Pojasnjeno refinanciranje brez zapiranja

Refinanciranje hipoteke je lahko privlačno iz različnih razlogov. Lastniki stanovanj pogosto prihranijo denar z refinanciranjem, kadar so obrestne mere nižje, kot jih trenutno plačujejo. A refinanciranje izplačila jim lahko dovolijo, da v lastni kapital vplačajo popravila doma ali konsolidirajo dolg. Ali pa bodo morda želeli preiti s hipoteke s prilagodljivo obrestno mero na bolj predvidljivo hipoteko s fiksno obrestno mero. Ne glede na motivacijo je pomembno upoštevati zapiralni stroški, vključno z možnostjo, da bi bila refinanciranje brez zapiranja stroškov prava izbira.

Kaj je refinanciranje brez zapiranja stroškov?

Refinanciranje hipoteke se ne razlikuje toliko od pridobivanja hipoteke. Na primer, posojilojemalec lahko pričakuje, da bo plačal stroške zaključka posojila. Te lahko vključujejo stvari, kot so:

• Državne pristojbine za snemanje
• Stroški ocenjevanja
• Stroški kreditnega poročila
• Pristojbine za nastanek
• Stroški anket
• Pristojbine za davčne storitve
• Odvetniški stroški
• Pristojbine za zavarovanje

Po mnenju Freddieja Maca refinanciranje običajno vključuje stroške zaključka v višini približno 5000 USD. Tako kot pri drugih stanovanjskih posojilih bi ti zaključni stroški običajno zapadli, ko podpišete dokumentacijo za dokončanje novega posojila.

Za refinanciranje brez zapiranja stroškov ni treba plačati teh pristojbin iz svojega žepa. Vendar to ne pomeni, da stroški zapiranja sploh niso. Namesto da bi jih morali plačati ob zaključku posojila, lahko posojilodajalci te stroške poberejo na enega od dveh načinov:

• Obračunavanje višje obrestne mere za novo posojilo
• Zaključne stroške preusmerimo v novo posojilo ravnatelj

Obe možnosti vplivata na skupne stroške, ki jih plačate za novo hipoteko.

Kako deluje refinanciranje brez zapiranja

Če vaš posojilodajalec ponuja refinanciranje brez zapiranja, boste morda imeli možnost, da plačate višjo obrestno mero ali da zaključne stroške prenesete v novo posojilo. Tukaj je opisano, kako vsak deluje in kako bodo vplivali na vaše stroške.

Možnost 1: Plačajte višjo obrestno mero

Izbira posojila brez zapiranja z višjo obrestno mero bo pomenila večje mesečno plačilo in vplivalo na skupni znesek, ki ga boste plačali v času trajanja posojila.

Na primer, recimo, da imate pri 30-letni, 4,2-odstotni hipoteki še 25 let in da trenutno dolgujete 250.000 USD. Ker želite zmanjšati mesečna plačila, se odločite za refinanciranje v novo 30-letno posojilo v višini 3,2%. Zaključni stroški so ocenjeni na 5.000 USD, vi pa se odločite, da jih boste plačali iz svojega žepa. Novo posojilo bo zmanjšalo vaše trenutno mesečno plačilo za 141 USD - z 1.222 USD na 1.081 USD.

Recimo, da ne morete ali nočete plačati zapiralnih stroškov iz svojega žepa, ampak se namesto tega strinjate s 3,7 -odstotno obrestno mero. V tem primeru bi bila vaša plačila le 49 USD na mesec manjša od vaše stare hipoteke.

Možnost 2: Zapiranje stroškov posojila

Vključitev zaključnih stroškov v novo posojilo pomeni njihovo dodajanje glavnici posojila. Čeprav vam lahko posojilodajalec ponudi enako obrestno mero, kot če bi stroške zapiranja plačevali iz svojega žepa, bo ta možnost še vedno povečala vaša mesečna plačila in znižala skupne prihranke.

