כיצד עובדות משכנתאות לריבית בלבד?

אם אתה רוצה תשלום חודשי על שלך משכנתא זה נמוך ממה שאתה יכול לקבל על הלוואה בריבית קבועה, אתה עלול להתפתות על ידי משכנתא בריבית בלבד. אם לא תשלם קרן במשך מספר שנים בתחילת תקופת ההלוואה, תהיה לך תזרים מזומנים חודשי טוב יותר.

אבל מה קורה כשהתקופה לריבית בלבד מסתיימת? מי מציע הלוואות אלו? ומתי הגיוני להשיג אחד כזה? לפניכם מדריך קצר למשכנתאות מסוג זה.

כיצד בנויות משכנתאות לריבית בלבד

המשכנתא הבסיסית ביותר שלה היא משכנתא לריבית בלבד, שבה אתה משלם רק ריבית על הראשון מספר שנים - בדרך כלל חמש או עשר - וברגע שתקופה זו מסתיימת, אתה מתחיל לשלם הן קרן והן ריבית. אם אתה רוצה לבצע תשלומי קרן במהלך תקופת הריבית בלבד, אתה יכול, אבל זה לא דרישה של ההלוואה.

בדרך כלל תראה הלוואות לריבית בלבד המבוססות על 3/1, 5/1, 7/1 או 10/1 משכנתאות בריבית מתכווננת (נשק). המלווים אומרים כי האפשרויות 7/1 ו- 10/1 הן הפופולריות ביותר בקרב לווים. באופן כללי, תקופת הריבית בלבד שווה לתקופה בריבית קבועה להלוואות בריבית מתכווננת. זה אומר שאם יש לך ARM 10/1, למשל, היית משלם ריבית רק בעשר השנים הראשונות.

על ARM לעניין בלבד, לאחר סיום תקופת ההיכרות, הריבית תתאים אחת לשנה (משם מגיע ה -1) בהתבסס על ריבית מדד כגון ליבור בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה. שיעור המדד משתנה ככל שהשוק משתנה, אך המרווח נקבע מראש בזמן נטילת ההלוואה.

מכסות התעריפים מגבילות שינויים בריבית. זה נכון לגבי כל ה- ARM, לא רק ARMs בלבד. ה תקרת ריבית ראשונית על 3/1 ARMs ו- 5/1 ARMS הם בדרך כלל שניים, אומר קייסי פלמינג, קצין הלוואות ב- C2 Financial Corp בסן דייגו ומחבר "מדריך ההלוואה: כיצד להשיג את המשכנתא הטובה ביותר האפשרית"זה אומר שאם הריבית ההתחלתית שלך היא שלושה אחוזים, הרי שככל שתקופת הריבית בלבד מסתיימת בשנה ארבע או שש שש, הריבית החדשה שלך לא תהיה גבוהה מחמישה אחוזים. ב- 7/1 ARM ו- 10/1 ARM, תקרת התעריף הראשונית היא בדרך כלל חמישה.

לאחר מכן, עליות התעריפים מוגבלים בדרך כלל לשני אחוזים בשנה, ללא קשר לתקופת ההיכרות של ARM. כובעי חיים כמעט תמיד חמישה אחוזים מעל הריבית ההתחלתית של ההלוואה, אומר פלמינג. אז אם שיעור ההתחלה שלך הוא שלושה אחוזים, הוא עשוי לעלות לחמישה אחוזים בשנה שמונה, שבעה אחוזים בשנה תשע, ולרוב יעמוד על שמונה אחוזים בשנה עשר.

לאחר שתסתיים תקופת הריבית בלבד, תצטרך להתחיל להחזיר את הקרן במהלך שאר תקופת ההלוואה-על א מופחת במלואו בסיס, במלווה לדבר. כיום אין הלוואות לריבית בלבד תשלומי בלונים; בדרך כלל הם אפילו לא מותרים על פי חוק, אומר פלמינג. כך שאם כל התקופה המלאה של ARM 7/1 היא 30 שנה והתקופה ללא ריבית היא שבע שנים, בשנה שמונה, התשלום החודשי שלך יגיע יש לחשב מחדש על בסיס שני דברים: ראשית, הריבית החדשה, ושנית, החזר הקרן על פני 23 הנותרים שנים.

הלוואות בריבית קבועה בלבד

משכנתאות בריבית קבועה בלבד אינן שכיחות. עם הלוואה לריבית קבועה ל -30 שנה, תוכל לשלם ריבית רק לעשר שנים, ולאחר מכן לשלם ריבית בתוספת קרן עבור 20 השנים הנותרות. בהנחה שלא תשים דבר כלפי המנהל במהלך עשר השנים הראשונות, התשלום החודשי שלך יקפוץ משמעותית בשנה 11, לא רק בגלל שהתחלת להחזיר קרן, אלא כי תחזיר קרן במשך 20 שנה בלבד במקום 30 שנים. מכיוון שאינך משלם קרן במהלך הריבית בלבד, כאשר השיעור מתאפס, תשלום הריבית החדש שלך מבוסס על כל סכום ההלוואה. הלוואה בסך 100,000 $ עם ריבית של 3.5 % תעלה רק 291.67 $ לחודש במהלך עשר השנים הראשונות, אך 579.96 $ לחודש במהלך 20 השנים הנותרות (כמעט כפול).

