Ali lahko posojilo za stanovanjski kapital pomeni izvršbo?
Če potrebujete denar in ste odplačali dostojen del hipoteke, a stanovanjsko posojilo je lahko mamljiva možnost. Ta posojila imajo običajno nižje obrestne mere kot druga potrošniška posojila, ker so zavarovana z nepremičninami.
Uporaba vašega doma kot zavarovanje ni problem če so pogoji posojila razumni in vaše finance v redu. Kljub temu se lahko v napačnih okoliščinah hitro spremeni v nočno moro. Ne sledijo odplačilom in tvegate, da izgubite svoje premoženje in morda celo tožen.
Ključni odvzemi
- Če ne morete odplačati hipotekarnega posojila, bo posojilodajalec praviloma zasegel nepremičnino, ki ste jo uporabili kot zavarovanje, le, če bo prodaja zbrala dovolj za poplačilo dolgovanega.
- Posojilodajalec lastniškega posojila lahko izterja lastniško posojilo šele, ko je poplačana prva hipoteka.
- Z drugimi besedami, dom mora biti vreden več od tistega, kar se dolguje na prvi hipoteki, da bi bila zasega vredna drugega imetnika hipoteke.
- Če izvršba ni izvedljiva možnost ali ne poplača dovolj dolga, bo posojilodajalec verjetno poskušal tožiti.
- Neizterljiv dolg se pri davčni službi (IRS) obravnava kot običajni dohodek.
Kaj so posojila za stanovanjski kapital?
Hišno posojilo vam v bistvu omogoča uporabo svojega domači kapital kot zavarovanje za izposojo pavšalnega zneska gotovine. Na primer, če je vaša nepremičnina ocenjena na 500.000 $ in dolgujete 200.000 $ za prvo hipoteko, imate 300.000 $ lastniškega kapitala, ki se lahko uporabi kot jamstvo za drugo posojilo.
Posojilodajalci bodo ponudili bolj konkurenčne obrestne mere zadolževanja, če boste svojo hišo uporabili kot zavarovanje, ker jim daje nekaj dragocenega, da zasežete in prodate, da povrnete nekatere ali vse izgube, če ne morete slediti plačila. To pomeni cenejša posojila, vendar tudi tveganje izgube hiše, če ste privzeto.
Kaj se zgodi, če ne plačam svoje druge hipoteke?
Če iz kakršnega koli razloga ne morete odplačati posojila za lastniški kapital, se lahko posojilodajalec odloči, da izključiti na hišo, ki ste jo uporabili kot zavarovanje. The upnikov dejanja so običajno odvisna od vrednosti vašega doma, ne glede na to, ali obstajajo še kakšni drugi zastavne pravice proti temu in koliko denarja še dolguješ.
Ko posojilojemalec ne izpolni svojih obveznosti prva hipoteka, posojilo, uporabljeno za nakup stanovanja, je velika verjetnost, da bodo posojilodajalci začeli postopek izvršbe, da bi dobili svoj denar nazaj. Ali je enak pristop sprejet na a druga hipoteka odvisno od vrednosti nepremičnine in od tega, koliko lastniškega kapitala ima v njej posojilojemalec.
To je zato, ker ima prva hipotekarna zastavna pravica, ker je bila prej vpisana v okrajne zemljiške knjige, višja prednost. Če torej ne odplačate posojila za stanovanjski lastniški kapital in je zavarovana hiša prodana za poplačilo dolga, bo izkupiček najprej uporabljen za ugasnitev vsega, kar ostane za plačilo prvotne hipoteke. Drugi hipotekarni posojilodajalec lahko začne izterjati, kar mu dolguje, šele, ko je višja zastavna pravica izpolnjena in poplačana.
Več kot imate lastniškega kapitala, večja je verjetnost, da se bo vaš posojilodajalec odločil zaseči.
Hiše z višjimi vrednostmi
Če je vaš dom trenutno vreden več od tistega, kar dolgujete po svoji prvi hipoteki, bi morala njegova prodaja omogočiti ponudnika stanovanjskega posojila, da izterja denar, ki vam ga je posodil, ali vsaj razumni del to. V tem primeru bo posojilodajalec verjetno sprožil izvršbo.
Razmislite o tem takole: več denarja, ki ga lahko drugi imetnik hipoteke povrne s prodajo zaradi zaprtja, večja je verjetnost, da bo šel po tej poti.
