מתי אתה צריך שטר אמון?

מהו שטר אמון?

שטר נאמנות - המכונה גם שטר נאמנות - הוא מסמך המשמש לעתים בעסקאות נדל"ן בארה"ב. זהו מסמך שנכנס לפעולה כאשר צד אחד לקח הלוואה מגורם אחר לרכישת תכונה. שטר הנאמנות מייצג הסכם בין הלווה למלווה להחזיק בנכס בידי צד שלישי ניטרלי ועצמאי עד לפירעון ההלוואה.

למרות שמעשי אמון נפוצים פחות משהיו פעם, כ -20 מדינות עדיין מחייבות שימוש באחת, במקום א משכנתא, כאשר המימון כרוך ברכישת נדל"ן. מעשי אמון נפוצים באלסקה, אריזונה, קליפורניה, קולורדו, איידהו, אילינוי, מיסיסיפי, מיזורי, מונטנה, צפון קרוליינה, טנסי, טקסס, וירג'יניה ומערב וירג'יניה. כמה מדינות - כמו קנטקי, מרילנד ודרום דקוטה - מאפשרות שימוש הן במעשי אמון והן במשכנתאות.

הבנת מעשי אמון

בעסקת מקרקעין - רכישת בית, נניח - מלווה נותן ללווה כסף תמורת שטר חוב אחד או יותר הקשור לשטר נאמנות. שטר זה מעביר את הרכוש החוקי לנכס המקרקעין ללא משוא פנים

נֶאֱמָן, בדרך כלל חברת תואר, נאמנות חברה, או בנק, שמחזיק אותה כבטוחה עבור שטרי חוב. הכותרת השוויונית - הזכות לקבלת בעלות מלאה - נשארת אצל הלווה, וכך גם השימוש במלוא האחריות לנכס ואחריותו.

מצב העניינים הזה נמשך לאורך כל תקופת ההחזר של ההלוואה. הנאמן מחזיק בתואר החוקי עד שהלווה ישלם את חוֹב במלואו, ובשלב זה הכותרת של הנכס הופכת לזו של הלווה. אם הלווה מבטל את ההלוואה, הנאמן לוקח את השליטה המלאה בנכס.

מעשה אמון נגד משכנתא

תעודות נאמנות ומשכנתאות משמשות הן בהלוואות בנקאיות והן פרטיות ליצירה שעבודים על מקרקעין, ושניהם בדרך כלל נרשמים כחוב במחוז שבו נמצא הנכס.

עם זאת, משכנתא כוללת שני צדדים: לווה (או משכן) ומלווה (או בעל משכנתא). לעומת זאת, שטר נאמנות כולל שלושה צדדים: לווה (או נאמן), מלווה (או מוטב) והנאמן. הנאמן מחזיק בזכויות על השעבוד לטובת המלווה; אם הלווה מבצע ברירת מחדל, הנאמן יזם וישלים את טִרפָּה תהליך לבקשת המלווה.

עיקולים ומעשי אמון

למשכנתאות ומעשי נאמנות יש תהליכי עיקול שונים. א עיקול שיפוטי הוא הליך בפיקוח בית המשפט הנאכף כאשר המלווה מגיש תביעה נגד הלווה בגין כניסת המשכנתא. התהליך גוזל זמן ויקר.

כמו כן, אם מכרז הנכסים לא מכניס מספיק כסף לפירעון שטר החוב, המלווה רשאי להגיש שיפוט של חוסר נגד הלווה, ותובע את היתרה. עם זאת, גם לאחר מכירת הנכס, ללווה יש את זכות הגאולה: הם רשאים לפרוע את המלווה תוך פרק זמן מוגדר ולרכוש את שם הנכס.

לעומת זאת, שטר נאמנות מאפשר למלווה להתחיל לא שיפוטי מהיר יותר ופחות יקר עיקול, עקיפת מערכת בתי המשפט והקפדה על הנהלים המתוארים בשטר הנאמנות ו חוק המדינה. אם הלווה לא הופך את ההלוואה לזמינה, הנכס מועמד למכירה פומבית באמצעות מכירת נאמן.