Z istim hipotekarnim scenarijem v višini 250.000 USD, kot je opisano zgoraj, predpostavimo, da stroške zapiranja v višini 5000 USD prenesete v novo 3,2% hipoteko. (Zdaj si izposodite 255.000 USD in ne 250.000 USD.) Z izbiro te možnosti bi zmanjšali mesečna plačila v primerjavi s staro hipoteko za 120 USD. To je 21 USD na mesec manj, kot če bi stroške zapiranja plačali iz svojega žepa.

Čeprav vsi ti scenariji kažejo, da lahko z mesečnim plačilom prihranite nekaj denarja če zapirate stroške iz svojega žepa, morda nimate pri roki toliko denarja ali pa imate v mislih drugo uporabo za to. Drug način, kako pogledati na situacijo, je, kako dolgo bo denar, ki ga prihranite vsak mesec, skupaj z zneskom, ki ste ga porabili za zapiranje stroškov. Če na primer znižate mesečno plačilo za 141 USD, bo v zgornjem primeru minilo nekaj več kot 35 mesecev ali približno tri leta, preden bodo vaši prihranki blizu 5000 USD.

Prednosti in slabosti refinanciranja brez zapiranja

Refinanciranje brez zapiranja ima lahko za večino lastnikov stanovanj prednosti in slabosti. Tukaj je nekaj, ki jih boste želeli upoštevati.

Razložene prednosti

• Refinancirajte brez plačila zapiralnih stroškov iz svojega žepa. Z refinanciranjem brez zapiranja lahko denar shranite za druge namene.
• Unovčite lastniški kapital. Za vlečenje lahko uporabite refinanciranje brez zapiranja pravičnost od doma, ki jih lahko nato uporabite za popravila ali druge stroške. Čeprav to lahko storite s kakršnim koli refinanciranjem izplačila, bo posojilo brez zapiranja pomenilo, da boste imeli na voljo več denarja.
• Nižje obrestne mere vam lahko še vedno prihranijo denar. Tudi če za refinanciranje brez zapiranja plačujete nekoliko višjo stopnjo, kot bi jo plačali, če bi te stroške plačali vnaprej lahko še vedno prihranite denar v času trajanja posojila glede na razliko med starim in novim posojilom stopnje.

Pojasnjene slabosti

• Ne izogibate se stroškom zapiranja. Posojilo za refinanciranje brez zapiranja ne pomeni, da ti stroški popolnoma izginejo; samo ne plačaš jih vnaprej.
• Mesečna plačila so lahko višja. Odvisno od novega posojila, ki ga izberete, in obrestne mere, za katero izpolnjujete pogoje, bi lahko bila vaša mesečna plačila za posojilo za refinanciranje brez zapiranja višja kot pri vašem trenutnem posojilu.
• Za izravnavo lahko traja dlje. Točka preloma predstavlja točko, na kateri se denar, ki ste ga neposredno ali posredno plačali za zaključne stroške, povrne v prihranke obresti pri posojilu.

Spodnja črta

Refinanciranje brez zapiranja je lahko privlačno za lastnike stanovanj, ki želijo refinancirati svoje hipoteke, ne da bi pri tem porabili veliko denarja. Ali je za vas smiselno refinanciranje brez zapiranja, je odvisno od različnih dejavnikov, med drugim:

• Koliko denarja upate prihraniti za obresti
• Obrestne mere, do katerih lahko izpolnite pogoje glede na vaš kredit in dohodek
• Kako dolgo nameravate ostati doma
• Ne glede na to, ali se za posojilo odločite plačati višjo obrestno mero ali zapirati stroške zaključka

Če razmišljate o brezplačnem refinanciranju ali rednem refinanciranju hipoteke, si vzemite čas za nakupovanje in primerjajte najboljše hipotekarne obrestne mere. To vam lahko pomaga najti najboljše pogoje posojila za refinanciranje vašega doma.