נכסי השכרה: פרה מזומנת או בור?

אלה שמשקיעים נדל"ןכמו כל נכס, כל הזמן להתמודד עם החלטות אם לקנות, למכור או להחזיק. והחלטות אלה תלויות בהערכת הנכס המדובר. הערכת נדל"ן באמצעות תזרים מזומנים מוזל אוֹ רישיות שיטות דומות להערכת שווי מניות או אגרות חוב. ההבדל היחיד הוא שתזרימי המזומנים נגזרים משטח ליסינג בניגוד למכירת מוצרים ושירותים.

נדל"ן חברות השקעות פיתחו מתוחכמים מודלים להערכת שווי לסייע להם בהחלטותיהם. עם זאת, על ידי שימוש בכלים של גיליונות אלקטרוניים אדם יכול לייצר הערכה נאותה על רוב הנדל"ן מניב-כולל נדל"ן למגורים שנרכש כדי לשמש נכס להשכרה למגורים.

המשך לקרוא כדי לגלות כיצד כל משקיע יכול ליצור הַעֲרָכָה מספקת מספיק כדי לעשב באמצעות הזדמנויות השקעה פוטנציאליות.

הערכות פרט

חלק מהאנשים סבורים כי ייצור הערכת שווי הוא מיותר אם הוא מוסמך הערכה הושלם. עם זאת, הערכת השווי של המשקיע עשויה להיות שונה מ- שַׁמַאִיזה מכמה סיבות.

למשקיע יכולות להיות דעות שונות לגבי יכולת המשיכה של הנכס דיירים או ה שיעורי חכירה שהדיירים מוכנים לשלם. כרוכש פוטנציאלי או מוֹכֵר, המשקיע עשוי להרגיש שלנכס יש סיכון פחות או יותר מהשמאי.

השמאים עורכים הערכות נפרדות של ערך. הם כוללים את עלות החלפת הנכס, השוואה של לאחרונה ו-

עסקאות דומות ו גישת הכנסה. חלק מהשיטות הללו בדרך כלל מפגרות את השוק, וממעיטות בערכו בזמן מגמות עליות, והערכת יתר של נכסים במגמת ירידה.

מציאת הזדמנויות בשוק הנדל"ן כרוכה במציאת נכסים שערכו לא נכון הוערכו על ידי שׁוּק. לרוב זה אומר ניהול נכס לרמה שעולה על ציפיות השוק. הערכת שווי צריכה לספק הערכה של האמת הַכנָסָה-הפקת פוטנציאל של נכס.

הערכת שווי מקרקעין

גישת ההכנסה להערכת נדל"ן דומה לתהליך להערכת שווי מניות, אגרות חוב או כל השקעה מניבה אחרת. רוב אנליסטים להשתמש ב שיטת תזרים מזומנים מוזל (DCF) לקביעת נכס ערך נוכחי נטו (NPV).

NPV הוא ערך הנכס בדולרים של היום שישיג את המשקיע תשואה מותאמת סיכון. ה- NPV נקבע על ידי הנחה תזרים המזומנים התקופתי העומד לרשות הבעלים על ידי המשקיע שיעור התשואה הנדרש (RROR). מכיוון שה- RROR הוא שיעור התשואה הנדרש למשקיע עבור הסיכונים הכרוכים בכך, הערך הנגזר הוא ערך מותאם לסיכון עבור אותו משקיע בודד. על ידי השוואת ערך זה למחירי השוק, משקיע מסוגל לקבל החלטה על קנייה, החזקה או מכירה.

ערכי המניות נגזרים על ידי ניכיון דיבידנדים, ערכי איגרות חוב על ידי ניכיון ריבית קוּפּוֹן תשלומים. הנכסים מוערכים לפי הנחה מזומן נטו תזרים או המזומנים העומדים לרשות הבעלים לאחר ניכוי כל ההוצאות מהכנסת הליסינג. הערכת נכס כרוכה באומדן כל ההשכרה הכנסות ולאחר מכן ניכוי כל ההוצאות הנדרשות לביצוע ושמירה על חוזי שכירות אלה.

