti izkupiček povratne hipoteke. Preden vi ali ljubljena oseba vzamete to vrsto posojila, je pomembno razumeti okoliščine, v katerih obratna hipoteka morda ne zagotavlja finančne varnosti za vse življenje. Uporabite to znanje, ali vzemite tovrstno posojilo in kateri načrt je najbolj smiseln in zagotavlja najboljšo varnost.

(Poglej tudi, Primerjava povratnih hipotek v primerjavi z Forward hipoteke, 5 najboljših alternativ povratni hipoteki, in Pravila za pridobitev povratne hipoteke FHA.)