בעלות על בתים של דור המילניום עדיין מפגרת אחרי הדורות הקודמים

בני דור המילניום קונים בתים בשיעור נמוך יותר מאשר דורות קודם לכן, ושוק דיור קשה יותר ויותר עלול להחריף בעיה שיש לה השפעות מרחיקות לכת על הכלכלה כולה.

הרבה פחות מאלה שנולדו בין 1981 ל-1996 הם בעלי בתים היום מאשר דור X והבייבי בום היו באותו גיל. סבירות הדיור גובה מחיר מכל הדורות, אבל המחסור בבתים ברמת כניסה ומיעוט בניינים חדשים משפיעים במיוחד על בני המילניום.

על פי סקר האוכלוסין הנוכחי של הלשכה למפקד האוכלוסין, שיעורי הבעלות על בתים עבור בני דור המילניום עמד על 51.5% בשנת 2022, בהשוואה ל-56.5% עבור הבייבי בום בשנת 1990 ו-58.2% עבור דור X בשנת 2006.

מסוף 2019 ועד סוף 2022, מחיר המכירה החציוני של בתים חדשים שנמכרו בארה"ב עלה ב-42% ל-457,800 דולר. במקביל, ריבית משכנתא קבועה ל-30 שנה עלתה מ-3.74% ל-6.42% בעיקר בתגובה להעלאת הבנק הפדרלי. שיעור הקרנות הפדרליות ל להילחם באינפלציה.

הזינוק הזה במחירי הבתים החדשים והן במחיר לקיחת המשכנתא הפכו את ששת החודשים האחרונים לאחד החודשים האחרונים. הזמנים הכי לא סבירים לרכישת בית מאז 2006, על פי אטלנטה Fed's Home Ownership Affordability צג.

דיור עולה יותר ויותר - פחות מ-1% מהבתים החדשים היו מתחת ל-200,000 דולר ב-2022

אחד הגורמים העיקריים התורמים לשיעורים נמוכים יותר של בעלות בתים של דור המילניום הוא העלות הכוללת של דיור במדינה ארה"ב במשך כמעט חצי מאה, ההכנסה של משקי הבית עלתה הרבה יותר לאט ממחירו של בית חדש, כאשר מתקנים אִינפלַצִיָה.

למעשה, העלות החציונית של מקדמה טיפוסית של 20% הייתה כ-85% מהשכר הממוצע של משק בית בן המילניום בשנה שעברה. זה גבוה במידה ניכרת מ-75% לדור X ו-64% ל-בייבי בום כשהם היו באותו גיל.

ישנם גורמים רבים המניעים את מחירי הבתים להרקיע שחקים, כולל עליית עלויות הבנייה ועלויות העבודה. עם זאת, אחת הסיבות העיקריות לכך שהבתים כל כך לא סבירים שבניית בתים שלא עמדה בקצב הגידול באוכלוסיה יצאה מהבית. מיתון 2008, על פי דומוניק פרוויאנס, מומחה לנושא בנדל"ן למגורים עבור הבנק הפדרלי של המרכז לדיור ומדיניות של אטלנטה וג'וזף פון נסן, כלכלן מחקר בבית הספר מור באוניברסיטת דרום קרוליינה עֵסֶק. בנוסף, חלק גדול יותר מהבתים שנבנים יקרים יותר.

נה ז'או, כלכלן בכיר בקבוצת הכלכלה הלאומית של בוני בתים, אמר שהמחסור הזה בבתים מתחת ל-200,000 דולר - בדרך כלל המכונה בתים מתחילים או ברמת התחלה שנרכשו בדרך כלל על ידי רוכשי בתים צעירים יותר - משפיע על שיעורי הבעלות על בתים בני דור המילניום.

על פי נתוני סקר הבנייה של הלשכה למפקד האוכלוסין, שיעור הבתים החדשים שנבנו שעלותם נמוכה מ-200,000 דולר ירד מ-10% ממלאי הבתים החדשים ב-2019 לפחות מ-1% ב-2022.

המגיפה החריפה מצוקת דיור ניכרת ממילא עקב ריבית כמעט אפסית ועלייה בביקוש מונעת על ידי ציר כללי בהוצאות הצרכנים משירותים לכיוון סחורות - בפרט מוצרי דיור - בתחילת מגפה.

