הגדרת משכנתא צומחת
מהי משכנתא צומחת (GEM)?
משכנתא בהון גדל (GEM) היא סוג של ריבית קבועה משכנתא כאשר התשלומים החודשיים גדלים לאורך זמן על פי לוח זמנים שנקבע, במקום להישאר קבועים ושווים לאורך תקופת ההלוואה. שיעור הריבית על ההלוואה אינו משתנה, ולעולם אין הפחתה שלילית. במקום זאת, התשלום הראשון הוא א הפחתת תשלום מלאה וככל שסכום התשלום עולה עם הזמן, הסכום הנוסף מעבר למה שיהיה תשלום הפחת מלא מוחל ישירות על המשכנתא הנותרת קֶרֶן, קיצור חיי ההלוואה והגדלת החיסכון הכולל בריבית.
תיקי המפתח
- משכנתא בהון גדל (GEM) היא וריאציה של משכנתא בריבית קבועה שבה תשלומי קרן נוספים מתוכננים מראש ועולים עם הזמן, לעתים בשיעור של 5% בשנה.
- התשלומים הנוספים מאפשרים לפרוע את המשכנתא מהר יותר ועם סך כל תשלומי הריבית.
- ה- FHA מציעה הלוואות GEM ללווים בעלי פוטנציאל גבוה לצמיחת רווחים שיכולים לכסות את התשלומים ההולכים וגדלים, כאשר ה- FHA יבטח את המלווה מפני הפסדים.
כיצד עובדות משכנתאות בגידול הון עצמי
משכנתא בהון גדל מאפשרת למעשה ללווה להאיץ את החזר המשכנתא בריבית הקבועה על ידי קביעת תשלומי קרן נוספים שהולכים וגדלים עם הזמן. בנוסף לפירעון ההלוואה מוקדם, משכנתא בהון גדל עוזרת לבנות
הון עצמי מהר יותר שהלווה יכול למנף במידת הצורך. התשלומים בגין משכנתאות בעלות מניות צמיחה בדרך כלל עולות מדי שנה, ועולות עד 5% בשנה.ישנה סייג אחד למימון מסוג זה. מכיוון שסכומי התשלום גדלים מדי שנה, גם שכר בעלי הדירות (או יכולתם לשלם) חייב לעלות כדי להתאים לתשלומים הגדולים יותר.
אין לבלבל בין משכנתא בצמיחה להון לבין משכנתא בתשלום. א משכנתא בתשלום יש גם א ריבית קבועה ותשלומים שעולים במרווחי זמן קבועים. עם זאת, גם למשכנתא לתשלום בוגר יש הפחתה שלילית. במילים אחרות, בניגוד למשכנתא בהון גדל, התשלומים הראשוניים על משכנתא לתשלום מדורג נקבעים לְהַלָן מה יהיה תשלום הפחת באופן מלא (הם למעשה נקבעים מתחת למה שיהיה תשלום בריבית בלבד). זה יוצר הפחתה שלילית, לא חיסכון בריבית.
שיקולים אחרים עבור GEMs
הגשת בקשה למשכנתא צמודה יכולה להיות זהה לבקשת סוגי משכנתאות אחרים, עם דרישות אשראי דומות. יתכנו אופציות להורדת מקדמות הנלוות למשכנתא מסוג זה. חלק מהמלווים המציעים משכנתאות בעלות הון גדל מכוונים לרוכשי דירה ראשונה שאחרת לא היו יכולים לעמוד בעלויות הרכישה מראש.
יתר על כן, הלוואות אלה מוצעות ללווים שאולי אינם זכאים למשכנתאות רגילות. ה מינהל הדיור הפדרלי מציעה תוכנית משכנתא בהגדלה עצמית במיוחד למטרה זו. הנחיות ה- FHA מעמידות את הלוואת המשכנתאות בהון לזמינים ללווים בעלי הכנסה מוגבלת, אך גם להם יש ציפייה סבירה לעלייה ברווחיהם.
כאשר משכנתאות כאלה מבוטחות באמצעות ה- FHA, המלווים מקבלים הגנה במקרה של ברירת מחדל על ידי הלווה. ביטוח FHA למשכנתאות בעלות גידול בהון יכול לכסות רכישות חדשות, מימון מחדש ושיקום נכסים. המימון יכול להיות גם ליחידות בבתים משותפים או למניות בדיור שיתופי.