การใช้เงินออมของคุณกับเงินดาวน์สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ทุกวันนี้ เป็นเรื่องง่ายอย่างน่าประหลาดใจสำหรับผู้บริโภคที่มีเครดิตต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในการซื้อบ้านด้วยเงินดาวน์น้อยกว่าดาวน์ 20% แบบเดิมๆ มี จำนอง FHAซึ่งต้องการดาวน์เพียง 3.5%และสำหรับผู้ที่ผ่านเข้ารอบ สินเชื่อที่อยู่อาศัย VA อนุญาตให้ผู้ซื้อจัดหาเงินเต็มราคาบ้านของพวกเขา

การจำนองแบบธรรมดาที่มีเงินดาวน์ต่ำก็สามารถหาได้ง่ายเช่นกัน แฟนนี่ เม และ Freddie Macซึ่งซื้อจำนองจากผู้ให้กู้ในสหรัฐฯ ได้ลดข้อกำหนดสำหรับ เงินดาวน์ขั้นต่ำ 3% สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและผู้กู้รายได้ต่ำที่มีคุณสมบัติการทำเช่นนี้พวกเขาได้เปิดประตูให้ธนาคารแข่งขันกันเพื่อซื้อบ้านที่ติดเงินสด

แม้ว่าจะเป็นไปได้ที่จะซื้อบ้านด้วยดาวน์เพียงเล็กน้อย ไม่ว่าจะเป็นความคิดที่ดีหรือไม่เป็นอีกคำถามหนึ่ง มันสมเหตุสมผลหรือไม่ที่จะสร้างเงินออมจนกว่าคุณจะสามารถนำเงินสดไปปิดได้มากขึ้น? และคุณควรลงทุนในที่อยู่อาศัยเท่าไหร่? นี่คือปัจจัยบางประการที่ควรพิจารณา

ลดการชำระเงินลง: ต้นทุนระยะยาวที่สูงขึ้น

บางทีสิ่งแรกที่ควรพิจารณาเกี่ยวกับสินเชื่อเงินดาวน์ต่ำก็คือ อาจมีข้อยกเว้นบางประการที่จะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นในระยะยาว เนื่องจากคุณจัดหาเงินกู้จากราคาบ้านมากขึ้น การจ่ายดอกเบี้ยตลอดอายุเงินกู้จึงสูงขึ้นมาก

ตัวอย่างเช่น หากคุณซื้อบ้านมูลค่า $200,000 โดยดาวน์ 5% แทนที่จะเป็น 20% คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มอีกประมาณ 35,000 ดอลลาร์ตลอดระยะเวลาเงินกู้ 30 ปี แน่นอน คุณจะต้องจ่ายเพิ่มเพื่อให้ครอบคลุม อาจารย์ใหญ่ ของเงินกู้นั้นด้วย

เมื่อพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันที่ต่ำอย่างไม่น่าเชื่อ เพียงอย่างเดียวอาจไม่เป็นอุปสรรคต่อการซื้อบ้านไม่ช้าก็เร็ว ความกังวลที่ใหญ่กว่าคือการเพิ่มค่าใช้จ่ายของคุณ ประกันจำนอง ค่าเบี้ยประกันภัยมักจะต้องแลกมาหากคุณซื้อบ้านหรือคอนโดที่มียอดดาวน์น้อยกว่า 20% ประเด็นของการชำระเงินเหล่านี้คือการครอบคลุมการสูญเสียของผู้ให้กู้หากคุณผิดนัดเงินกู้ของคุณ

การประกันจำนองมีสองประเภทพื้นฐาน หากคุณนำออก ฟ้า เงินกู้ ผู้ให้กู้เอกชนจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อบ้านของคุณและรัฐบาลทำหน้าที่เป็นผู้ประกันตนของคุณ หากบ้านมีมูลค่าน้อยกว่า 625,000 ดอลลาร์ เบี้ยประกันจำนองรายปี (MIP) จะเท่ากับ 0.80% หรือ 0.85% ขึ้นอยู่กับ จำนวนเงินที่ได้รับทุน. คุณจะต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยล่วงหน้า 1.75% ซึ่งมีมูลค่ามากกว่า 3,000 ดอลลาร์สำหรับเงินกู้ 180,000 ดอลลาร์

หากคุณได้รับ จำนองทั่วไปคุณจ่ายสิ่งที่เรียกว่า .แทน ประกันสินเชื่อส่วนบุคคลหรือ PMI โดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 0.3% ถึง 1.15% ต่อปี แม้ว่าในกรณีนี้จะไม่มีค่าธรรมเนียมล่วงหน้า

การประนีประนอมการชำระเงินดาวน์

โอกาสในการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยหมายความว่าคุณควรรอจนกว่าคุณจะสามารถลดราคาบ้านได้เต็ม 20% หรือไม่? ไม่จำเป็น.

