Razumevanje TALC na povratni hipoteki

Ko kupujete običajno hipoteko, letna odstotna stopnja (APR) je pomembna številka, ki jo je treba upoštevati. Povratne hipoteke imajo tudi navedeno obrestno mero, vendar je bolj razkrivajoča številka skupni letni stroški posojila (TALC). Tukaj je, kako se izračuna TALC in kaj se lahko iz njega naučite.

Ključni odvzemi

Posojilodajalci morajo prosilcem za zvezno zavarovane povratne hipoteke zagotoviti tabelo skupnih letnih stroškov posojila (TALC).
TALC je ocena obrestne mere, ki bi jo plačali za posojilo, ki temelji na več različnih scenarijih, vključno s trajanjem posojila in tem, koliko se stanovanje ceni.
Na splošno velja, da dlje kot traja obratna hipoteka, manj bo stala posojilojemalca na letni ravni.

Osnove povratne hipoteke

Povratna hipoteka omogoča lastnikom stanovanj, da izkoristijo svoje domači kapital zagotoviti dohodek, medtem ko še vedno živijo v svojem domu. Denar lahko prejmejo v obliki pavšalnega zneska, mesečnih plačil ali a kreditno linijo da lahko črpajo po potrebi. Posojila običajno ni treba vrniti, dokler posojilojemalec ne umre, se odseli ali proda dom.

instagram viewer

Najpogostejša vrsta povratne hipoteke je Hipoteka za konverzijo lastniškega kapitala (HECM). HECM so zavarovani pri Zvezna stanovanjska uprava (FHA) in izdajo samo posojilodajalci, ki jih je odobrila FHA. Zavarovanje FHA, ki ga plača posojilojemalec, ščiti posojilodajalca v primeru, da ne more povrniti vsega svojega denarja, ko se povratna hipoteka izteče in jo je treba odplačati.

Kaj je skupna letna posojilna obala (TALC)?

Povratne hipoteke so zapletene in drage finančni produkti. Zakon zahteva, da posojilodajalci posojilojemalcem zagotovijo obrazec za razkritje TALC, preden se zavežejo k hipoteki.

Razkritje TALC poskuša količinsko opredeliti stroške posojila v več različnih scenarijih. Stroške povratne hipoteke je nemogoče napovedati z absolutno gotovostjo, ker nihče ne ve natančno, koliko časa bo posojilojemalec živel ali bo lahko ostal v domu.

Kako se izračuna TALC

Dejavniki, ki vplivajo na izračun TALC povratne hipoteke, vključujejo:

Starost najmlajšega posojilojemalca—Vsi posojilojemalci morajo biti stari vsaj 62 let, da izpolnjujejo pogoje za HECM, če pa je zakonski par različnih starosti – recimo 75 in 70 let –, bo pri izračunu upoštevana starost mlajšega zakonca.
Ocenjena vrednost nepremičnine— Posojilodajalec HECM mora imeti dom ocenjeno cenilec, ki ga je odobril FHA.
Začetna obrestna mera za posojilo—Povratne hipoteke, sprejete v obliki pavšalnega zneska, običajno imajo fiksne obrestne mere. Druge vrste na splošno imajo spremenljive stopnje.
Mesečni predujem, začetni črpanje in kreditna linija— Ti se upoštevajo, kot je primerno, odvisno od tega, kako naj bodo plačila strukturirana.
Stroški zapiranja— Tako kot pri kateri koli drugi hipoteki imajo lahko povratne hipoteke dolg seznam zaključni stroški, vključno iskanje po naslovu, domači pregled, in pristojbine za snemanje. Glavni bo pristojbina za izvor, ki gre posojilodajalcu. Po zakonu pristojbine za izvor ne smejo preseči 6.000 $.
Premije hipotekarnega zavarovanja (MIP)— Čeprav se to lahko šteje tudi za zaključni strošek, se pojavi obrazec za razkritje TALC premije hipotekarnega zavarovanja ločeno. Zavarovanje FHA na začetku stane 2 % posojila, nato pa vsako leto še 0,5 % neporavnanega zneska posojila.
Mesečna pristojbina za servisiranje— Posojilodajalec oz serviser za posojila lahko zaračuna mesečno naročnino do 35 $.

