Ali bi morali odplačati hipoteko s posojilom za stanovanjski kapital?
Po podatkih ameriškega urada za popis prebivalstva od leta 2022 ima približno 65 % ameriških gospodinjstev svoj dom. V zadnjem desetletju se je povprečna prodajna cena stanovanja v Združenih državah povečala s slabih 240.000 dolarjev v letu 2012 na skoraj 430.000 dolarjev leta 2022, kar je 10-letno povečanje za skoraj 80%. V luči tega so mnogi lastniki stanovanj videli lastniškega kapitala v njihovem domu znatno zraste, odkar so ga kupili.
Pozitiven kapital v vašem domu daje lastnikom stanovanj prožnost, da pridobijo to bogastvo na različne načine. Eden od načinov za dostop do tega lastniškega kapitala je odplačilo dela ali celotne hipoteke z uporabo posojila za stanovanjski lastniški kapital. V tem članku bomo preučili prednosti in slabosti tega pristopa.
Ključni odvzemi
- Hišno posojilo vam omogoča, da si izposodite do določenega odstotka lastniškega kapitala.
- Posojilo je zavarovano z vašim domom, kar omogoča, da je obrestna mera veliko nižja od kreditne kartice ali nezavarovane kreditne linije.
- Nekateri lastniki stanovanj vzamejo ta posojila za odplačilo hipotek, ker lahko to vodi do nižjih stroškov financiranja. Vendar pa obstajajo tudi tveganja.
Druge hipoteke
Obstajata dva glavna načina, kako lahko lastniki stanovanj uporabijo svoj lastniški kapital za odplačilo hipoteke. Prvi je z uporabo običajnega stanovanjsko posojilo, ki se včasih imenuje »druga hipoteka«. Ta vrsta posojila je v bistvu enaka kot a hipotekarno posojilo, le da namesto za nakup hiše povzroči posojilojemalca prejemanje a pavšalni znesek gotovine, ki jo lahko porabijo, kakor želijo.
Natančna velikost tega pavšalnega zneska se izračuna kot odstotek lastniškega kapitala, ki ga imajo v svojem domu, pri čemer je 85 % običajno najvišji znesek. Na primer, če ima lastnik stanovanja hipoteko za 200.000 $, vendar je njegov dom vreden 300.000 $, potem bi bil njegov lastniški kapital 100.000 $. Če njihovo stanovanjsko posojilo ponuja pavšalni znesek do 85 % njihovega lastniškega kapitala, bi si lahko izposodili do 85.000 $. Čeprav nekateri lastniki stanovanj uporabljajo ta sredstva za odplačilo hipoteke, bi lahko vzeli tudi posojilo za lastniški kapital za kritje drugih stroškov, kot je prenova kuhinje ali plačilo šole.
Glavni razlog, da lastniki stanovanj najamejo posojila za lastniški kapital za odplačilo hipoteke, je, če mislijo, da bo to povzročilo nižja mesečna plačila. To se lahko zgodi, ko so se obrestne mere znižale, odkar so prvič kupili svoj dom, kar pomeni, da bi posojilo lastniškega kapitala imelo nižjo obrestno mero kot njihova obstoječa hipoteka. V tem scenariju bi lastnik stanovanja vzel posojilo za lastniški kapital, ki bi imelo lastno obrestno mero, amortizacijski načrt, in bi v bistvu refinancirali nekatere ali vse svoje obstoječe hipoteke.
Čeprav lahko uporaba stanovanjskega posojila za refinanciranje hipoteke povzroči nižje stroške obresti, morajo lastniki stanovanj pazite, da zagotovite, da tega prihranka pri stroških ne izničijo kazni predplačila ali stroški zapiranja, ki bi lahko uporabite. Glede na podrobnosti njihovih obstoječih hipotekarnih pogojev je morda učinkoviteje preprosto počakati do naslednjega razpoložljivo priložnost ali refinanciranje svoje hipoteke, bodisi prek obstoječega posojilodajalca ali prek konkurenčnega posojilodajalec.
Kreditne linije domačega lastniškega kapitala (HELOC)
Drugi način, kako lahko lastniki stanovanj uporabijo svoj lastniški kapital za odplačilo hipoteke, je sklenitev Kreditna linija domačega lastniškega kapitala (HELOC). Kot že ime pove, so HELOC kreditna linija, ki je zavarovana z vašim domom. Tako kot pri drugi hipoteki se znesek denarja, ki si ga lahko izposodite v okviru HELOC, izračuna tako, da vzamete odstotek lastniškega kapitala vašega doma, ki je običajno podoben tistemu, ki se uporablja za druge hipoteke. Toda poleg teh podobnosti obstaja več pomembnih razlik med HELOC in drugimi hipotekami.
Za začetek HELOC posojilodajalcu ne dajejo pavšalnega zneska na začetku posojila. Namesto tega delujejo kot osebna kreditna linija, ki lastniku stanovanja omogoča, da se izposodi do določenega zneska, vendar mu omogoča, da se odloči, kdaj in koliko bo izposodil. Zaradi tega so HELOC zelo primerni za lastnike stanovanj, ki želijo možnost izposojanja proti lastniškemu kapitalu v svojem domu, ne da bi imeli takojšnje načrte, kako porabiti denar.
