הגדרת הלוואת נדל"ן מסחרית

מהי הלוואת נדל"ן מסחרית (CRE)?

הלוואת נדל"ן מסחרית היא משכנתא המובטחת על ידי שיעבוד על נכס מסחרי בניגוד לנכס למגורים. נדל"ן מסחרי (CRE) מתייחס לכל נדל"ן מניב המשמש לצרכים עסקיים; למשל, משרדים, קמעונאות, מלונות ודירות.

עסקים קטנים יכולים לחפש הלוואה מסוג CRE על מנת לרכוש, להרחיב או לשפץ את האתרים שלהם. הלוואות CRE ניתנות בדרך כלל למשקיעים כגון תאגידים, מפתחים, שותפויות, קרנות, נאמנויות וכו ' נאמנויות להשקעה בנדל"ן או REITs.

במילים אחרות, גופים עסקיים הוקמו למטרה הספציפית של בעלות ותפעול של נדל"ן מסחרי. הישות העסקית רוכשת נכס מסחרי, משכירה שטח ואז גובה שכר דירה מהעסקים הפועלים בתוך הנכס. המימון למיזם, כולל רכישה, פיתוח ובנייה של נכסים אלה, מתבצע באמצעות הלוואות נדל"ן מסחריות.

כיצד פועלת הלוואת נדל"ן מסחרית (CRE)

כמו בנכסי מגורים, בנקים, מלווים עצמאיים, קרנות פנסיה, חברות ביטוח, משקיעים פרטיים ומקורות הון אחרים, כגון מנהל עסקים קטנים בארה"בתוכנית הלוואות 504 מעורבת באופן פעיל במתן הלוואות CRE. בדומה למלווים למגורים, גם המלווים המסחריים נוטלים רמות סיכון שונות ויש להם תנאים שונים שהם מוכנים להציע ללווים.

הלוואת המגורים הפופולרית ביותר היא משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה, הלוואות CRE בדרך כלל קצרות יותר. התנאים נעים בין חמש שנים (או פחות) ל -20 שנים, ו פְּחָת לרוב התקופה ארוכה יותר מתקופת ההלוואה. לדוגמה, א מַשׁאִיל עשויה לספק הלוואת CRE לתקופה של שבע שנים והפחתה ל -30 שנה. הלווה מבצע תשלומים חודשיים במהלך שבע השנים. התשלומים החודשיים נקבעים כאילו הלוואה משתלמת במשך 30 שנה ולאחר מכן תשלום "בלון" אחרון המורכב מכל יתרת ההלוואה שנותרה.

המלווים שוקלים את אופי הביטחונות (הנכס הנרכש); אמינות האשראי של הישות (או המנהלים/הבעלים), כולל שלוש עד חמש שנים של דוחות כספיים והחזרי מס הכנסה; ויחסים פיננסיים כגון יחס הלוואה לשווי וה כיסוי שירות חובות יחס בעת הערכת הלוואות CRE.

הלוואות CRE נוטות להיות יקרות יותר מהלוואות למגורים. התשלומים בדרך כלל נעים בין 20% ל -30% ממחיר הרכישה. גם הריבית נוטה להיות תלולה יותר: סביב 10% עד 20% עבור רוב הלווים. הלוואות המגובות במינהל עסקים קטנים (ראו להלן), שהן מהזולות ביותר, נעות בין 7.75% ל -10.25% החל מינואר 2019 בהתאם לגודל ואורך ההלוואה.

סוגי הלוואות נדל"ן מסחריות (CRE)

להלן הסוגים הנפוצים ביותר של הלוואות CRE:

• הלוואות קבועות הם משכנתאות ראשונות על נכס מסחרי. הלוואה לצמיתות חייבת להיות בעלת הפחתה מסוימת ותקופה של חמש שנים לפחות כתוב בחוזה.
• הלוואות SBA כתובים על ידי מלווים מסורתיים ולא מסורתיים אך מובטחות על ידי ה- SBA. ישנן מספר הלוואות SBA שונות המתאימות לסוגים שונים של לווים, כשהפופולרית ביותר היא הלוואה 7 (א).
• הלוואות גשר לספק הלוואת משכנתא ראשונה לטווח קצר על נכס מסחרי בדרך כלל לתקופה של חצי שנה עד שלוש שנים. הלוואות גשר מתקבלות בדרך כלל כאשר הלווה ממתין למימון לטווח ארוך יותר או מנסה למחזר חובה קיימת.