Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) הגדרה

מה זה CAARMA?

Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) הוא א 501(c)(3) ארגון ללא מטרות רווח המבקש לתקן את משכנתא הפוכה מערכת בארצות הברית. משכנתא הפוכה מאפשרת לאנשים בני 62 ומעלה לקחת הלוואות מְאוּבטָח נגד שלהם הון עצמי של הבית. הם יכולים לקבל את ההלוואה כסכום חד פעמי, סדרה של תשלומים חודשיים קבועים או כקו אשראי. הם לא צריכים לשלם את המשכנתא כל חודש, כמו במסורת משכנתא. במקום זאת - כל עוד הם משלמים לבעלי הבית ביטוח, מיסים ושומרים על הבית במצב תקין - ההלוואה מגיעה לפירעון רק כאשר הם מוכרים את הבית, עוזבים ממנו או מתים. בשלב זה יש להחזיר את ההלוואה במלואה, בצירוף ריבית ועמלות, על ידי בעל הבית או על ידי יורשיהם. למרבה הצער, לעתים קרובות ניתן לעשות זאת רק על ידי מכירת הבית.

תומכי הצרכנים רואים במערכת בשל להלוואות טורפות והונאות שמנצלים אנשים מבוגרים, שאולי לא יוכלו להבין את תנאי ההלוואות שהם חותמים עליהם. זה גם יכול להשפיע לרעה על היורשים שלהם, שעלולים לאבד את הירושה הצפויה שלהם עקב לא אשמתם.

CAARMA אומר שזה קיים כדי להפוך את משכנתאות המרת הון עצמי (HECM) תוכנית המנוהלת על ידי

מינהל הדיור הפדרלי (FHA) "מתאים, בטוח וחכם." HECMs מבוטחים פדרליים והצורה הנפוצה ביותר של משכנתא הפוכה בארצות הברית. CAARMA בסופו של דבר רוצה להפחית את מספר ה-HECM עיקולים ולעשות את ה-FHA קרן ביטוח משכנתא הדדית (MMIF)- מה שמבטח את כל המשכנתאות המובטחות על ידי ה-FHA - קיימא יותר.

הבנת CAARMA

סנדי ג'ולי, יועצת פיננסית מקליפורניה, חושפת ותועלת צרכנים, הקימה את CAARMA ב-2015. עבודת ההסברה הגיעה מניסיון אישי כואב עבור ג'ולי, לאחר שהוריה נלקחו במשכנתא הפוכה דורסנית.

CAARMA גורסת ששיטת המשכנתא ההפוכה אינה מתאימה לאנשים מבוגרים או לממשלה הפדרלית. ייתכן שרבים מאלו החותמים על משכנתא הפוכה אינם מודעים לתנאים הספציפיים להם הם מסכימים או להשלכות ארוכות הטווח של משכנתא הפוכה. לדוגמה, כמחצית מבני הזוג הנותרים בחיים שאינם לווים לא יוכלו להישאר בביתם לאחר מותו של בן הזוג הלווה, על פי נתון שצוטט באתר האינטרנט של CAARMA.

יתרה מכך, CAARMA מציינת שה-MMIF, המכסה את ה-HECMs של ה-FHA, הוא "14.5 מיליארד דולר במינוס". עם זאת, זה עשוי להיות מופחת במידה מסוימת על ידי הדו"ח האחרון על ה-MMIF מה- משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD), שציינה ביצועים פיננסיים חיוביים של תיק HECM לראשונה מאז 2015, עקב הערכה ביתית ארצית.

CAARMA השיקה מספר יוזמות הסברה, כולל מכתבי פעולה ללווים שנועדו להסביר את התנאים והדרישות של משכנתא הפוכה. הקבוצה גם לחצה על סוכנויות פדרליות. בשנת 2020 CAARMA שלחה מכתב אל תאגיד ביטוח פיקדונות פדרלי (FDIC), הסוכנות הפדרלית המפקחת על איגודי אשראי, והביעה התנגדות להצעה שהייתה עושה שינויים ב-1977 חוק השקעות מחדש בקהילה (CRA). המכתב הזה, שנחתם על ידי ג'ולי, טען שזה היה פזיז לקבוע תקנות חדשות במהלך המגיפה, מכיוון שלא ידוע כיצד התקנות הללו ישפיעו על הכלכלה הרחבה יותר. במקום זאת, טענה CAARMA, ה-CRA צריך לאפשר השקעה גדולה יותר של הקהילה להשקעה מחדש.