פירוק חוזי שכירות

כל אומדני ההכנסה מגיעים ישירות מחוזי שכירות. חוזי שכירות הם הסכמים חוזיים בין דיירים לבין א בעל בית. כל שכר הדירה והעלאות חוזיות בדמי השכירות (הסלמות) יפורטו בחוזי השכירות, כמו גם באפשרויות לזיכיונות שטח ושכירות. הבעלים גם מחזירים חלק או את כל הוצאות הנכס מדיירים. אופן גביית הכנסה זו מצוין גם בחוזה השכירות. ישנם שלושה סוגי שכירות עיקריים:

• שכירות בשירות מלא
• שכירות נטו
• שכירות טריפל נט (NNN)

בחכירות שירות מלא הדיירים אינם משלמים דבר נוסף על שכר דירה. בחוזי שכירות נטו, השוכרים משלמים בדרך כלל את חלקם מהגדלת ההוצאות לתקופה לאחר כניסתם לנכס. בחוזי שכירות משולשים, השוכר משלם א יחסי חלק מכל הוצאות הנכס.

להלן סוגי ההוצאות שיש לקחת בחשבון בעת ​​הכנת הערכת שווי הכנסה:

• עלויות ליסינג
• עלות ניהול
• עלויות הון

עלויות הליסינג מתייחסות להוצאות הדרושות למשיכת דיירים ולביצוע חכירות. עלויות ניהול מתייחסות להוצאות ברמת הנכס, כגון שירותים, ניקיון, מיסים וכו '. כמו גם כל עלויות ניהול הנכס. הכנסה פחות הוצאות תפעול שווים רווח תפעולי נטו (NOI). NOI הוא תזרים המזומנים הנגזר מהפעילות הרגילה של הנכס. תזרים המזומנים נגזר לאחר מכן על ידי הפחתת עלויות ההון מ- NOI. עלויות הון הן הוצאות הון תקופתיות לתחזוקת הנכס. אלה כוללים כל הון בעמלות ליסינג, שיפורי דיירים או עתודות הון לשדרוגי נכסים עתידיים.

דוגמא להערכת שווי

לאחר שנקבעו תזרימי מזומנים תקופתיים, ניתן להוזיל אותם בחזרה כדי לקבוע את ערך הנכס. איור 1 מציג עיצוב הערכת שווי פשוט הניתן להתאמה להערכת רוב הנכסים.

הנחה	ערך	הנחה	ערך
גידול בהכנסה Yr1-10 (g)	4%	גידול בהכנסה Yr11+ (ז)	3%
RROR (K)	13%	אחוז ההוצאות מההכנסה	40%
הוצאות הון	$10,000	שיעור מכסה היפוך (K-g)	10%

איור 1.

הערכת השווי מניחה נכס שיוצר הכנסה שנתית משכר הדירה של 100,000 $ בשנה הראשונה, שצומח ב -4% בשנה ו -3% לאחר שנה 10. ההוצאות מוערכות בכ -40% מההכנסה. עתודות ההון מתבססות על $ 10,000 בשנה. ה אחוז הנחה, או RROR, נקבע על 13%. שיעור ההיוון לקביעת ערך ההחזרה של הנכס בשנה 10 מוערך ב -10%. במינוח פיננסי, זה שיעור היוון שווה ל- K-g, כאשר K הוא ה- RROR של המשקיע (שיעור התשואה הנדרש) והוא הגידול הצפוי בהכנסה. K-g ידועה גם בשם תשואת ההכנסה הנדרשת של המשקיע, או סכום תשואה כוללת המסופק על ידי הכנסה.

ערך הנכס בשנה 10 נגזר על ידי לקיחת ה- NOI המשוער לשנה 11 וחלוקתו בשיעור ההיוון. בהנחה ששיעור התשואה הנדרש של המשקיע יישאר על 13% אז ההיוון יהיה שווה ל -10%, או K -g (13% - 3%). באיור 2, ה- NOI בשנה 11 הוא 88,812 $. לאחר חישוב תזרימי המזומנים התקופתיים, הם מוזלים בחזרה בשיעור ההיוון (13%) כדי להפיק את ה- NPV של 58,333 $.