สำหรับผู้เริ่มต้น ในเมืองที่มีราคาแพงกว่าบางแห่ง การรอคอยอาจไม่สมจริงเสมอไป หากคุณอาศัยอยู่ในส่วนของประเทศที่แม้แต่บ้านเล็กๆ ที่มีราคา 400,000 ดอลลาร์ คุณจะต้องเสียเงินถึง 80,000 ดอลลาร์ก่อนที่จะเข้าสู่ตลาด และถ้าคุณอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่การซื้อถูกกว่าการเช่า อาจมีการไม่จูงใจให้อยู่นอกสนามจนกว่าคุณจะประหยัดเงินได้มากพอที่จะหลีกเลี่ยงการประกันจำนอง

สำหรับบางคน ตัวเลือกที่ดีที่สุดอาจเป็นการหาจุดกึ่งกลางระหว่างเงินดาวน์ขั้นต่ำกับ 20% แบบดั้งเดิม ตัวอย่างเช่น หากคุณกู้สินเชื่อ FHA และดาวน์ 10% การประกันสินเชื่อบ้านของคุณจะถูกยกเลิกหลังจาก 11 ปี มิฉะนั้น คุณจะยังคงชำระเงินกู้ทั้งหมดต่อไปได้ไหม รีไฟแนนซ์ ในภายหลังเพื่อกำจัดประกัน? แน่นอน. แต่ไม่มีการรับประกันว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ที่หรือใกล้ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์เมื่อคุณทำ

นอกจากนี้ เบี้ยประกันการจำนองของคุณจะลดลงเมื่อคุณชำระเงินดาวน์ที่มากขึ้น เมื่อคุณนำสินเชื่อที่อยู่อาศัย 15 ปีออก ตัวอย่างเช่น หากคุณสามารถชำระเงินล่วงหน้า 10% การชำระเงินรายปีจะลดลงจาก 0.70% เป็น 0.45%

แม้ว่า PMI จะมีรายละเอียดแตกต่างกันเล็กน้อย แต่ก็ใช้ตรรกะเดียวกัน ยิ่งคุณดาวน์มากเท่าไหร่ คุณก็ยิ่งต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยน้อยลงเท่านั้น ข้อดีอย่างหนึ่งของ PMI คือภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลาง คุณสามารถยกเลิกได้เมื่อคุณได้รับส่วนแบ่ง 20% ในบ้านของคุณ

หากธนาคารเก็บจำนองของคุณไว้ในหนังสือของพวกเขา—นั่นคือไม่ขายให้กับนิติบุคคลเช่น Fannie Mae หรือ Freddie Mac—อาจไม่ต้องการประกันเลย อย่างไรก็ตาม ธนาคารมักจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมล่วงหน้าหรือสูงกว่า อัตราดอกเบี้ย หากคุณเลือกใช้เงินกู้ดาวน์ต่ำเพื่อช่วยลดความเสี่ยงที่พวกเขาคาดไว้ แม้แต่ครึ่งหนึ่งของจุดร้อยละหนึ่งก็อาจทำให้คุณต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหลายพันดอลลาร์ตลอดระยะเวลา 30 ปี ผลกระทบโดยรวมก็เหมือนกัน: เมื่อคุณใส่มากขึ้น คุณสามารถยืมน้อยลง

เสี่ยงจมน้ำ

ข้อผิดพลาดอีกประการหนึ่งของการลดจำนวนขั้นต่ำเปล่าเมื่อคุณซื้อบ้านก็คือ คุณจะได้รับการคุ้มครองน้อยลงหากตลาดที่อยู่อาศัยตกต่ำ ด้วยดาวน์เพียง 3% หรือ 4% คุณสามารถพบว่าตัวเองมีหนี้กับธนาคารมากกว่ามูลค่าบ้านของคุณ นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นกับเจ้าของบ้านจำนวนมากในช่วงที่ที่อยู่อาศัยพังทลายในปี 2550-2551

ถ้าคุณไป ใต้น้ำ ที่บ้านและตกงานโดยไม่คาดคิด เช่น คุณไม่มีทางเลือกในการกู้ยืมเงินกับ ทรัพย์สินของคุณเพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายหรือความสามารถในการขายบ้านโดยไม่ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ให้กับ ผู้ให้กู้ แม้ว่าคุณจะไม่ได้รับการปกป้องอย่างสมบูรณ์แม้ว่าคุณจะลดลง 10% หรือ 15% คุณกำลังให้บัฟเฟอร์ที่ใหญ่กว่ามากหากราคาบ้านแย่ลง

เบาะรองนั่งออมทรัพย์

การออมเพื่อบ้านเป็นเป้าหมายชีวิตที่สำคัญ แต่ในขณะที่คุณรวบรวมเงินดาวน์ ให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้ปล่อยให้ตัวเองขาดเงินสดมากเกินไป ไม่ใช่แค่ดีที่จะมี กองทุนฉุกเฉิน (ในอุดมคติของค่าครองชีพหกเดือน) คุณจะต้องมีเงินทุนสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดซึ่งมักจะนำมาซึ่งการซื้อบ้าน

กำหนดงบประมาณที่เข้มงวดก่อนที่คุณจะเริ่มออกล่าบ้าน เพื่อให้คุณรู้ว่าคุณสามารถจ่ายอะไรได้บ้าง และทำสิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อสร้าง .ของคุณ เงินสดสำรอง ทันทีที่คุณตั้งรกรากและทาสีและเปลี่ยนพรมและตู้ให้เสร็จ นอกจากนี้ อย่าลืมว่ามีคนบอกว่าควรอยู่ในบ้านสักนิดก่อนทำการปรับปรุงที่ไม่จำเป็นก่อนที่คุณจะย้ายเข้ามา

บรรทัดล่าง

เงินกู้ดาวน์ต่ำสามารถเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับเจ้าของบ้านบางคนได้หรือไม่? อย่างแน่นอน. แต่คำนวณต้นทุนระยะยาวของการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นที่คุณจะจ่ายเพื่อให้แน่ใจว่าคุ้มค่า