דוגמה לשימוש לרעה במשכנתא הפוכה

הוריה של ג'ולי, פט ודיק היקרסון, נרתעו לחתום על משכנתא הפוכה שהם לא היו צריכים, לפי אתר השותף של CAARMA, Elder Financial Terrorism. לאחר שנודע לאביה, דיק, שהוא גוסס מסרטן גרורתי, נמנעה מבני הזוג כיסוי לטיפול ארוך טווח ביטוח עקב היסטוריה רפואית, כולל העובדה שפאט, אמה של ג'ולי, סבלה מאלצהיימר מַחֲלָה. דיק הגיב למודעה בטלוויזיה שהציגה שחקנים שתומכים ביתרונות של משכנתאות הפוכות (אף אחת מהן שחל עליהם, מציינת האתר), ואיש מכירות הגיע מייד ונתן להם לחתום על הפוך משכנתא. היה להם פגישת ייעוץ HUD בטלפון ללא אימות של יכולתם להבין מה מתרחש. בסופו של דבר, הנכס נמכר מתחת למשפחה לאחר שדיק מת מבלי לאפשר למשפחה הזדמנות לרכוש בחזרה את הנכס.

ג'ולי עצמה הוכרה כחושפת נגד החברה שלדבריה ניצלה את הוריה. בשנת 2017 העניקה ממשלת ארה"ב לג'ולי 1.6 מיליון דולר, הסכום המותר ביותר במסגרת חוק הרפורמה, ההבראה והאכיפה של מוסדות פיננסיים משנת 1989, על מעורבותה בפעילות הלשנות נגד חברת ההלוואות פיננסית חופש. החברה הזו נוהלה על ידי סטיבן מנוצ'ין, הידוע בתקשורת בכינויו "מלך העיקול", שהיה מנכ"ל OneWest Bank, שהחזיק בחופש פיננסי. מנוצ'ין יהפוך מאוחר יותר לראש משרד האוצר האמריקני תחת דונלד ג'יי. ממשל טראמפ. חופש פיננסי הסכים לשלם לממשלה הפדרלית יותר מ-89 מיליון דולר כדי ליישב תביעות שווא הקשורות למשכנתאות הפוכות.

הונאות לעומת משכנתאות הפוכות טורפות

משכנתאות הפוכות מציעות סביבה עשירה במטרה לרמאים ולמלווים טורפים, מה שאומר שבעלי בתים השוקלים אותן צריכים להיות ערניים. חקירה משנת 2019 מאת ארצות הברית היום טען כי משכנתאות הפוכה מסוכנות הועלו לאנשים מבוגרים ככסף נטול סיכון, במיוחד בעקבות מיתון גדול.

מספר גדל והולך של משכנתאות אלו נכשלו בשנים האחרונות, מ-2% מהפסקות ההלוואות ב-2014 ל-18% ב-2018. זה נובע בעיקר מכך שלווים לא עומדים בדרישות התפוסה או משלמים את המסים ו/או הביטוח שלהם, על פי מידע מדו"ח לשנת 2019 של משרד האחריות של ממשלת ארה"ב.

היו גם הונאות מוחלטות. זה נפוץ שאנשים מבוגרים ממוקדים באמצעות מודעות טלוויזיה ורדיו, סמינרי השקעות, שלטי חוצות, דיוור ביתי או כנסיות מקומיות. הרמאים משכנעים את בעל הבית לאפשר להם להוציא HECM על שם בעל הבית. לאחר מכן הם משלמים לבעל הבית אגרה תוך שמירה על רוב הכסף שנוצר לעצמם.

תרמית נוספת עלולה להתרחש כאשר ניתנת הערכת שווי הונאה המנפחת את ערך הבית. עם האומדן המנופח ינסו מבצעי ההונאה לשכנע את הבעלים לקחת משכנתא הפוכה: ההלוואה תתנפח גם על סמך האומדן המזויף. אם הם מצליחים לשכנע את הבעלים לקחת משכנתא הפוכה, הרמאים יגישו את הניירת לסגירת ההלוואה לגבות על הכסף או על הכותרת של הבית, על פי אזהרה מ-AARP, קבוצת האינטרסים של אנשים בגיל פרישה ב- לָנוּ.

בשורה התחתונה

משכנתאות הפכות הן נועד לשמש כדרך לגשת למזומן לבני 62 ומעלה. הם הפכו נפוצים יותר ויותר במהלך המגיפה, והגיעו במרץ 2022 לרמת הנפח החודשית הגבוהה ביותר שלהם מאז מרץ 2011, על פי Reverse Market Insight. עם זאת, מחדלים בהלוואות ועיקולים יכולים להיווצר עקב שימוש לרעה בהם, על פי קבוצות הסברה כגון CAARMA.