הגדרת גישת השוואת מכירות (SCA)

מהי גישת השוואת מכירות (SCA)?

המונח גישת השוואת מכירות מתייחס לנדל"ן הערכה שיטה המשווה נכס אחד למשווים או נכסים אחרים שנמכרו לאחרונה באזור עם מאפיינים דומים. סוכני נדל"ן ושמאים רשאים להשתמש בגישת השוואת המכירות בעת הערכת נכסים למכירה. שיטה זו מהווה את ההשפעה שיש לתכונות בודדות על ערך הנכס הכולל. במילים אחרות, הערך הכולל של נכס הוא סכום הערכים של כל התכונות שלו.

הבנת גישת השוואת המכירות (SCA)

גישת השוואת המכירות עוזרת נדל"ן אנשי מקצוע וקונים קובעים אם מחיר הבית הוגן ושווה לשוק הנוכחי. אנשי מקצוע משתמשים בנכסים דומים שנמכרו לאחרונה במרחק קצר מהנכס - בדרך כלל באותה שכונה - החולקים מאפיינים דומים כהשוואה.

ה- SCA משמש כעמוד השדרה של ניתוח שוק השוואתי

(CMA). זהו ניתוח של מחירי הנכסים שנמכרו לאחרונה הדומים ובתוך אותו אזור גיאוגרפי. במילים אחרות, הגישה כרוכה לעתים קרובות בהתבוננות מקומית נכסים לראות מה משותף להם. משם, שמאים יכולים לקבוע ערך לנכס על סמך התכונות שלו.

למרות שיש הרבה שלבים שהם נדל"ן שַׁמַאִי יכול לקחת את הערכת ערך הנכס, להלן כמה מהמאפיינים הנפוצים ביותר המשמשים ב- SCA:

• מיקום ושכונה: הגיאוגרפיה עשויה להשפיע ישירות על ערך הנדל"ן. חשוב להשוות בין בתים באותה השכונה ולא אלה שנמצאים בחלק אחר של העיר. גורמים הנחשבים כוללים קרבה לבתי ספר, גופי מים סמוכים, פארקים, וכמה הם קרובים לכבישים מהירים ומעברים, כמו גם רמות זיהום.
• רישומים שנמכרו לאחרונה: נכסים אלה יכולים לספק נקודת מוצא לערך הבתים באזור. למרות שתכונות ו- שׁוּק גורם במחיר המכירה, סקירת ערכי הנכס והמכירות האחרונות הם מספרים בסיסיים טובים.
• תכונות: בית צריך להשוות עם נכסים עם אותו מספר חדרי שינה, מוסכים וחדרי אמבטיה. ההשוואה צריכה לכלול בתים של אותו שטח מרובע בערך על שטחי אדמה שהם בערך באותו גודל.
• גיל ומצב: חשוב להשוות בין בתים בגיל דומה לבין תקינות. מצב בית משפיע באופן משמעותי על הערכה. לדוגמה, עשויים להיות שני בתים דומים באותה שכונה. אבל אם אחד זקוק לתיקון, זה יכול להשפיע קשות על ערכו.
• מחיר ממוצע למ"ר: לאחר שנאספו בתים דומים, קחו כל אחד ממחירי המכירה שלהם וחלקו אותם בשטח המרובע שלהם. התוצאה מניבה את העלות למ"ר על בסיס הבתים בניתוח השוואת המכירות. קח את העלות הממוצעת לכל רגל מרובע עבור כל הבתים הדומים והכפל את המספר הזה בכמות הדירה המרובעת של הבית הנמדד.

שיקולים מיוחדים

ישנן תכונות רבות אחרות שעשויות להעלות את ערך הבית. עם זאת, ניתוח השוואת מכירות אינו מדע מדויק מכיוון שערכו של בית הוא מעט סובייקטיבי, כלומר משפחה אחת עשויה למצוא בה ערך רב יותר מאשר אחר, ובכך להגדיל את שלה הַצָעָה. כפי שצוין קודם לכן, גורמים חיצוניים כגון המצב הכללי של כַּלְכָּלָה, ה שוק העבודה, ומצבו של שוק הנדל"ן משפיע רבות על כמה נמכר בית או כמה זמן הוא יושב בשוק.

אך זכרו, גישת השוואת המכירות הנהוגה בהערכת שווי מקרקעין אינה הערכה רשמית. במקרים בהם יש להעריך נכס ייחודי או כזה שקשה לקבוע את ערכו, פורמלי הערכה יתכן שידרש. המשמעות היא שכירת שמאי - איש מקצוע עצמאי וללא משוא פנים אשר קובע את שוויו ההוגן של הנכס על ידי שימוש בעובדות, נתונים ושיקולים אחרים.