שימוש בחיסכון שלך בתשלום מקדמה למשכנתא

בימים אלה קל להפתיע לצרכנים עם אשראי מתחת לממוצע לרכוש בית בעל הרבה פחות מהתשלום המקדמי של 20%. יש משכנתאות FHA, שדורשות ירידה של 3.5% בלבד.ולמי שמתאים, הלוואות דירה VA לאפשר לקונים לממן את המחיר המלא של הבית שלהם.

קל יחסית להשיג גם משכנתאות קונבנציונאליות עם מקדמות נמוכות. פאני מיי ו פרדי מק, שקונים משכנתאות ממלווים בארה"ב, הורידו את הדרישות עבור מקדמה מינימלית ל -3% לרוכשי דירות בפעם הראשונה ולווים בעלי הכנסה נמוכה המתאימים.בכך הם פתחו את הדלת לבנקים להתחרות על רוכשי דירות שנמצאים במזומן.

אמנם אפשר לקנות בית עם מעט מאוד פחת, אבל אם זה רעיון טוב זו שאלה אחרת. האם זה הגיוני לבנות חיסכון עד שתוכל להשקיע יותר מזומנים לקראת סגירה? וכמה מחסכון אתה צריך להשקיע בדיור? להלן מספר גורמים שיש לקחת בחשבון.

תשלום נמוך יותר: עלויות גבוהות יותר לטווח ארוך

אולי הדבר הראשון שצריך לחשוב עליו עם הלוואות בתשלום נמוך הוא שבמעט יוצאי דופן הם יעלו לך יותר בטווח הארוך. מכיוון שאתה מממן יותר ממחיר הדירה, תשלומי הריבית שלך לאורך תקופת ההלוואה יהיו גבוהים בהרבה.

לדוגמה, אם אתה קונה בית של 200,000 $ עם הנחה של 5% במקום 20%, תשלם בערך 35,000 $ יותר בריבית במהלך הלוואה ל -30 שנה. ברור שתשלם גם יותר כדי לכסות את קֶרֶן גם של ההלוואה.

בהתחשב בעובדה שהריבית היום נמוכה להפליא, זה לבדו עלול לא להרתיע אותך מלרכוש בית במוקדם מאשר במאוחר. החשש הגדול יותר הוא הוספת ההוצאות שלך ביטוח משכנתא פרמיות בדרך כלל תצטרך להתגמל אם אתה קונה בית או דירה עם פחות מ -20% הנחה. המטרה של תשלומים אלה היא לכסות את ההפסד של המלווה במידה ואתם עומדים כברירת מחדל בהלוואה שלכם.

ישנם שני סוגים בסיסיים של ביטוח משכנתא. אם תוציא FHA הלוואה, המלווים הפרטיים מספקים את הכספים לרכישת הבית שלך, והממשלה פועלת כמבטחת שלך. אם הבית שווה פחות מ- 625,000 $, פרמיית ביטוח המשכנתא השנתית (MIP) היא 0.80% או 0.85%, תלוי סכום ממומן. כמו כן, תצטרך לשלם פרמיה מראש של 1.75%, אשר מסתכמת בקצת יותר מ -3,000 $ עבור הלוואה של 180,000 $.

אם אתה משיג א משכנתא רגילה, במקום זאת אתה משלם משהו שנקרא ביטוח משכנתא פרטיתאו PMI. בדרך כלל זה עולה בין 0.3% ל -1.15% לשנה, אם כי במקרה זה אין תשלום מראש.

פשרה על תשלום מקדמה

האם הסיכוי לביטוח משכנתא אומר שאתה צריך לחכות עד שתוכל להוריד 20% מעלות הבית? לא בהכרח.

בתור התחלה, בערים יקרות יותר, ההמתנה היא לא תמיד ריאלית. אם אתה גר בחלק של המדינה שבו אפילו בתים צנועים עולים 400 אלף דולר, יהיה עליך לצבור 80 אלף דולר לפני הכניסה לשוק. ואם אתה מתגורר באזור שבו הקנייה זולה יותר מהשכרה, יתכן שיש מניעה נוספת להישאר בצד עד שתחסוך מספיק כדי להימנע מביטוח משכנתא.

