הגדרת התחייבות לקחת

מהי התחייבות טייק אאוט?

התחייבות להשתלטות היא ערבות בכתב של המלווה לספק מימון קבוע להחלפת הלוואה לטווח קצר במועד עתידי מוגדר אם הפרויקט הגיע לשלב מסוים.

הבנת מחויבות טייק אאוט

התחייבות להשתלטות נפוצה למדי בפיתוח נדל"ן מסחרי. הוא מבטיח כי בנק ינפיק משכנתא לנכס לאחר השלמת הבנייה או השיפוץ. הוא גם מבטיח שמלווה משכנתא מסחרית לטווח ארוך ישתלם או יוציא את הטווח הקצר הלוואת בניה והריבית המצטברת שלו.

התחייבויות קבלת הזמנות מקטינות את הסיכון למלווים של הלוואות בניה ומאפשרות להמשיך את הפיתוח. מפתחי נכסים בדרך כלל לווים כספים לטווח קצר (הלוואות גשר) לשלם על בניית הפרויקטים שלהם.

עם זאת, פרויקטים יכולים להתעכב עקב שביתות עבודה, בעיות קבלן, בעיות סביבתיות או שורה של משתנים אחרים. מול האפשרות של עלויות גבוהות יותר מהכשלות הללו, מפתח עשוי להתפתות לנטוש את הפרויקט ו

ברירת מחדל על ההלוואה. זו הסיבה שמלווים לטווח הקצר דורשים בדרך כלל התחייבות להשתלטות על ידי מלווה אחר הסכים להיות בעל המשכנתא הקבוע של הפרויקט המוגמר, לפני שהם מסכימים לספק את לְהַלווֹת.

עבודה עם התחייבויות טייק אאוט

התחייבות לקחת, הנקראת גם הלוואת טייק או הסכם טייק אאוט, נותנת לבנאי את האפשרות ללוות סכום כסף מסוים בריבית מוסכמת (לעתים קרובות מצמידים למדד) בסכום מסוים של זמן. ההסכם יכלול כמה תנאים כמו:

• אישור עיצוב וחומרים
• מועד סיום הפרויקט
• שיעור תפוסה מינימלי לפני שחרור הכספים, אולי 60 אחוז
• הוראות להארכת מועד התחלת ההלוואה, במקרה של עיכובים

ההתחייבות היא לרוב התחייבות מהרצפה עד התקרה. פירושו של התקרה מהרצפה עד התקרה יהיה סכום סופי ספציפי שהושאל לפרויקט, וסכום קטן יותר בהלוואות אם התנאים לא יתקיימו. מצבים אלה מנסים להגן או לשפות הן את המלווה הקבוע והן את המלווה לטווח הקצר במקרים של בעיות בהמשך הדרך. עקרון הפעולה הוא שתפקידו של היזם, לא של הבנק, לוודא שהפרויקט מתקדם בצורה חלקה. הבנק ישתדל להגביל את חשיפתו לבעיות היזם.

מימון פערים להתחייבויות

כמובן, מלווה הבנייה אינו רוצה להסתכן בכך שהמלווה הקבוע יחזיק כספים עקב תקלות, שעלולות להשפיע על החזר הלוואת הבנייה. אם כן, התחייבויות השתתפות כוללות גם הפרשות למימון פערים. מימון פער, או הלוואות גשר, מסייע במקרה שאחד מהמקרים מעורר תשלום חלקי מהמלווה הקבוע.

לדוגמה, אם מגדל משרדים חדש לא שכר מספיק יחידות כדי לעמוד בסעיף התפוסה המינימלי של ההוצאה התחייבות, מימון הפער יבטיח כי מלווה הבנייה ישולם בחזרה למרות שהמשכנתא הסופית עדיין לא קיבלה הונפק.