4 razlogi, da svojega doma ne refinancirate

Zaključili ste 30-letno fiksno obrestno mero hipoteka z obrestno mero 5%. To se je slišalo odlično, ko ste prvič dobili posojilo, kajne? Slišiš pa, da bodo obrestne mere začele padati, kar te navduši. Čeprav lahko sledite hipotekarnim plačilom, se zaklenete v nižjo vrednost obrestna mera vam lahko pomaga prihraniti nekaj denarja.

Smiselno je refinanciranje in prihranite z nižjimi stopnjami, kajne? Morda je res, vendar morate upoštevati veliko dejavnikov, preden se podpišete s črtkano črto. Obstajajo tudi primeri, ko refinanciranje ni logična izbira, ker ima lahko vplivajo na vaše finančno stanje. Morda boste želeli raziskati druge priložnosti za naložbe v nepremičnine prvi. Ta članek obravnava štiri najpogostejše razloge, zakaj ne bi smeli refinancirati hipoteke.

1. Daljše obdobje brezhibnosti

Eden prvih razlogov, da se izognete refinanciranju, je, da traja preveč časa, da povrnete novo posojilo zapiralni stroški. Ta čas je znan kot čas bilančne dobe ali število mesecev, da dosežete točko, ko začnete varčevati. Na koncu obdobja rentabilnosti v celoti poravnate stroške refinanciranja.

Ni čarobne številke, ki bi predstavljala sprejemljivo obdobje preloma. Če želite pripraviti oceno, morate upoštevati nekaj različnih dejavnikov. Odvisno je od tega, kako dolgo nameravate ostati v nepremičnini in kako prepričani ste v to napoved.

Če želite izračunati svojo donosnost, morate vedeti nekaj dejstev. Zaključni stroški novega posojila in vaša obrestna mera so najpomembnejši. Ko poznate obrestno mero, lahko ugotovite, koliko boste prihranili obrestnih mer vsak mesec. Oceno teh številk bi morali dobiti pri a posojilodajalec. Recimo, da znašajo zaključni stroški refinanciranja 3000 USD, vaš potencialni mesečni prihranek pa 50 USD. Tako izračunate svojo donosnost:

• Obdobje rentabilnosti = stroški zapiranja ÷ mesečni prihranki
• $3,000 ÷ $50 = 60

V tem primeru boste potrebovali 60 mesecev ali pet let, da dosežete svojo donosnost.

2. Višji dolgoročni stroški

Ko se pogovorite s svojo banko ali hipotekarnim posojilodajalcem, razmislite, kaj vam bo refinanciranje naredilo Spodnja črta na dolgi rok. Ponovno financiranje za znižanje mesečnega plačila je odlično, razen če sčasoma močno vpliva na vaš žep. Če refinanciranje stane več, verjetno ni smiselno.

Na primer, če ste več let v 30-letni hipoteki, ste plačali veliko obresti, ne da bi vam zmanjšali ravnatelj zelo uravnotežiti. Ponovno financiranje v 15-letno hipoteko bo verjetno povečalo vaše mesečno plačilo, morda na raven, ki si je ne boste mogli privoščiti.

Če začnete znova z novo 30-letno hipoteko, začnete s skoraj toliko glavnice kot prejšnjič. Čeprav bo vaša nova obrestna mera nižja, jo boste plačevali 30 let. Tako so lahko vaši dolgoročni prihranki zanemarljivi ali pa vas bo posojilo sčasoma stalo več. Če z znižanjem mesečnega plačila prihranite privzeto pri trenutnem višjem plačilu se vam zdi ta dolgoročna realnost sprejemljiva.

Morda boste želeli razmisliti tudi o oportunitetni stroški postopka refinanciranja. Za refinanciranje hipoteke je potreben čas in trud. Morda se boste bolj zabavali in naredili več denar za projekte izboljšanja domapridobitev certifikata ali iskanje strank.

3. Nastavljiva hitrost vs. Hipoteke s fiksno obrestno mero

Ponovno financiranje z nižjo obrestno mero ne vodi vedno do znatnih prihrankov. Recimo obrestna mera za 30 let hipoteka s fiksno obrestno mero je že precej nizka, recimo 5%. V tem primeru ne bi prihranili toliko, če bi refinancirali v drugo 30-letno hipoteko, določeno na 4,5%. Ko enkrat upoštevate končne stroške, vaši mesečni prihranki ne bi bili pomembni, razen če imate hipoteko, ki je nekajkrat večja od državnega povprečja.

Torej obstaja alternativa? Pridobitev hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ROKA) se morda zdi odlična ideja, ker imajo običajno najnižje obrestne mere. Morda se vam zdi noro, če jih ne izkoristite, še posebej, če se nameravate premakniti, ko se ARM ponastavi. Kadar so stopnje tako nizke - po zgodovinskih in absolutnih merilih - v prihodnosti verjetno ne bodo bistveno nižje. To pomeni, da se boste ob ponastavitvi sistema ARM verjetno soočili z bistveno višjimi plačili obresti.

Recimo, da že imate nizko vrednost fiksna obrestna mera in lahko upravljate svoja plačila. V tem primeru je verjetno bolje, da se držite zanesljive stvari. Konec koncev je hipoteka z nastavljivo obrestno mero običajno veliko bolj tvegana kot hipoteka s fiksno obrestno mero. Če se držite nizke fiksne obrestne mere, lahko na koncu prihranite na tisoče dolarjev.

4. Neprimerni zaključni stroški

Brezplačno refinanciranje ne obstaja. Zaključne stroške plačate iz svojega žepa ali pa plačate višjo obrestno mero. V nekaterih primerih lahko v posojilo prenesete zaključne stroške. Vendar vam preostane, da plačujete obresti na stroške zapiranja, dokler imate to posojilo.

Pomislite na končne stroške in ugotovite, kako se vsak od teh primerov prilega vaši situaciji. Si lahko zdaj privoščite, da boste za zapiranje stroškov porabili več tisoč dolarjev? Ali pa potrebujete ta denar za kaj drugega? Je refinanciranje ob višji obrestni meri še vredno? Če želite v posojilo vložiti zaključne stroške, upoštevajte, da bo 6.000 USD po 4,5 -odstotni obrestni meri v 30 letih stalo na tisoče dolarjev.

Spodnja črta

Edina oseba, ki se lahko odloči, ali je to pravi čas za refinanciranje, ste vi. Če želite strokovno mnenje, boste najverjetneje dobili nepristranski odgovor na podlagi plačila finančni svetovalec. Refinanciranje je vedno dobra ideja za nekoga, ki vam želi prodati hipoteko. Največji dejavnik bi morali biti vaše razmere, ne trg kdaj refinancirati.