Druga pomembna razlika med HELOC in drugo hipoteko je, da HELOC zahtevajo samo to plačati obresti na posojilo za vsako plačilo, kar posojilojemalcu omogoča, da izbere, kdaj bo odplačal ravnatelj. Nasprotno pa druge hipoteke sledijo strogemu razporedu amortizacije, v katerem vsako plačilo vključuje obresti in glavnico. Tehnično gledano HELOC ponujajo časovno obdobje, imenovano a obdobje žrebanja, pri katerem lahko posojilojemalec plača le obresti. Vendar pa se ob koncu obdobja črpanja HELOC spremeni v amortizacijski načrt, zaradi česar mora posojilojemalec postopoma odplačati vso glavnico, ki si jo je izposodil.
Tretja velika razlika med HELOC in drugimi hipotekami je, da HELOC ponujajo spremenljive obrestne mere. V primerih, ko so se obrestne mere znižale, odkar ste pridobili hipoteko, bi to lahko povzročilo uporabo a HELOC za odplačilo dela vaše hipoteke je privlačna možnost, ker bi lahko povzročila nižja mesečna plačila na splošno. Vendar, kot se pogosto zgodi v financah, ima ta pristop prednosti in slabosti.
Prednosti in slabosti
Na prvi pogled se zdi uporaba HELOC za odplačilo hipoteke zelo privlačna možnost. Navsezadnje bi lahko lastniku stanovanja omogočilo, da izkoristi nižjo obrestno mero, hkrati pa odložil plačilo glavnice posojila, kar bi lahko znatno zmanjšalo njihova mesečna plačila.
Glavno tveganje pri tem pristopu pa je, da vas izpostavi obrestno tveganje. HELOC so posojilo s spremenljivo obrestno mero, kar pomeni, da če se obrestne mere dvignejo, se povečajo tudi vaša plačila. To tveganje se še poveča, če se odločite za samo plačilo obresti in zamude odplačilo glavnice, saj bi za to neplačano glavnico potem obresti po višji obrestni meri stopnje rastejo.
Za zaščito pred tem bi imeli koristi lastniki stanovanj stresno testiranje svojo strategijo odplačevanja hipotek tako, da izračunajo, koliko dodatnih obresti bi si lahko privoščili, če bi se obrestne mere dvignile. Podobno bi bilo morda smiselno dati denar na stran v zlahka dostopen sklad, ki bi ga lahko uporabili za poplačilo glavnico hitro, če se obrestne mere dvignejo, da se izognete obtičanju z večmesečnimi ali celo leti višjimi obrestmi plačila.
Nazadnje bi morali lastniki stanovanj skrbno oceniti pogoje hipotekarnih posojil, o katerih razmišljajo. Nekateri pomembni pogoji, ki jih je treba poznati, vključujejo, ali posojilo ponuja fiksno ali spremenljivo obrestno mero, trajanje obdobja črpanja ali obdobje amortizacije, ali posojilo zaračunava enostavne obresti ali odplačne obresti, in morebitna pravila ali kazni v zvezi s predplačilom ravnatelj.
Ali lahko uporabim lastniški kapital za odplačilo hipoteke?
da. Obstaja veliko načinov uporabe lastniškega kapitala za odplačilo hipoteke, vendar sta dva najpogostejša pristopa druge hipoteke in kreditne linije domačega kapitala (HELOC). Druge hipoteke imajo enako plačilo vsak mesec in vam na začetku posojila dajejo pavšalni znesek, ki bi ga lahko uporabili za odplačilo del ali celotne hipoteke. HELOC so revolving kreditna linija, ki jo lahko dvignete ali odplačate, kot se vam zdi primerno. Obe posojili imata veliko nižje obrestne mere kot kreditne kartice ali druga nezavarovana posojila, ker uporabljajo vašo hišo kot zavarovanje.
Kaj se zgodi z mojim HELOC, ko odplačam hipoteko?
Ko odplačate hipoteko, bi bil HELOC odplačan hkrati. Če na primer prodate svojo hišo, bi morali, preden prejmete izkupiček od prodaje, najprej odplačati tako hipoteko kot vaš HELOC. Posojilodajalci bi imeli prvo terjatev do izkupička od prodaje.
Ali lahko predčasno odplačate stanovanjsko posojilo?
Da, na splošno lahko stanovanjsko posojilo odplačate predčasno, čeprav se to lahko razlikuje glede na pogoje posameznega posojila. Zlasti HELOC so zasnovani tako, da nudijo največjo prilagodljivost, zlasti v začetnem obdobju žrebanja. Hipoteke in druge hipoteke je običajno mogoče tudi predčasno odplačati, čeprav lahko zanje veljajo pravila o predčasnem odplačilu in kazni.
Spodnja črta
Navsezadnje je lahko odplačilo hipoteke z lastniškim posojilom smiselno, vendar ne gre za odločitev, ki jo je treba sprejeti zlahka. Lastniki stanovanj se morajo prepričati, da temeljito razumejo pogoje posojila, hkrati pa pripravijo finančni načrt za to, kako bodo na koncu servisirali in odplačevali izposojena sredstva, tudi pod drugačno obrestno mero pogoji.