עבור חלק מהאנשים, האפשרות הטובה ביותר היא למצוא דרך בינונית בין מקדמה מינימלית לבין 20%המסורתיים. לדוגמה, אם אתה לוקח הלוואת FHA ומוריד 10%, ביטוח המשכנתא שלך יבוטל לאחר 11 שנים; אחרת, תמשיך לשלם אותה עבור כל ההלוואה.אתה יכול למחזר במועד מאוחר יותר להיפטר מהביטוח? בטוח. אבל אין ערובה לכך שהריביות יהיו בשפל ההיסטורי שלהן או בקרבתן.

בנוסף, פרמיית ביטוח המשכנתא שלך יורדת כאשר אתה מבצע מקדמה גדולה יותר. כאשר אתה לוקח משכנתא ל -15 שנים, למשל, אם אתה יכול לשלם 10% מראש התשלום השנתי יורד מ -0.70% ל -0.45%.

למרות שהפרטים מעט שונים עם PMI, אותו הגיון חל. ככל שתשלום המקדמה שלך גבוה יותר, כך עליך לשלם פחות בפרמיות. אולם יתרון אחד של PMI הוא שעל פי החוק הפדרלי תוכל לבטל אותו ברגע שתשיג 20% הון בביתך.

אם הבנק שומר את המשכנתא שלך על הספרים שלהם—כלומר, היא לא מוכרת אותו לישות כמו פאני מיי או פרדי מק—יתכן שזה לא דורש ביטוח כלל. עם זאת, הבנקים גובים לעתים קרובות עמלה מראש או גבוהה יותר גובה הריבית אם תבחר הלוואה בתשלום נמוך כדי לסייע בהפחתת הסיכון שהם נוטלים. אפילו מחצית נוספת של נקודת אחוז אחת יכולה לעלות לכם כמה אלפי דולרים יותר לאורך תקופה של 30 שנה. ההשפעה הכוללת היא זהה: כשמניחים יותר, אפשר ללוות בפחות.

סיכון ללכת מתחת למים

עוד מלכודת של הורדת המינימום ברכישת דירה היא שיש לך פחות הגנה אם שוק הדיור יירד. עם רק 3% או 4% ירידה, אתה יכול בקלות למצוא את עצמך חייב יותר לבנק ממה ששווה הבית שלך. זה בדיוק מה שקרה לבעלי בתים רבים במהלך קריסת הדיור 2007-2008.

אם אתה הולך מתחת למים על הבית שלך ומאבד את עבודתך במפתיע, למשל, כבר אין לך אפשרות להלוות כנגד הנכס שלך לשלם הוצאות או את היכולת למכור את הבית מבלי לשלם נתח כסף גדול מַשׁאִיל. אמנם אינך מוגן לחלוטין גם אם תוריד 10% או 15%, אך אתה נותן לעצמך חיץ גדול בהרבה אם מחירי הדירות ייפכו לרעה.

שמירה על כרית חיסכון

חיסכון לבית הוא מטרת חיים מרכזית. אך כאשר אתה מרכיב את המקדמה, הקפד לא להשאיר את עצמך חסר מדי במזומן. לא רק שזה טוב שיש קרן חירום (באופן אידיאלי שישה חודשי עלויות מחיה), תזדקק גם לכספים פנויים להוצאות הבלתי צפויות שכרוכה ברכישת בית לעתים קרובות.

קבע תקציב קפדני לפני שתתחיל בציד בתים, כדי שתדע מה אתה יכול להרשות לעצמך להוציא. ותעשה מה שאתה יכול כדי לבנות את שלך עתודות מזומנים ברגע שאתה מסתדר ומסיים לצבוע ולהחליף שטיחים וארונות. כמו כן, זכור שאנשים אומרים שטוב לגור קצת בבית לפני שיפוצים שאינם חובה לפני שאתה עובר לגור.

בשורה התחתונה

האם הלוואות בתשלום נמוך יכולות להיות בחירה טובה עבור כמה בעלי בתים? בהחלט. אבל חשב את העלויות לטווח ארוך של ביטוח משכנתא או את הריבית הגבוהה יותר שתשלם כדי לוודא שזה שווה את זה.