הכותרת עוברת מהנאמן לבעלים החדש באמצעות שטר הנאמן לאחר המכירה. כאשר אין מציעים במכירת הנאמן, הנכס חוזר למלווה באמצעות שטר נאמן. לאחר מכירת הנכס, אין ללווה זכות פדיון.

יתר על כן, על נאמן מוטלת האחריות לשלם את ההכנסות מהמכירה ללווה ולמלווה לאחר סיום המכירה. הנאמן ישלם למלווה את הסכום שנותר על החוב וישלם ללווה כל דבר העולה על סכום זה, ובכך יאפשר למלווה לרכוש את הנכס.

יתרונות וחסרונות של השקעה במעשי נאמנות

משקיעים המחפשים תשואות עסיסיות פונים לפעמים לתחום הנדל"ן - בפרט למעשי אמון.

בהשקעת שטר נאמנות, המשקיע מלווה כסף ליזם שעובד על פרויקט נדל"ן. שמו של המשקיע עולה על מעשה האמון כמלווה. המשקיע גובה ריבית על הלוואתו; בסיום הפרויקט המנהל שלו מוחזר אליו במלואו. מתווך שטר נאמנות בדרך כלל מקל על העסקה.

איזה סוג של מפתח נכנס להסדר הזה? הבנקים לעיתים קרובות אינם ששים להלוות לסוגים מסוימים של פיתוחים, כמו גם פרויקטים מסחריים בגודל בינוני קטן עבור המלווים הגדולים, גדול מדי לקטנים - או מפתחים עם רקורד גרוע או רבים מדי הלוואות. מלווים זהירים עשויים גם הם לנוע לאט מדי עבור מפתחים עד מועד אחרון הדוק לתחילת או השלמת פרויקט.

מפתחים כמו אלה נמצאים לעתים במצוקה קלה. מסיבות אלה, משקיעי שטר אמון עשויים לצפות לעתים קרובות לריביות גבוהות על כספם. הם יכולים להפיק את היתרונות של גיוון למחלקת נכסים אחרת, מבלי להיות מומחים בבנייה או בניהול נדל"ן: זהו השקעה פסיבית.

להשקעת שטר אמון יש סיכונים וחסרונות מסוימים. בניגוד למניות, השקעות נדל"ן אינן כך נוזלכלומר המשקיעים אינם יכולים לאחזר את כספם לפי דרישה. כמו כן, המשקיעים יכולים לצפות רק לריבית שההלוואה מייצרת; כל הערכת הון נוספת אינה סבירה.

צדדים מושקעים עשויים לנצל כל אי התאמה משפטית בשטר הנאמנות, ולגרום להסתבכות משפטית יקרה העלולה לסכן את ההשקעה. המשקיע הטיפוסי עם מעט ניסיון עשוי להתקשות, שכן נדרשת מומחיות ספציפית בכדי למצוא מפתחים, פרויקטים וברוקרים אמינים ואמינים.

דוגמה מהעולם האמיתי למעשה אמון

טופס קצר מסמך שטר אמון המשמש במחוז אוסטין, טקסס, מכסה את הדרישות של רוב המלווים. הטופס מתחיל בהגדרת מונחים וחללים עבור הלווה, המלווה והנאמן למלא את שמם. כמו כן, נדרש סכום ההשאלה וכתובת הנכס.

לאחר סעיף זה, המסמך ממשיך ומפרט את העברת הזכויות בנכס ואמנות אחידות, לרבות:

• פרטים אודות תשלום קרן וריבית
• כספי נאמנות
• שעבודים
• ביטוח רכוש ותחזוקת מבנים
• תפוסת המבנה - קביעת הלווה חייב להתגורר בתוך 60 יום

הטופס כולל גם אמנות לא אחידות, המציינות ברירת מחדל או הפרה של כל אחד מתנאי ההסכם. והוא מציין כי ההלוואה בה עוסק המסמך אינה א הלוואת הון עצמי- כלומר, משהו שהלווה יקבל ממנו מזומן - אך אחד לרכישת הנכס.

שטר האמון מסתיים בחלל לחתימת הלווה, אשר חייב להיעשות בנוכחות א נוֹטָרִיוֹן ושני עדים, שגם הם חותמים.