הגדרת ניירות ערך בגיבוי משכנתאות (CMBS)
מהן ניירות ערך בגיבוי משכנתא (CMBS)?
ניירות ערך בגיבוי משכנתא מסחרית (CMBS) הם מוצרי השקעה בעלי הכנסה קבועה המגובים במשכנתאות בנכסים מסחריים ולא בנדל"ן למגורים. CMBS יכולה לספק נזילות למשקיעי נדל"ן וללווים מסחריים כאחד.
מכיוון שאין כללים לתקנת מבנים של CMBS, הערכות השווי שלהם עלולות להיות קשות. ניירות הערך הבסיסיים של CMBS עשויים לכלול מספר משכנתאות מסחריות בתנאים, ערכים וסוגי נכסים משתנים-כגון דירות רב משפחתיות ונדל"ן מסחרי. CMBS יכולה להציע פחות סיכון לתשלום מראש מאשר ניירות ערך בגיבוי משכנתא (RMBS), שכן המונח על משכנתאות מסחריות קבוע בדרך כלל.
תיקי המפתח
- CMBS מובטחים על ידי משכנתא על נכסים מסחריים ולא על נדל"ן למגורים.
- ניירות ערך בגיבוי משכנתא הם בצורת איגרות חוב, והלוואות הבסיסיות בדרך כלל נמצאות בתוך נאמנויות.
- ההלוואות ב- CMBS משמשות כבטוחה - כאשר קרן וריבית מועברות למשקיעים - במקרה של ברירת מחדל.
כיצד פועלים ניירות ערך בגיבוי משכנתא
בדומה לחובות חוב בטחונות (CDO) וחובות משכנתא בטחונות (CMO) CMBS הם בצורת איגרות חוב. הלוואות המשכנתא המהוות ביטחון מסחרי אחד המגובה משכנתא משמשות כבטוחה במקרה של ברירת מחדל, כאשר קרן וריבית מועברים למשקיעים.
ההלוואות כלולות בדרך כלל בתוך נאמנות, והן מגוונות מאוד מבחינת התנאים, סוגי הנכסים והסכומים שלהן. ההלוואות הבסיסיות המאוגדות ב- CMBS כוללות הלוואות לנכסים כגון בנייני דירות ומתחמים, מפעלים, בתי מלון, בנייני משרדים, פארקי משרדים ומרכזי קניות, לעתים קרובות בתוך אותו מקום אמון.
הלוואת משכנתא היא בדרך כלל מה שנחשב לחוב בלתי כלכלי-כל חוב צרכני או מסחרי המובטח רק באמצעות בטחונות. במקרה של ברירת מחדל, המלווה אינו רשאי לתפוס נכסים של הלווה מעבר לערבות.
מכיוון ש- CMBS הם כלי השקעה מורכבים, הם דורשים מגוון רחב של משתתפים בשוק - כולל משקיעים, משרת ראשי, משרת ראשי, משרת מיוחד, בעל תעודת הכוונה, נאמנים, ו סוכנויות דירוג. כל אחד מהשחקנים האלה ממלא תפקיד ספציפי על מנת להבטיח כי ה- CMBS יבצע כראוי.
שוק ה- CMBS מהווה כ -2% מסך שוק ההכנסות הקבועות בארה"ב.
סוגי CMBS
המשכנתאות שמגבות CMBS מסווגות לטאנצ'ים בהתאם לרמות סיכון האשראי שלהן, שבדרך כלל מדורגות בין בכירים - או האיכותיים ביותר - לאיכות נמוכה יותר. השטחים האיכותיים ביותר יקבלו הן ריבית והן תשלומי קרן ויש להם את הסיכון הנמוך ביותר. נתחים נמוכים יותר מציעים ריביות גבוהות יותר, אך השטחים שלוקחים על עצמם יותר סיכון סופגים גם את רוב ההפסד הפוטנציאלי שיכול להתרחש ככל שהחלקים יורדים בדרגה.
השלב הנמוך ביותר במבנה CMBS יכיל את ההלוואות הכי מסוכנות - ואולי גם ספקולטיביות - בתיק. ה איגוח תהליך הכרוך בעיצוב מבנה CMBS חשוב הן לבנקים והן למשקיעים. הוא מאפשר לבנקים להנפיק יותר הלוואות בסך הכל, והוא נותן למשקיעים גישה נוחה לנדל"ן מסחרי תוך מתן תשואה רבה יותר מאשר איגרות חוב ממשלתיות מסורתיות.
עם זאת, המשקיעים צריכים להבין שבמקרה של ברירת מחדל בהלוואה אחת או יותר ב- CMBS, יש לשלם את השכר הגבוה ביותר, עם ריבית, לפני שהחלקים התחתונים יקבלו כל כְּסָפִים.
ביקורת על CMBS
בדרך כלל, רק משקיעים עשירים מאוד משקיעים ב- CMBS מכיוון שאין כאן הרבה אפשרויות למשקיע הממוצע. קשה למצוא קרנות נאמנות או קרנות נסחרות (ETF) שמשקיעות אך ורק במחלקת נכסים זו, אם כי קרנות נאמנות רבות בנדל"ן משקיעות חלק מהתיקים שלהן ב- CMBS.
דרישות ל- CMBS
בדצמבר 2016, הרשות לניירות ערך ובורסה (SEC) ו- רשות הפיקוח על התעשייה הפיננסית (FINRA) הציג תקנות חדשות כדי לצמצם חלק מהסיכונים של CMBS על ידי יצירת דרישות מרווח לעסקאות סוכנות מכוסות, לרבות התחייבויות משכנתא בטחונות.