העלייה שלאחר מכן במחירי הדיור ובריבית על המשכנתאות מתיישרת כמעט בדיוק עם חלקים גדולים של דור המילניום נכנס לשנת הרווחים השיא שלהם - בין הגילאים 35 עד 54 - כאשר סביר להניח שהם יהיו בשוק למשך בית.

בהתחשב ברווחים הממוצעים של משק הבית, מחירי הדירות ושיעורי המשכנתא, 2022 הייתה הראשונה לבני דור המילניום היה שוק רכישת בתים יקר יותר מזה של דור X או דור הבייבי בום באותו זמן גיל.

"אם אתה עושה את ההכנסה החציונית, אין דיור חדש זמין עבורך", אמר Purviance. "עכשיו, בית חדש הוא מוצר יוקרה. זה לא מוצר ביתי למתחילים ברמת כניסה, שלא קיים יותר. רק משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יכולים להרשות לעצמם לקנות בתים חדשים ובתים קיימים בקושי ניתן להשיג עבור מישהו שמרוויח את ההכנסה החציונית".

כיצד המיתון של 2008 השפיע על בעלות בתים של דור המילניום

גורם מוביל נוסף המשפיע על שיעורי בעלות בתים של דור המילניום הוא שהדור שלהם התחיל להתבגר במהלך הנשורת מיתון גדול ב 2008.

"המיתון הגדול ותקופת ההתאוששות הרב-שנתית התרחשו כאשר רבים מבני המילניום היו בשנות ה-20 וה-30 לחייהם, כלומר הם היו מתמודדים עם שוק עבודה קשה בתקופה שבה הם התחילו את הקריירה שלהם וניסו לחסוך כסף", פון נסן אמר.

בהתאוששות מהמיתון של 2008, הבנקים החמירו את תקני ההלוואות ומחירי הדירות עלו. זה התרחש ממש כשבני המילניום נכנסו לשנות היווצרותם של משק הבית, מה שמנע מהם לקנות בתים במקביל שיעור כמו הדורות הקודמים, אמרה סוזן וואכטר, פרופסור לנדל"ן ומימון באוניברסיטת פנסילבניה.

שיעורי הבעלות על בתים עבור דור X הושפעו גם מהמיתון של 2008. בשנת 2008, שיעורי הבעלות על בתים מהדור X עמדו על 60.7%, בהשוואה ל-59.2% עבור הבייבי בום בשנת 1992, אותו טווח גילאים לשני הדורות. עם זאת, בשבע השנים הבאות, שיעורי הדור X יגדלו רק ל-61.9% בהשוואה לעלייה של הבייבי בום ל-71% - פער שעדיין לא נסגר היום.

בני דור המילניום מתמקמים מאוחר יותר בחיים

בני דור המילניום מתחתנים ומביאים ילדים לעולם מאוחר יותר מהדורות הקודמים, וזה עוד גורם שמונע מהם להחזיק בתים באותו קצב.

הקמת משפחה היא טריגר מרכזי לקניית בתים שכן רוב מכירות הבתים בארה"ב הן עבור הכנסה כפולה, על פי Purviance. לכן, כל דבר שיעכב את היווצרות משקי הבית יפעיל לחץ כלפי מטה על שיעורי הבעלות על הבית.

"בני דור המילניום בדרך כלל מתחתנים מאוחר יותר, נשארים בבית הספר זמן רב יותר ועשו זאת יותר חוב הלוואות סטודנטים כשעוזבים את בית הספר", אמר Purviance.

על פי קבוצת המחקר Pew, צמיחת משקי הבית בארה"ב גדלה ב-9% בשנות ה-2010, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה.

שיעורי בעלות על בתים נמוכים לבני דור המילניום עשויים להיות בעלי השפעות כלכליות רחבות יותר

שיעורי בעלות בתים מופחתים עבור בני דור המילניום אינם רק בעיה עבור אותו דור. בעלות על בתים, במיוחד בקרב אלה בשנות הרווחים שלהם, היא אחד המנועים החיוניים יותר לכלכלת ארה"ב.

כשאנשים קונים בתים הם גם מבצעים רכישות נוספות כמו ריהוט, טיפול במדשאה, שיפוץ הבית ותוספות, ולכל ההוצאה הזו יש משמעות מהותית אפקט מכפיל זה מועיל לכלכלה כולה, אמר Purviance.