במשך 30 שנה, ההלוואה בסך 100,000 $ תעלה לך 174,190.80 $ - מחושב לפי ($ 291.67 x 120 תשלומים) + ($ 579.96 x 240 תשלומים). אם היית לוקח הלוואה בריבית קבועה ל -30 שנה באותה ריבית של 3.5 אחוזים (כאמור לעיל), העלות הכוללת שלך במשך 30 שנים תהיה 161,656.09 דולר. מדובר בריבית של 12,534.71 דולר נוספים על ההלוואה בריבית בלבד, וכי עלות ריבית נוספת היא הסיבה לכך שאינך רוצה לשמור הלוואה לריבית בלבד למשך כל תקופה. האמיתי שלך הוצאות ריבית עם זאת, יהיה פחות אם תיקח את ניכוי מס ריבית המשכנתא.

האם סוגי הלוואות אלו זמינים באופן נרחב?

מכיוון שכל כך הרבה לווים הסתבכו עם הלוואות לריבית בלבד במהלך תקופת הלוואות בּוּעָה שנים, הבנקים מהססים להציע את המוצר היום, אומרת יעל אישקיס, סגנית נשיא FM הלוואות הבית בברוקלין, ניו יורק, ומחברת "המדריך המלא לרכישת דירה."

פלמינג אומר שרובן הן הלוואות ג'מבו, בריבית משתנה, לתקופה קצובה של חמש, שבע או עשר שנים. הלוואת ג'מבו היא סוג של הלוואה שאינה תואמת. שלא כמו הלוואות תואמות, הלוואות שאינן מתאימות בדרך כלל אינן כשירות למכירה למפעלים בחסות הממשלה, פאני מיי ו פרדי מק - הרוכשים הגדולים ביותר של משכנתאות תואמות וסיבה מדוע הלוואות תואמות זמינות כל כך.

כאשר פאני ופרדי רוכשים הלוואות ממלווים למשכנתאות, הם מעמידים יותר כסף עבור המלווים להנפיק הלוואות נוספות. יש הלוואות שאינן תואמות, כמו הלוואות לריבית בלבד שוק משכנתאות משני, כך שקשה יותר למצוא משקיע שרוצה לקנות אותם. מלווים נוספים תלויים בהלוואות אלה ומשרתים אותם בתוך הבית, מה שאומר שיש להם פחות כסף להלוואות נוספות. לכן הלוואות בריבית בלבד אינן זמינות באופן נרחב. גם אם הלוואה לריבית בלבד אינה הלוואת ג'מבו, היא עדיין נחשבת כלא תואמת.

מכיוון שהלוואות לריבית בלבד אינן זמינות באופן נרחב כמו הלוואות בריבית קבועה ל -30 שנה, "הדרך הטובה ביותר למצוא ריבית טובה בלבד המלווה הוא באמצעות מתווך בעל מוניטין עם רשת טובה, כי יידרשו קניות רציניות כדי למצוא ולהשוות הצעות ”, פלמינג. אומר.

השוואת העלויות

"העלאת התעריף עבור תכונת הריבית בלבד משתנה על ידי המלווה וביום, אך סבור שתשלם לפחות פרמיה של 0.25 אחוז בריבית", אומר פלמינג.

באופן דומה, ויטני פיט, נשיא אנג'ל אוק הלוואות הבית באטלנטה, אומר כי שיעור הריבית על משכנתא בלבד הוא גבוה בכ 0.125 עד 0.375 אחוז מהשיעור להלוואה בריבית קבועה או ARM, תלוי ב פרטים.

כך ייראו התשלומים החודשיים שלך עם הלוואה בסך 100,000 $ לריבית בלבד בהשוואה להלוואה בריבית קבועה או ARM להפחתה מלאה, כל אחד בשיעור אופייני לאותה סוג הלוואה:

• 7 שנים, ARM בלבד, 3.125 אחוז: תשלום חודשי של 260.42 דולר
• הלוואה רגילה בריבית קבועה ל -30 שנה (לא ריבית בלבד), 3.625 אחוזים: תשלום חודשי של 456.05 דולר
• 7 שנים, הפחתת ARM מלאה (הפחתה ל -30 שנים), 2.875 אחוזים: תשלום חודשי של 414.89 דולר

בשיעורים אלה, בטווח הקצר, ARM בלבד יעלה לך 195.63 $ פחות לחודש לכל 100,000 $ בהשאלה. שבע השנים הראשונות בהשוואה להלוואה בריבית קבועה ל -30 שנה, ו -154.47 דולר פחות לחודש בהשוואה להפסקה מלאה של 7/1 זְרוֹעַ.

אי אפשר לחשב את המציאות עלות לכל החיים של הלוואה בריבית מתכווננת בלבד כאשר אתה לוקח אותה מכיוון שאינך יכול לדעת מראש מה הריבית תתאפס לכל שנה. אין גם דרך לחמם את העלות, אומר פלמינג, אם כי אתה יכול לקבוע את משך החיים תקרת ריבית והרצפה מהחוזה שלך. זה יאפשר לך לחשב את העלות המינימלית והמקסימלית לכל החיים ולדעת שהעלות בפועל שלך תיפול אי שם באמצע. "עם זאת, זה יהיה טווח עצום", אומר פלמינג.

בשורה התחתונה

משכנתאות לריבית בלבד עשויות להיות מאתגרות להבנה, והתשלומים שלך יגדלו באופן משמעותי לאחר שתסתיים תקופת הריבית בלבד. אם ההלוואה שלך לריבית בלבד היא ARM, התשלומים שלך יגדלו עוד יותר אם הריבית תעלה, וזה הימור בטוח בסביבה של היום בריבית נמוכה. הלוואות אלה הן הטובות ביותר ללווים מתוחכמים שמבינים היטב כיצד הם עובדים ואילו סיכונים הם לוקחים.