מהי בועה לדיור?

מהי בועה לדיור?

בועת דיור, או בועת נדל"ן, היא עליית מחירי הדיור המונעת על ידי ביקוש, ספקולציות והוצאות שופעות עד כדי קריסה. בועות דיור בדרך כלל מתחילות עם עלייה בביקוש, לנוכח היצע מצומצם, שלוקח זמן רב יחסית להתחדש ולהגדיל. ספקולנטים לשפוך כסף לשוק, מה שמעלה את הביקוש. בשלב מסוים הביקוש פוחת או קופא במקביל שההיצע גדל, וכתוצאה מכך ירידה חדה במחירים - והבועה מתפוצצת.

הבנת בועה לדיור

בועת דיור היא אירוע זמני, אך היא יכולה להימשך שנים. בדרך כלל זה מונע ממשהו מחוץ לנורמה כגון ביקוש מניפולטיבי, ספקולציות, רמות השקעה גבוהות במיוחד, עודף נזילות, שוק מימון הנדל"ן המוסר מהרגולציה, או צורות קיצוניות של מוצרים נגזרים המבוססים על משכנתא-כל אלה יכולים לגרום למחירי הדירות להפוך לא בר קיימא. זה מוביל לעלייה בביקוש מול ההיצע.

על פי נתוני קרן המטבע הבינלאומית (IMF), בועות דיור עשויות להיות פחות תכופות מבועות הון, אך הן נוטות להימשך זמן רב פי שניים.

בועות דיור לא רק גורמות להתרסקות נדל"ן גדולה, אלא גם משפיעות באופן משמעותי על אנשים מכל הכיתות, השכונות והכלכלה הכוללת. הם יכולים לאלץ אנשים לחפש דרכים לפרוע את המשכנתא שלהם באמצעות תוכניות שונות או שהם יכולים לחפור בהם חשבונות פרישה להרשות לעצמם לגור בבתיהם. בועות דיור היו אחת הסיבות העיקריות לכך שאנשים בסופו של דבר מאבדים את חסכונותיהם.

מה גורם לבועת דיור?

באופן מסורתי, שוקי הדיור אינם מועדים לבועות כמו שווקים פיננסיים אחרים בשל העסקה הגדולה ועלויות הנשיאה הכרוכות בבעלות על בית. עם זאת, גידול מהיר בהיצע האשראי מוביל לשילוב של ריבית נמוכה מאוד שיעורי ריפוי וסטנדרטים של חיתום אשראי יכולים להביא לווים לשוק ולדלק דרש. עליית ריבית והידוק תקני האשראי יכולים להפחית את הביקוש ולגרום לבועת הדיור להתפוצץ.

אמצע שנת 2000 בועה לדיור בארה"ב

בועת הדיור האמריקאית הידועה לשמצה באמצע שנות האלפיים הייתה תוצאה חלקית של בועה נוספת, זו בתחום הטכנולוגיה. זה היה קשור ישירות למה, ומה שחושבים את הסיבה לכך המשבר הפיננסי של 2007-2008.

במהלך בועת הדוטקום של סוף שנות התשעים, חברות טכנולוגיה חדשות רבות החזיקו במניות המניות שלהן עד למחירים גבוהים במיוחד בתקופה קצרה יחסית. אפילו חברות שהיו מעט יותר מסטארטאפים ועדיין לא הניבו רווחים בפועל הציעו שווי שוק גדול על ידי ספקולנטים שניסו להרוויח מהר. עד שנת 2000 הגיע נאסד"ק לשיא, וכשהבועה הטכנולוגית התפוצצה, רבות מהמניות האלה שהיו בעבר גבוהות נפלו לרמות מחירים נמוכות באופן דרסטי.

כשהמשקיעים נטשו את שוק המניות בעקבות התפרצות בועת הדוטקום והתמוטטות הבורסה לאחר מכן, הם העבירו את כספם לנדל"ן. במקביל, הפדרל ריזרב האמריקאי הוריד את הריבית והוריד אותן על מנת להילחם במתינות מיתון שאחרי החבטה הטכנולוגית, כמו גם כדי להפיג אי וודאות בעקבות מתקפת מרכז הסחר העולמי של ספטמבר 11, 2001.

מבול זה של כסף ואשראי נתקל במדיניות ממשלתית מגוונת שנועדה לעודד בעלות על בתים ושלל חידושים בשוק הפיננסי שהגבירו את נזילות המציאות נכסים הקשורים לעזבון. מחירי הדירות עלו, ויותר ויותר אנשים נכנסו לעסק של רכישת ומכירת בתים.

במהלך שש השנים הבאות, השיגעון על הבעלות על הבתים צמח לרמות מדאיגות כאשר הריבית צנחה, ודרישות ההלוואות הנוקשות כמעט ויתרו. ההערכה היא כי 20 אחוזים מהמשכנתאות בשנים 2005 ו -2006 הלכו לאנשים שלא היו מסוגלים להעפיל תחת דרישות הלוואות רגילות. אנשים אלה כונו לווים תת -פריים.מעל 75 אחוזים מהלוואות תת -פרמיה אלו היו שיעור מתכוונן משכנתאות בעלות שיעורי התחלתיות נמוכים ואיפוס מתוכנן לאחר שנתיים -שלוש.

עידוד הממשלה לבעלי בתים רחבים גרם לבנקים להוריד את שיעוריהם ואת דרישות ההלוואות,מה שגרם לטירוף קניית דירות שהעלה את מחיר המכירה החציוני של הבתים ב -55 % משנת 2000 עד 2007.טירוף קניית הבית משך ספקולנטים שהחלו להעיף בתים תמורת עשרות אלפי דולרים תוך שבועיים בלבד.

באותה תקופה, שוק המניות החל להתאושש, ועד 2006 הריבית החלה לתקתק כלפי מעלה.משכנתאות בריבית מתכווננת החלו להתאפס בשיעורים גבוהים יותר כסימנים לכך שהכלכלה האטה צצו בשנת 2007. עם מחירי הדיור המתנשאים ברמות גבוהות, פרמיית הסיכון הייתה גבוהה מדי עבור משקיעים, שהפסיקו אז לרכוש בתים. כאשר התברר לרוכשי הדירות שערכי הדירות יכולים לרדת, מחירי הדיור החלו לצנוח, מעורר מכירה אדירה בניירות ערך בגיבוי משכנתא. מחירי הדירות ירדו ב -19 % מ -2007 עד 2009,ברירת מחדל של משכנתא המונית תוביל למיליוני עיקולים במהלך השנים הקרובות.