הלוואות להון דירה והמגבלה על ניכויי מס על הלוואות דירה
ה חוק קיצוצי מס ועבודות (TCJA), נחתם בחוק בדצמבר 22, 2017, בוצעו שינויים משמעותיים בניכוי הריבית על הלוואות לדיור. והכי חשוב, סכום הריבית שאתה יכול לנכות על הלוואות מוסמכות למגורים מוגבל כעת ל-$750,000 עבור מגישים בודדים זוגות נשואים המגישים הגשה משותפים (או $375,000 אם נשואים מגישים בקשה בנפרד), ירידה ממיליון דולר (או $500,000 עבור הגשת בקשה בנפרד) קוֹדֶם.
טייק אווי מפתח
- חוק קיצוצי המס ועבודות (TCJA) הוריד את מגבלת הדולר על הלוואות למגורים המתאימות לניכוי הריבית על משכנתא.
- המגבלה ירדה ל-750,000 דולר מ-1 מיליון דולר עבור מגישים רווקים וזוגות נשואים המגישים הגשה משותפים (או 375,000 דולר עבור הגשת הגשת נישואין בנפרד, ירידה מ-500,000 דולר).
- הלוואה מזכה חייבת להיות לבית הראשון או השני של משלם המסים.
- בנוסף ל משכנתאות, הלוואות להון דירה, קווי אשראי של הון ביתי (HELOCs), ו משכנתאות שנייה זכאים לניכוי אם סך כל ההלוואות אינו עולה על מגבלת ה-$750,000.
- הלוואת הון בית וניכוי ריבית HELOC מותרים רק על פי הכללים החדשים של TCJA אם ההלוואה משמשת ל"קנייה, בנייה או שיפור מהותי" של הבית המובטח בהלוואה זו.
המגבלה על ניכויי מס על משכנתא
כמה ריבית אתה יכול לנכות על החזר המס שלך תלוי בתאריך ההלוואה שלך, בגובה ההלוואה שלך ובאופן השימוש בתמורה ההלוואה.
חוק הפחתת מס ועבודות לאחר מס
עבור הלוואות דירות שנלקחו בדצמבר או אחריו. 16, 2017, ריבית ניתנת לניכוי מלא אם יתרות ההלוואה שלך מסתכמות בסך של 750,000 $ או פחות עבור מגישים רווקים וזוגות נשואים המגישים משותף (או 375,000 $ או פחות אם מגישים נישואים בנפרד). אם יתרת הלוואת הבית שלך עולה על סכום זה, הריבית ניתנת לניכוי רק עד לתקרה. בנוסף, עבור הלוואת בית או HELOC, התמורה מההלוואה חייבת לשמש ל"קנייה, בנייה או שיפור מהותי" של הבית המבטיח את ההלוואה כדי שהריבית תהיה ניתנת לניכוי. חוק זה חל על מיסים משנת 2018 עד 2026.
חוק קיצוצים ומשרות לפני מס
עבור הלוואות דירות שנלקחו לפני דצמבר 16, 2017 אך לאחר אוקטובר. 13, 1987, הריבית ניתנת לניכוי מלא אם יתרת ההלוואה שלך מסתכמת במיליון דולר או פחות עבור מגישים רווקים וזוגות נשואים המגישים הגשה משותפת (או 500,000 $ או פחות אם הגישו נשואים בנפרד). אם יתרת הלוואת הבית שלך עולה על סכום זה, הריבית ניתנת לניכוי רק עד לתקרה. עם זאת, עבור שנות מס 2018 עד 2026, ריבית על הלוואות בית או HELOC ניתנת לניכוי רק אם תמורה ההלוואה משמשת ל"קנייה, לבנות או לשפר באופן מהותי" את הבית המבטיח את ההלוואה, גם אם ההלוואה נלקחה לפני חוק עבר.
יש חריג: אם התקשרתם ב"חוזה מחייב בכתב לפני ה-15 בדצמבר 2017, לסגירה ברכישת בית מגורים עיקרי לפני ה-1 בינואר, 2018", ואם אכן סגרתם את המגורים לפני ה-1 באפריל 2018, אזי "נחשבים כאילו נוצרתם בחוב רכישת הבית לפני ה-16 בדצמבר, 2017.”
חוב מורשת
אם הלוואת המשכנתא שלך נרכשה באוקטובר או לפני כן. 13, 1987, אין הגבלה על ניכוי הריבית על המשכנתא. חוב מורשת זה (ה מס הכנסה עדיין משתמש במונח הישן "סבא", למרות שורשיו הגזעניים) ניתן לניכוי מלא אם הוא היה מאובטח על ידי ביתך המוסמך בכל עת לאחר תאריך זה. כמו כן, אין הגבלות על השימוש בתמורה לחובות ממורשת כדי לזכות בניכוי הריבית על הלוואת הבית.
אם מימנתם מחדש הלוואה המובטחת על ידי הבית המוסמך לאחר אוקטובר. 13, 1987, בסכום שאינו עולה על קרן המשכנתא שנותרה על החוב, גם המימון נחשב כחוב מורשת.
הלוואות למגורים מוסמכים
הלוואות המובטחות על ידי הבית הראשי או המשני שלך (המכונה גם בית המגורים המוסמך שלך) שאינן חריגה מהמגבלה הרלוונטית בהתבסס על תאריך הרכישה עשויה לזכות בניכוי מס ריבית על משכנתא. סוגי הלוואות שמתאימות כוללים את המשכנתא העיקרית שלך, המשכנתא המשנית, הלוואת הון דירה, או HELOC.
