מהי פעולת עיקול?

מהי פעולת עיקול?

המונח פעולת עיקול מתייחס להליכים משפטיים שיזם א מַשׁאִיל אחרי לווה ברירות מחדל על המשכנתא שלהם. המלווים יכולים לאכוף את זכויותיהם באמצעות א טִרפָּה כאשר הלווים אינם מצליחים לבצע תשלומי משכנתא או כאשר הם אינם ממלאים את ההתחייבויות המתוארות בהסכם המשכנתא שלהם. הפעולה יוזמת בהודעה ציבורית שהוציא המלווה. אם ה משכן עדיין לא יכולה לעדכן את ההלוואה, חברת המשכנתאות עשויה לעבור הליכי עיקול, ולאחר מכן תוכל למכור את הנכס כדי לשלם את יתרת ההלוואה.

כיצד פועלת פעולת עיקול

לרוב האנשים אין כסף לרכוש בית או נכס במזומן. על מנת לממן את הרכישה, הצרכנים צריכים לקבל משכנתא. מלווה לוקח בחשבון מספר שיקולים לפני אישור הלוואה, כולל הלווה היסטוריית אשראי והכנסה, כמו גם הנכס ערך. אם אושר, המלווה והלווה חותמים על חוזה משכנתא, המפרט את תדירות התשלום והסכום.

אך מה יקרה אם הלווה אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו? כאשר הלווה כשל ברירת מחדל - לפחות ארבעה חודשים בפיגור - או אינו עומד בתנאי החוזה, המלווה שלו עשוי ליזום פעולת עיקול לאחר שמיצוי כל האפיקים האחרים.השלב הראשון הוא הגשת הודעה לציבור למשרד מקליט המחוז. הודעה זו מצביעה על כך שלווה הלווה במשכנתא. במדינות מסוימות ההודעה נקראת א הודעה על ברירת מחדל, בעוד שמדינות אחרות קוראות לזה א lis pendens.

בשלב זה הלווה נכנס עיקול מראש. זוהי תקופת חסד המאפשרת לבעל הבית או להמציא את הכסף כדי להישאר מעודכן לְהַלווֹת או לארגן מכירה של הבית. אם הלווה עדיין לא יכול להמציא את הכספים או הסדר אחר, המלווה יכול להמשיך בתהליך העיקול.

השלב הבא כולל קביעת תאריך לעיקול מכירה פומבית. המלווה רושם הודעה על מכירת הנאמן במשרד מקליט המחוז, מפרסם את הנכס ומודיע ללווה על המכירה המתקרבת. המכרז מתקיים בדרך כלל בבית המשפט המחוזי, משרד משרד נֶאֱמָן, או על תכונה את עצמו.

שיקולים מיוחדים

דרישות פרוצדורליות סטטוטוריות ספציפיות ומפורטות חלות על עיקולים ויש לעמוד בהן כדי למנוע ביטול מכירת עיקול. הודעה נכונה על העיקול מְכִירָה חייב להינתן ל- בַּעַל חוֹב והציבור הרחב, אך הנהלים המדויקים יכולים להשתנות בהתאם למדינה.

הממשלה הפדרלית בארצות הברית פרסמה כללים חדשים למלווים המעוניינים לעיקול נכסים בעקבות המשבר הפיננסי. הוקם על ידי הלשכה להגנה פיננסית לצרכנים (CFPB) בשנת 2013, כללים חדשים אלה שימשו בעלי בתים הנמצאים על סף עיקול ומגנים עליהם מפני הלוואות טורפות. כללים אלה כוללים:

• הגבלת המעקב הכפול. זה קורה כאשר המלווה ממשיך עם עיקול כשהם עובדים עם הלווה כדי להימנע מכך. ניתן להגיש הודעות ראשונות רק לאחר שהמשכנתא עוברת עבריינות של 120 יום.
• מתן אופציות למשכן לאחר שהם מפספסים שני תשלומים ברציפות. אפשרויות אלה כוללות חלופות לעיקול.
• בחינת כל החלופות לעיקול לפני ביצוע כל פעולה כזו מצד המלווה.

כללים אלה הורחבו בשנת 2016, לפיהם ה- CFPB הורה למלווים לספק יותר הגנות ללווים יותר מפעם אחת במהלך ההלוואה. הסוכנות כללה גם בני משפחה שנותרו בחיים של לווה שנפטר ומחייבת את המלווים לייעץ ללווים כאשר יש בקשות להפחתת אובדן - ניסיונות המלווים לעבוד עם לווים תָשׁוּשׁ.

האטה כלכלית

השפל הכלכלי של 2020 השפיע על בעלי בתים ברחבי העולם. הממשלה הפדרלית הטילה הגנות נוספות בארצות הברית תחת חוק סיוע, הקלה וביטחון כלכלי (CARES) של וירוס הקורונה על ידי הכרזה על הקפאת עיקולים והקלה כספית לבעלי בתים. כללים אלה מגנים על בעלי בתים שיש להם משכנתאות בגיבוי פדרלי או כאלה המגובות מפעלים בחסות הממשלה (GSEs) כמו פאני מיי ופרדי מק.

הממשלה קבעה הקפאת עיקולים, המאפשרת לבעלי בתים להישאר בבתיהם במהלך משבר הבריאות. הלווים חייבים לפנות למלווים שלהם כדי לברר את האפשרויות שלהם. מלווים מסוימים עשויים להציע לווים הַבלָגָההמאפשר להם להחזיק או להקטין את התשלומים שלהם. אפשרות נוספת היא הקלות בתשלום, המאפשרות למשכנים לדחות תשלומים לפרק זמן מסוים. תשלומים שהוחמצו עקב סובלנות ואלו שנדחו אינם מבוטלים. במקום זאת, יש לשלם להם לאחר סיום התקופה.

לאחר כניסתו לתפקיד ב- 20 בינואר 2021, ביקש הנשיא ביידן להאריך את האיסור על עיקולים ופינויים 31 במרץ 2021 ובהמשך הוארך מספר פעמים כשההארכה הסופית התרחשה ב -24 ביוני 2021 עד 31 ביולי, 2021.