Večina stanovanjskih posojil je regresna posojila, kar pomeni, da ima upnik v primeru neplačila popolno avtonomijo, da zahteva od posojilojemalca celoten dolg, tudi poleg unovčenja zavarovanja.
Biti pod vodo
če si pod vodo, kar pomeni, da je vaš dom vreden manj od zneska, ki ga dolgujete na prvi hipoteki, je vaša druga hipoteka dejansko nezavarovano. V tem scenariju drugi imetnik hipoteke verjetno ne bi videl niti centa od prodaje, zaradi česar bi bila zasega izguba časa in sredstev. Druge metode, če bi bile izvršljive, bi bile potrebne za povračilo dolgov.
Če se posojilodajalec nepremičninskega posojila znajde v tem položaju, vas lahko – če zakonodaja države to dovoljuje in je vredno truda – toži na sodišču za izterjavo dolga. Z presoja pomanjkljivosti, lahko posojilodajalec zaseže bančne račune, okrasiti plače in dajte zastavne pravice na druge nepremičnine, da bi povrnili neporavnani znesek – s čimer boste svoje življenje naredili bedo in uničili svoje bonitetna ocena v postopku.
In preganjanje se tu ne konča. Če posojilodajalec, potem ko je izčrpal vse metode izterjave dolgov, še vedno ni v žepu, lahko prijavi dolg, za katerega meni, da ni izterljiv. Internal Revenue Service (IRS). IRS obravnava odplačan dolg kot navaden dohodek. Torej, če imate 5.000 $ preklicanega dolga in ste v 22 % davčni razred, boste obdavčeni v višini 1.100 $.
Če je znesek davkov nedosegljiv, je mogoče vzpostaviti plačilni načrt. Vendar vam bo davčna uprava zaračunala ta privilegij.
Posebni premisleki
Ko se težko odplačate, se lahko hipotekarni posojilodajalci zdijo sovražniki, ki se jim je najbolje izogniti za vsako ceno. Ne pasti v to past. Odprta komunikacija že od začetka lahko prepreči, da bi se rahli nered spremenili v finančno katastrofo.
Ne zakopajte glave v pesek in se skrivajte. V interesu posojilodajalca je, da denar povrne čim lažje in ceneje, izvršbe in tožbe pa so na splošno naporne in drage. Vaš posojilodajalec je morda pripravljen poiskati alternativno rešitev in vam dati več časa, če se izkažete kot komunikativni in vredni zaupanja.
Kaj se zgodi, če vam posojilodajalec da več kredita, kot ga lahko odplačate?
Nikoli ne bi smelo priti do te točke. Prvič, posojilojemalci bi morali pred podpisom prebrati vse dokumente in se nikoli ne strinjati z nečim, česar ne razumejo ali si ne morejo privoščiti. Drugič, posojilodajalci so strogo regulirani in teoretično jim ni dovoljeno oddajati posojil, ki jih njihove stranke ne morejo odplačati. Če vaš dolg presega vaše zmožnosti, lahko vložite pritožbo zaradi neodgovornega posojanja.
Ali lahko predčasno odplačate stanovanjsko posojilo?
Vsekakor. Vendar pa boste pred nadaljevanjem želeli ugotoviti, ali posojilo nosi kazni za predplačilo in če je tako, ali je plačilo dolga pred rokom pametno.
Ali stanovanjsko posojilo vpliva na vašo kreditno oceno?
Glede na študijo LendingTree večina posojilojemalcev na začetku opazi upad kreditna ocena po najemu stanovanjskega posojila. Vendar je ta upad majhen in se nagiba k okrevanju v enem letu – seveda pod pogojem, da posojilojemalec spremlja plačila posojila.
Spodnja črta
Neplačilo posojila za lastniški kapital lahko povzroči zaprtje, če je to finančno smiselno za posojilodajalca. Več kot imate lastniškega kapitala, večja je verjetnost, da bo upnik sledil tej poti.
Tu pa se ne ustavi. Posojilodajalci regresnih posojil lahko poskusijo vse razpoložljive poti, da vrnejo svoje dolgove. Če zasega ne zadostuje, bi lahko vaše plače, prihranke in drugo premoženje ciljali in odvzeli.
To bi moralo služiti kot opomnik, kako nevarna so lahko stanovanjska posojila. Ne prijavite se za enega, razen če v celoti razumete pogoje in ste prepričani, da lahko sledite odplačilom.