מאז שה-TCJA עבר, הלוואות הון בית ו-HELOC זכאיות לניכוי הריבית על משכנתא רק במידה שהתמורה היא משמש ל"קנייה, בנייה או השבחה מהותית" של הבית המובטח בהלוואה וכי השווי הכולל של כל ההלוואות אינו עולה על הרלוונטי. כובע. ניכוי הריבית עבור הלוואות בית או HELOC מושעה למשך שנות המס 2018 עד 2026 אם אתה משתמש בתמורה לכל מטרה אחרת.
דוגמאות להנחות מס על הלוואות דירה
להלן כמה דוגמאות למצבים שבהם מותר ניכוי ריבית משכנתא לבית לעומת. לא מורשה.
הלוואת הון עצמי ניתנת לניכוי מלא
בינואר 2022, שרה לקחה משכנתא של 400,000 דולר לרכישת בית ראשי. באפריל 2022, היא לקחה הלוואה של 200,000 דולר לבית כדי לבנות תוספת על ביתה. בדוגמה זו, הערך הכולל של ההלוואות של שרה אינו עולה על תקרת ה-$750,000, השימוש בהלוואת ההון הביתי מזכה בניכוי הריבית, ושתי ההלוואות מובטחות על ידי הבית הראשי. כל הריבית ניתנת בניכוי.
שתי הלוואות משכנתא בניכוי מלא
בינואר 2022, טום לקח משכנתא של 300,000 דולר כדי לרכוש את ביתו הראשי. במאי 2022, הוא לקח משכנתא של 250,000 דולר לרכישת בית נופש. שתי ההלוואות מובטחות על ידי הבתים הנרכשים בכספים - בתי היסוד ובתי הנופש, בהתאמה. בדוגמה זו, הערך הכולל של ההלוואות של טום אינו עולה על תקרת ה-$750,000, ההלוואות מובטחות על ידי בית המגורים המוסמך המתאים, וכל הריבית ניתנת לניכוי.
לא הלוואת הון דירה בת השתתפות עצמית
בינואר 2022 לקח חוסה משכנתא של 300,000 דולר לרכישת ביתו הראשי, בשווי של 800,000 דולר. במרץ 2022, הוא לקח הלוואה של 250,000 דולר בית על הבית הראשי לרכישת בית נופש. בדוגמה זו, הערך הכולל של ההלוואות נמוך מהמכסה של 750,000$. עם זאת, השימוש בתמורה מהלוואת ההון הביתי אינו מזכה בניכוי המס. ההלוואה מובטחת על ידי הבית הראשי ושימשה לרכישת בית הנופש. לכן, הריבית על הלוואת הון הבית אינה ניתנת לניכוי מס.
הלוואת משכנתא הניתנת לניכוי חלקית
בינואר 2022, קאט לקחה משכנתא של 500,000 דולר כדי לרכוש את ביתה הראשי. במאי 2022 היא לקחה משכנתא של 400,000 דולר לרכישת בית נופש. שתי ההלוואות מובטחות על ידי הבתים הנרכשים בכספים - בתי היסוד ובתי הנופש, בהתאמה. בדוגמה זו, ההלוואות מובטחות על ידי בית המגורים המוסמך המתאים. עם זאת, השווי הכולל של ההלוואות עולה על התקרה של 750,000$. ניתן לנכות רק אחוז מסך הריבית ששילמה קאט.
האם ניתן לנכות ריבית על הלוואת הון דירה או מסגרת אשראי של בית הון עצמי (HELOC) כמשכנתא שנייה?
זה תלוי. ריבית על הלוואת הון לבית או על קו אשראי ביתי (HELOC) ניתנת לניכוי רק אם התמורה משמשת ל"קנייה, בנייה או שיפור מהותי" של הבית שמבטיח את ההלוואה. המשמעות היא שלא ניתן לנכות ריבית אם השתמשת בתמורה לתשלום הוצאות מחיה אישיות.
בנוסף, אינך יכול לנכות ריבית על הלוואת הון דירה שנטלת על בית המגורים הראשי שלך כדי לרכוש בית שני. לצורך הניכוי, יש להשתמש בתמורה של הלוואת הון לבית על המגורים המוסמכים המובטחים בהלוואה.
לקחתי הלוואת הון עצמי כדי לשלם את החוב בכרטיס אשראי. האם ניתן לנכות את הריבית?
לא, ריבית ההלוואה שלך אינה ניתנת לניכוי אם היא משמשת לחובות אישיים. הלוואת הון לבית זכאית לניכוי הריבית רק אם התמורה שימשה ל"קנייה, בנייה או השבחה מהותית" של הבית שמבטיח את ההלוואה.
איך אני מוצא את ריבית המשכנתא שלי לשנה?
מלווה המשכנתאות שלך ידווח על הסכום השנתי של ריבית המשכנתא שעליה שילמת טופס 1098. כאשר אתה מקבל טופס 1098, תוכל להשתמש בסכום זה כדי לרשום את ניכוי ריבית המשכנתא שלך בנספח א' שורה 8א' של טופס 1040.
בשורה התחתונה
חלק מהלוואות הון בית ו- HELOC זכאיות לניכוי ריבית הלוואת המשכנתא, אך רק אם אתה עומד בדרישות תקרת ההלוואה ומשתמש בהלוואת הון הבית או ב-HELOC עבור המותר מטרות. בדוק היטב את הניכויים שלך כדי לוודא שאתה עומד בדרישות.