Napovedovanje hipotekarnih tečajev: Nakup, Prodaja ali Refi?

Če ste kot večina ljudi, ki odplačujejo hipoteko ali želijo kupiti ali prodati dom, ste verjetno pozorni na to, kje hipotekarne obrestne mere se odpravljajo. Če se odločite za nakup, prodajo ali refinanciranje, upoštevajte naslednje strategije, če obrestne mere ostanejo enake, se zvišajo ali znižajo.

Ko obrestne mere ostanejo stabilne

Povprečne obrestne mere za hipotekarne kredite so že nekaj let na zgodovinski nizki ravni, zaradi česar lahko kupite ali prodate stanovanje. Zgodovinsko gledano je vaša kupna moč, kar pomeni, koliko doma si lahko privoščite, močna. To predpostavlja, da je vaš kredit dober in da izpolnjujete pogoje za posojilo z nizkimi obrestmi.

Obrestne mere se gibljejo okoli 4,5% za 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero. To je v primerjavi s tem, ko so konec leta 2012 dosegli rekordno nizko vrednost 3,3%, vendar precej pod mejo 6% v letih pred recesijo.

Če bi kupili dom za 300.000 USD z 20% akontacijo, preostanek pa financirali s 30-letnim posojilom s fiksno obrestno mero v višini 4,5%, bi bilo vaše mesečno plačilo 1.216,04 USD. Če bi 6% financirali isti dom, bi se vaša plačila zvišala na 1.438,92 USD, več kot 200 USD več na mesec. Današnje nižje stopnje vam omogočajo, da kupite več stanovanja z enakimi mesečnimi plačili, kot bi jih plačali za manjši dom z višjimi obrestnimi merami nekaj let nazaj.

Zgodovinsko nizke obrestne mere v zadnjih nekaj letih so pripomogle k oživitvi stanovanjskega trga, čeprav počasi, odkar so se finančni trgi leta 2007 sesul. To je dobra novica za prodajalce, od katerih so mnogi videli, da so se cene stanovanj okrevale od recesije. (Več o tem: Hipoteke: fiksna obrestna mera vs. Nastavljiva stopnja.)

Če se cene znižajo

Po letih zgodovinskih padcev so hipotekarne obrestne mere naraščale. Teoretično bi lahko na neki točki spet padli. Če se to zgodi, zgornje še vedno drži.

Če imate hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM) in obrestne mere padejo ali ostanejo enake, boste morda želeli razmisliti refinanciranje s posojilom s fiksno obrestno mero, da se znebite stresa zaradi skrbi zaradi naraščajočih obrestnih mer v naslednjih letih pridi. Obrestne mere za hipoteke s prilagodljivo obrestno mero, znane tudi kot hipoteke s spremenljivo obrestno mero, so sprva nižje od posojil s fiksno obrestno mero za določeno obdobje - na primer pet let. Po koncu uvodnega obdobja se obrestne mere zvišajo glede na tržne indekse in sčasoma presežejo obrestno mero za posojila s fiksno obrestno mero. To lahko znatno poveča vaša mesečna plačila.

Če imate posojilo s fiksno obrestno mero in obrestne mere padajo, je vredno razmisliti o njegovem refinanciranju v krajše posojilo. Če imate na primer 20 let za 30-letno hipoteko, je morda smiselno preostalih 20 let refinancirati v novo 15-letno hipoteko. Obrestne mere za 15-letne hipoteke so tudi nižje od 30-letnih hipotek. Če to združite z znižanjem obrestne mere, lahko prihranite pri znesku plačanih obresti in prej poplačate hipoteko.

Pri refinanciranju vedno upoštevajte svoj edinstven sklop okoliščin. Dejavnik pri zapiranju stroškov in koliko časa bo trajalo za uresničitev stroškovnih koristi. Kako dolgo na primer nameravate živeti v svojem domu pred prodajo? Ali se boste zlomili, še preden nameravate prodati? Na splošno velja, da večja kot je neporavnana hipoteka, večji vpliv imajo lahko nižje obrestne mere na vaša mesečna plačila. (Več o tem: Hipoteka s fiksno ali spremenljivo obrestno mero: kar je zdaj bolje.)