ואכן, על פי נתוני הלשכה לניתוח כלכלי, הוצאות על השקעות קבועות למגורים - הכוללות בנייה של מבנים חד-משפחתיים ורב-משפחתיים, שיפוץ מגורים, ייצור בתים מיוצרים ועמלות תיווך - מהווים בין 3% ל-5% סך של ארה"ב תוצר לאומי גולמי (תוצר).

העתיד של בעלות בתים של דור המילניום

שיעורי הבעלות על בתים של דור המילניום - תוך כדי צמיחה - עדיין עומדים בעיקר מאחורי הבייבי בום ואפילו דור X. בעוד שבני המילניום התאוששו מחלק גדול מאובדן התעסוקה וההכנסה של המיתון של 2008, הריבית הגבוהה ומניות יקרות בשוק הדיור של היום הופכות את סגירת פער הבעלות בין הדורות הקודמים ליותר קָשֶׁה.

עם זאת, שינוי מדיניות פוטנציאלי אחד שיכול להקל על מצוקת היצע הדיור ולספק יותר בתים, במיוחד עבור millennials, מסירה את חוקי ההיתרים והאזורים של הממשל המקומי שלעתים קרובות מייקרים את העלות ומעכבים את בניית הדיור החדש, אמר פרוויאנס.

לפי Purviance, חלק גדול יותר ויותר מהעתיד בשוק הדיור יכול להיות בתים להשכרה חד-משפחתית ובתים מובנים להשכרה.

"השוק כמעט קיבל את זה שאנשים לא יוכלו להמציא מקדמה עוד, רכישת בית הולכת להפוך לבלתי משתלמת יותר ויותר אנשים יצטרכו לשכור," Purviance אמר.

מֵתוֹדוֹלוֹגִיָה

נתונים על שיעורי בעלות בתים לפי דורות נגזרו מה- לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית & לשכת העבודה האמריקאית' סקר אוכלוסין נוכחי (CPS). מיקרו נתונים מה-CPS ושלו תוספת שנתית חברתית וכלכלית נשלפו מ-IPUMS-CPS, אוניברסיטת מינסוטה, www.ipums.org. שיעורי בעלות בתים לכל דור חושבו לפי גיל ה בַּעַל בַּיִת באופן דומה לזה של לשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית סקר פנויות דיור (HVS). נתוני שיעור בעלות בתים לפי גיל בין ה HVS ומאמר זה ישתנה במקצת עקב טווחי גיל שונים בין הדורות לאלו המסופקים על ידי HVS ו שינויים בנתונים שנעשו עבור נתוני HVS כלליים.

הנתונים של המחיר החציוני של בתים חדשים שנמכרו נלקחו ממשרד מפקד האוכלוסין של ארה"ב מכירות חדשות למגורים מוצר תוך שימוש בנתונים מסקר הבנייה של הלשכה. נתוני ההכנסה החציונית של משק הבית נבעו מלשכת מפקד האוכלוסין האמריקאית טבלאות נתוני הכנסה ועוני. הגישה לנתונים של שניהם הייתה דרך הבנק הפדרלי של סנט לואיס מסד נתונים של FRED.

נתוני ההכנסה של משקי בית לפי דור נבעו ממיקרו נתונים של CPS באמצעות IPUMS ומשקללים לפי מספר משקי הבית בקבוצת הגיל לפי גיל בעל הבית. נתוני ריבית על משכנתא קבועה ל-30 שנה הגיעו מ-Freddie Mac's סקר שוק משכנתאות ראשוני והוא הממוצע השנתי של נתונים שבועיים אליהם ניתן לגשת דרך הבנק הפדרלי של סנט לואיס מסד נתונים של FRED. מדד סבירות הבית שנוצר ביצירה זו לוקח בחשבון רק את ההכנסה הממוצעת המשוקללת של משק הבית לכל דור, מחיר מכירה חציוני של בתים חדשים, וריבית משכנתא קבועה ממוצעת ל-30 שנה במתודולוגיה דומה לבנק הפדרלי של אטלנטה של הבנק מוניטור סבירות לבעלות בתים אך משמיט ארנונה ועלויות ביטוח.

כל נתוני ההכנסה ועלויות הבית הותאמו לאינפלציה באמצעות ה מדד המחירים לצרכן לכל הצרכנים העירוניים ממוצעים שנתיים מלשכת העבודה האמריקאית. ניתן למצוא נתונים וקוד ניתוח עבור מאמר זה ב- GitHub.