Čeprav so ti dejavniki in provizije znani že na začetku, je mogoče le ugibati, koliko bo obratna hipoteka stala posojilojemalca v času trajanja posojila. Zato razkritje TALC izračuna stroške po kar 12 različnih scenarijih.

Ti scenariji vključujejo vsaj tri različna posojila pogojev. Predpostavlja se, da hipoteka traja dve leti. Drugi temelji na preostali pričakovani življenjski dobi najmlajšega posojilojemalca, medtem ko tretji porabi 1,4-kratnik njihove preostale življenjske dobe. Posojilodajalci imajo tudi možnost, da dodajo scenarij, ki temelji na 0,5-kratniku preostale življenjske dobe posojilojemalca. Za vsakega od teh pogojev posojila obrazec za razkritje izračuna stroške posojila z uporabo treh različnih ocen letnega spoštovanje za dom: 0%, 4% in 8%.

Kot bodo razkrile številke na obrazcu TALC, daljši kot je rok posojila, nižji je strošek posojila, saj so stroški povprečni v daljšem obdobju. Ocene apreciacije pridejo v poštev zaradi določbe v HECM, da ko pride čas za poplačilo posojila, vi (ali vaši dediči) ne morete dolgovati več kot celotno stanje posojila ali 95 % ocenjene vrednosti stanovanja, kar koli je manj. Tako manj kot ceni vaš dom, bolje je za vas.

Kdaj pričakovati razkritje TALC

Zakon zahteva, da vam posojilodajalec zagotovi razkritje TALC vsaj tri dni pred »porabo zaprtega kredita transakcijo ali prvo transakcijo v okviru odprtega kreditnega načrta." (Kreditna transakcija zaprtega tipa je posojilo s fiksno obrestno mero, pavšalnim zneskom distribucija; odprta se nanaša na vse druge vrste.) V obrazcu TALC mora biti navedeno tudi, da niste dolžni opraviti transakcije.

Ker se nekateri stroški lahko razlikujejo od posojilodajalca do posojilodajalca, za primerjavo bi morali uporabiti razkritja TALC.

Kakšne so vrste povratnih hipotek?

Obstajajo tri osnovne vrste povratnih hipotek. Najpogostejše so hipoteke za konverzijo lastniškega kapitala, zavarovane s strani države, ali HECM. Nekateri posojilodajalci ponujajo lastniške povratne hipoteke, ki niso zavarovani s strani države. Te so morda za večje količine kot HECM, vendar morate biti previdni, saj tam so brezvestni posojilodajalci. Nekatere države, občine in neprofitne organizacije ponujajo enonamenske povratne hipoteke, ki so, kot že ime pove, namenjene specifični uporabi, kot so popravila doma.

Kje lahko dobim povratno hipoteko?

HECM so na voljo samo pri povratnih hipotekarnih posojilodajalcih, ki jih je odobrila FHA. Poiščete ga lahko na Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj ZDA (HUD)Spletna stran.

Ali lahko dobite povratno hipoteko, če je vaš zakonec mlajši od 62 let?

Dokler je en član zakonskega para star vsaj 62 let, bo morda lahko dobil povratno hipoteko na svoj dom. Če pa je eden od zakoncev mlajši od 62 let, ta oseba ni primerna za soposojilojemalec posojila ali za nadaljevanje prejemanja plačil od njega, potem ko drugi zakonec umre ali se preseli iz doma.

Zakonca, mlajša od 62 let, ko se posojilo začne, so lahko v dokumentih navedeni kot upravičeni zakonci, ki se ne izposojajo. Čeprav ne bodo prejeli nadaljnjih plačil iz posojila po smrti zakonca izposojenke, jim bo dovoljeno ostati v domu, dokler izpolnjujejo določene zahteve. K posojilu jih je mogoče dodati tudi kot soposojilojemalca preko a refinancirati ko dosežejo 62 let.

Spodnja črta

Ko se prijavite za HECM, vam mora posojilodajalec zagotoviti tabelo, ki prikazuje vaš TALC. Je ocena, koliko vas bo posojilo verjetno stalo na podlagi več različnih scenarijev, in jo je mogoče uporabiti za primerjavo ponudb povratnih hipotekarnih posojil različnih posojilodajalcev.