האם להלוואות FHA יש עונשי תשלום מראש?
הלוואות FHA נועדו ללווים בעלי הכנסה נמוכה ומתונה. הם דורשים מינימום נמוך יותר מקדם וציוני אשראי ממה שהלוואות קונבנציונאליות רבות דורשות.
שלא כמו משכנתאות תת -פרמיות שהונפקו על ידי כמה מלווים מסחריים קונבנציונליים, מנהל הדיור הפדרלי (FHA) להלוואות אין עונשי תשלום מראש. כללים הנוגעים להלוואות FHA קובעים כי משכנתאות אלה אינן יכולות להכיל עמלות מיותרות, כגון א סעיף למכירה אוֹ עונש תשלום מראש, שעלול לגרום לקושי כלכלי ללווים.
תיקי המפתח
- חלק מהלוואות המשכנתא המסורתיות נושאות בעונש תשלום מראש אשר מוערך אם הלווים מחזירים את הלוואותיהם מהר מדי או מוסיפים תשלומי קרן נוספים.
- עונשים אלה מגנים על המלווים והמשקיעים בניירות ערך בגיבוי משכנתא מפני סיכון לפירעון. כתוצאה מכך, להלוואות תת -פרמיה רבות יש קנס כזה.
- הלוואות FHA, שהן משכנתאות מגובות פדרלית המיועדות ללווים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית, אינן מחויבות בעונשי תשלום מראש.
- כמו כן ישנן עלויות עקיפות הקשורות בהלוואות בתשלום מראש, לרבות אובדן ניכויי מס, נזילות נמוכה יותר והפסד הזדמנויות להשקעה במניות.
מהו עונש תשלום מראש?
א תשלום מראש העונש מצוין בסעיף בחוזה משכנתא הקובע כי קנס יוערך אם הלווה משלם או משלם את המשכנתא באופן משמעותי לפני הטווח, בדרך כלל בתוך חמש השנים הראשונות להתחייבות לְהַלווֹת. העונש מבוסס לעתים על אחוז מיתרת המשכנתא הנותרת. זה יכול להיות גם ריבית של מספר חודשים.
עונשי תשלום מראש מגינים על המלווה מפני אובדן כספי של הכנסות הריבית הצפויות שאחרת היו משולמות. הם גם מפחיתים סיכון תשלום מראש בעת השקעה בניירות ערך בגיבוי משכנתא.
כיצד מחשבים את ריבית המשכנתא במקרה של תשלום מראש
עבור כל הלוואות ה- FHA שנסגרו לפני ינואר. 21, 2015, למרות שאינך נדרש לשלם עמלות נוספות בעת תשלום הלוואת ה- FHA שלך מוקדם, אתה עדיין אחראי למלואו ריבית החל ממועד הפירעון הבא. לדוגמה, נניח שתאריך התשלום החודשי של הלוואת ה- FHA שלך יהיה בחמישי בכל חודש. אם שילמת את התשלום החודשי עד הראשון בחודש, אתה עדיין אחראי על הריבית עד החמישי.
גם אם שילמת את מלוא היתרה שלך משכנתא, אתה עדיין אחראי על הריבית עד למועד התשלום.
חיוב זה לאחר תשלום לא היה עונש תשלום מראש, אך בעלי בתים רבים הרגישו שזה כך. בשנת 2012, מחזיקי הלוואות FHA שילמו על פי הערכות 449 מיליון דולר דמי ריבית לאחר התשלום. כדי להפחית את הנטל על בעלי בתים, ה- FHA תיקנה את מדיניותה לביטול חיובי ריבית לאחר תשלום בגין הלוואות FHA שנסגרו בינואר או לאחריו. 21, 2015. על פי מדיניות זו, המלווים של הלוואות FHA מתאימות חייבים לחשב ריבית חודשית תוך שימוש ביתרת המשכנתא בפועל ללא תשלום מיום קבלת התשלום מראש.
מנפיקים הלוואות FHA יכולים לגבות ריבית רק עד למועד תשלום המשכנתא.
עלויות אחרות של תשלום מראש
למרות שאין עונשים ישירים לפירעון הלוואות FHA מוקדם, ישנן עלויות עקיפות. במבט ראשון זה נראה כמו לאבד את ניכוי מס ריבית משכנתא יכולה להיות תופעת לוואי שלילית של תשלום מראש של הלוואת FHA. כאשר אנשים שמשתמשים בניכוי מס זה משלמים את המשכנתא שלהם מוקדם, הם כבר לא יכולים לנכות את הוצאות הריבית על המיסים שלהם. עם זאת, חוק הפחתת מס ומשרות (TCJA) הגדיל את ניכוי סטנדרטי עד כדי כך שמשלמי המסים רבים כבר לא לפרט ניכויים. המשמעות היא שהרבה לווים עם משכנתאות אינם משתמשים בניכוי מס ריבית משכנתא מלכתחילה.
באופן עדין יותר, תשלום הלוואות FHA גורם ללווים להפסיד נְזִילוּת. בעלי בתים שמכניסים כסף נוסף להלוואות ה- FHA שלהם יתקשו להוציא אותו בחזרה אם יזדקקו לו מאוחר יותר. מסגרת אשראי ביתית (HELOC) היא בדרך כלל הדרך הטובה ביותר להוציא כסף מהבית. עם זאת, ה- FHA אינה מספקת קווי אשראי ביתיים, כך שהלווים יצטרכו לחפש במקומות אחרים. יתר על כן, המלווים עשויים לגייס דירוג אשראי דרישות HELOC, כפי שעשו במהלך משבר הקורונה.
ודא שיש לך מספיק מזומנים לפני שתשלם מראש הלוואת FHA. בדרך כלל יש מספיק מזומנים לכיסוי הוצאות במשך כמה חודשים או אפילו שנה.
לבסוף, יש גם עלות ההזדמנות לתשלום הלוואת FHA מראש. על ידי פירעון ההלוואה, בעלי בתים מפספסים את הכסף שיכלו להשקיע בנכסים אחרים.
ריבית הלוואות דירה בדרך כלל נמוכה מהתשואה הצפויה לטווח ארוך של מניות, נדל"ן ונכסים רבים אחרים. בפרט, קרנות נסחרות בהשקעות נדל"ן (תעודות סל של REIT) לתת למשקיעים דרך קלה לנצל את התשואה המלאה של הנדל"ן. יתר על כן, בעלי בתים יכולים למכור תעודות סל REIT במהירות כאשר הם זקוקים למזומן. עם זאת, מחירי תעודות הסל של REIT צפויים להיות נמוכים יותר בזמן שפל כלכלי.