פריט	בן 1	בן 2	בן 3	בן 4	בן 5	בן 6	בן 7	Yr8	בן 9	בן 10	בן 11
הַכנָסָה	100	104	108.16	112.49	116.99	121.67	126.54	131.60	136.86	142.33	148.02
הוצאות	-40	-41.60	-43.26	-45	-46.80	-48.67	-50.62	-52.64	-54.74	-56.93	-59.21
הכנסה תפעולית נטו (NOI)	60	62.40	64.896	67.494	70.194	73.002	75.924	78.96	82.116	85.398	88.812
עיר בירה	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-
תזרים מזומנים (CF)	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	75.40	-
חֲזָרָה	-	-	-	-	-	-	-	-	-	888.12	-
תזרים מזומנים כולל	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	963.52	-
תשואת דיבידנד	9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-

איור 2 (באלפי דולרים)

איור 2 מספק פורמט בסיסי שניתן להשתמש בו להערכת כל נכס מניב או השכרה. משקיעים הרוכשים נדל"ן למגורים כנכס להשכרה צריכים להכין הערכות שווי כדי לקבוע אם מחירי השכירות הנגבים מספיקים כדי לתמוך מחיר הרכישה של הנכס. למרות שמעריכים לרוב ישתמשו בתזרים מזומנים של 10 שנים כברירת מחדל, המשקיעים צריכים לייצר תזרימי מזומנים המשקפים את ההנחות שעליהן ההנחה היא שהרכוש יירכש. פורמט זה, למרות שהוא פשוט, ניתן להתאים אותו לכל ערך של נכס, ללא קשר למורכבותו. ניתן להעריך אפילו מלונות כך. רק תחשבו על השכרת חדרים לילית כמו שכירות ליום אחד.

קנה, מכר או החזק

בעת רכישת נכס, אם של משקיע ערך מוערך גדול מהצעת המוכר או ערך מוערך, אז ניתן לרכוש את הנכס בהסתברות גבוהה לקבל את ה- RROR. לעומת זאת, בעת מכירת נכס, אם הערך המוערך נמוך מהצעת הקונה, יש למכור את הנכס. בנוסף, אם הערך המוערך תואם את השוק וה- RROR מציע תשואה נאותה לסיכון הכרוך בכך, הבעלים עשוי להחליט להחזיק בהשקעה עד שיהיה חוסר שיווי משקל בין הערכת השווי לשווי השוק.

ניתן להגדיר ערך כסכום הגדול ביותר שמישהו יהיה מוכן לשלם עבור נכס. בעת רכישת נכס, מְמַמֵן לא אמור להשפיע על הערך הסופי של הנכס מכיוון שלכל קונה יש אפשרויות מימון שונות.

עם זאת, זה לא המקרה של משקיעים שכבר מחזיקים בנכסים שממומנים. יש לקחת בחשבון את המימון בעת ​​ההחלטה על מועד מכירה מתאים מכיוון שמבני מימון, כגון עונשי תשלום מראש, יכול לגזול מהמשקיע את הכנסות המכירה שלו. זה חשוב במקרים בהם המשקיעים קיבלו תנאי מימון נוחים שכבר אינם זמינים בשוק. ההשקעה הקיימת עם חוֹב עשויה לספק תשואות מותאמות יותר לסיכון ממה שניתן להשיג בעת השקעה מחודשת של ההכנסות הפוטנציאליות למכירה. התאם את הסיכון RROR כך שיכלול את הסיכון הכספי הנוסף של משכנתא חוֹב.

בשורה התחתונה

בין אם קונים או מוכרים, אפשר לייצר מודל הערכה מדויק מספיק כדי לסייע בתהליך קבלת ההחלטות. המתמטיקה הכרוכה ביצירת המודל היא פשוטה יחסית ובמסגרתם של רוב המשקיעים. לאחר שצבר קצת ידע בסיסי על סטנדרטים של שוק מקומי, מבני חכירה וכיצד ההכנסות וההוצאות פועלות בסוגי נכסים שונים, אפשר יהיה לחזות את תזרימי המזומנים העתידיים.