In seveda nižje stopnje pomenijo, da si lahko privoščite več hiše - in več ljudi si lahko privošči vašo hišo - zato je lahko pravi čas za nakup ali prodajo stanovanja.

Rastoče stopnje

Ko se obrestne mere zvišajo in imate hipoteko s fiksno obrestno mero z nizkimi obrestmi in ne želite prodati ali kupiti, lahko z veseljem ostanete na poti in ponoči dobro spite. Če pa potrebujete večji dom ali se morate preseliti, ne pozabite na dolgoročno stališče, da so domače vrednote v preteklosti sledile inflaciji. Poleg tega z naraščanjem inflacije vaša hipotekarna plačila za posojilo s fiksno obrestno mero ostajajo enaka. (Več o tem: Kako kupovati hipotekarne obrestne mere.)

Upoštevajte tudi, da so se povprečne cene stanovanj po recesiji zvišale. Če se je vrednost vašega doma povečala, se je povečal tudi vaš lastniški kapital. Lastniški kapital je znesek stanovanja, ki ga imate v lasti, minus odstopljeno stanje posojila. (Več o tem: Ali bi morali hipoteko refinancirati, ko se obrestne mere zvišajo.)

10 -odstotno povečanje vrednosti hiše, vredne 300.000 dolarjev, pomeni 30.000 dolarjev več v vašem žepu pri prodaji. To lahko pomaga pri znižanju večjega pologa pri nakupu naslednjega doma in pomaga pri izravnavi višjih obrestnih mer z znižanjem mesečnega plačila. (Več o tem: Imate dobro hipotekarno obrestno mero? Zaklenite ga!)

Naraščajoče obrestno okolje ni idealno za nakup in prodajo, če pa ima več lastniškega kapitala, lahko dodatni denar pomaga odpraviti učinek višjih obrestnih mer.

Spodnja črta

Soglasje je, da se bodo obrestne mere v letu 2018 in pozneje še naprej povečevale, saj so zvezne rezerve občasno zviševale referenčno obrestno mero in bo po napovedih to še naprej. To pomeni, da bi morali potencialni kupci stanovanja razmisliti o ukrepanju zdaj. Seveda vedno obstaja možnost, da se bodo v prihodnje stopnje znižale. V tem primeru bi morali biti kupci pripravljeni izkoristiti vse padce.

Ker so obrestne mere še vedno razmeroma nizke, bi morali lastniki stanovanj s starejšimi hipotekami, ki še niso refinancirali, razmisliti, ali je to smiselno za zagotovitev nižjih mesečnih plačil. Lastniki stanovanj z ARM ne bi smeli izgubljati časa pri razmišljanju, ali bi morali preiti na fiksno posojilo. Kot vedno je treba upoštevati stroške zapiranja in lastni časovni okvir (kako dolgo nameravate ostati v trenutnem domu?).

Nadaljujte z branjem

• Preverite trenutne hipotekarne cene
• Kako obrestne mere delujejo na hipoteko
• Razumevanje strukture hipotekarnih plačil
• Hipotekarne točke: kaj je smisel?
• Hipoteke: fiksna obrestna mera vs. Nastavljiva stopnja
• Hipoteka s fiksno ali spremenljivo obrestno mero: kaj je zdaj bolje?
• Iskanje najboljših hipotekarnih cen
• Imate dobro hipotekarno obrestno mero? Zaklenite ga!
• Najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na hipotekarne obrestne mere
• Hipoteka z nastavljivo obrestno mero: kaj se zgodi, ko se obrestne mere dvignejo
• Kako obrestne mere vplivajo na stanovanjski trg
• Ali sta cena hiše ali obrestna mera pomembnejša?
• 7 Zlobni hipotekarni triki z nizko obrestno mero
• Nakup hipotekarnih tečajev