כיצד להימנע מהארכת המשכנתא הפוכה שלך

משכנתא הפוכה: אבטחה או Hype

בזמן משכנתא הפוכה לפעמים מתפרסמים כמספקים מקור הכנסה בטוח לכל שארית חייך - והם יכולים, תחת הימין תנאים - אוזל ההכנסות מוקדם מכפי שציפית הוא אחד הסיכונים העיקריים בלקיחת הלוואה מסוג זה. משכנתא הפוכה היא סוג של הלוואה שבה בעלי בתים שיש להם הון ניכר במגורים יכולים להשתמש בערך זה כדי ללוות נגדם.

ישנן שש דרכים שונות לקבלת תמורת משכנתא הפוכה, וזו שתבחר תשפיע על כמה מהר ובקלות תוכל לנצל את היכולת שלך להלוות כנגד הבית שלך.

1. תשלום משכנתא הפוכה בריבית קבועה
2. מסגרת אשראי הפוכה
3. משכנתא הפוכה
4. המונח ששונה משכנתא הפוכה
5. משכנתא הפוכה
6. המשכנתא הפוכה של קביעות

כל שש תוכניות התשלום מהוות רמות סיכון שונות ללווים. להלן מבט על הנסיבות השונות שבהן אתה עלול להיגמר מהכנסות משכנתא הפוכה מוקדם מדי - וכיצד להימנע מתרחיש זה.

(להרחבה, ראה מדריך מלא למשכנתא הפוכהו כיצד לבחור תכנית הפוכה למשכנתא.)

#1. סכום חד פעמי בריבית קבועה

רק תוכנית אחת הפוכה לתשלום משכנתא, הסכום החד פעמי של ההוצאה, יש ריבית קבועה. לקיחת סכום קבוע עם ריבית קבועה היא בדרך כלל דרך לקיחת סיכון נמוך. בעיקרו של דבר תדעו בדיוק כמה תצטרכו להחזיר. עם זאת, עם משכנתא הפוכה, למבנה הלוואה זה יש סיכונים ייחודיים.

בעלי בתים נוטלים לעיתים קרובות משכנתא הפוכה כאשר ההון העצמי שלהם הוא הנכס היחיד שלהם ואין להם אפשרויות אחרות להשיג את הכסף הדרוש להם. עם זאת, אנשים שלוקחים הלוואות אלה אך אינם מתכננים נכון, יכולים לנהל בקלות בצורה לא נכונה סכום גבוה. ברגע שהם ניצלו את הכסף הזה, אולי אין להם מקורות כספיים אחרים להפיק מהם. בעולם אידיאלי, ייעוץ חובה למשכנתא הפוכה ירתיע לווים מסוכנים מבחירה באפשרות זו, אך בעולם האמיתי זה לא תמיד קורה.

הלשכה להגנה פיננסית לצרכנים (CFPB) זיהתה את האפשרות הסכום החד פעמי הפופולרי יותר עלולה להיות מסוכנת, במיוחד עבור לווים צעירים יותר עם תוחלת חיים ארוכה יותר שאין להם פרישה אחרת אֶמְצָעִי. גמלאים בגיל צעיר אלה נמצאים בסיכון לנצל את ההון בשלב מוקדם של הפנסיה.

משכנתא הפוכה מאפשרת להישאר בבית כל החיים גם לאחר שמיציתם את ההכנסות. עם זאת, ללא כסף, הלווה לא יתקשה רק לשלם הוצאות מחיה, אלא עלול להסתיים בעיקול. זאת מכיוון שהמשך תשלום הביטוח והארנונה של בעל הבית - ושמירה על תיקון טוב של הבית - הם כל התנאים להמשך המשכנתא הפוכה.

ה- CFPB מצא כי לווים בריבית קבועה, למעשה, מבטלים את המשכנתא הפוכה לעתים קרובות יותר מאשר לווים בריבית מתכווננת, מכיוון שהם אינם עומדים בהוצאות השוטפות הללו. לקיחת סכום חד פעמי מעמידה גם סיכון גבוה יותר ללווים למשכנתא הפוכה, כיוון שהסכום הגדול שהם לווו הוא יעד אטרקטיבי לגנבים - או לקרובים חמדים.

(להרחבה, ראה מלכודות משכנתא הפוכות, היזהרו מהונאות משכנתא הפוכות אלה, ו 5 סימנים למשכנתא הפוכה היא רעיון גרוע.)

#2. מסגרת אשראי

הסיכויים שלך להיגמר הכסף באמצעות תוכנית תשלום של אשראי-בין אם משתמשים בזה לבד או בפנים שילוב עם תוכנית כהונה או קביעות כפי שמתואר בסעיפים הבאים - תלוי באופן השימוש שלך התוכנית. שלא כמו מסגרת אשראי רגילה (HELOC), מסגרת אשראי הפוכה היא בלתי הפיכה. פירוש המונח בלתי הפיך אינו ניתן לביטול או לצמצום בגלל שינויים בכספים או בערך הבית שלך.

סטטוס בלתי חוזר זה אומר שאתה לא נמצא בסכנה לאבד את הגישה לכסף. בנוסף, מסגרת האשראי הזמינה שלך יורדת רק כשאתה מושך עליה, ואתה משלם רק דמי ריבית ומשכנתא על הכסף שאתה לווה. יתרה מכך, באמצעות מסגרת אשראי אתה מקבל גישה לכספים נוספים לאורך זמן מכיוון שהחלק שאינו בשימוש גדל מדי שנה בין אם ערך הבית שלך עולה ובין אם לאו. החלק הלא מנוצל של מסגרת האשראי ההפוכה שלך גדל באותה ריבית שאתה משלם על הכסף שלווה.

בדרך כלל אתה יכול לגשת לעד 60% ממגבלת הקרן הזמינה שלך בשנה הראשונה שיש לך את מסגרת האשראי שלך. בשנה השנייה ולאחר מכן תוכל לנצל את 40%הנותרים - ועוד כל מה שלא השתמשת בשנה הראשונה. כמובן, אם תנצל את כל מסגרת האשראי הזמינה שלך בשלב מוקדם, לא יישאר לך כמעט כלום השתמש בשנים הבאות, אלא אם תפרע חלק או את כל מה שהלוואת, מה שיגדיל את הקרן שלך לְהַגבִּיל.

כן, אתה יכול לבצע תשלומים על משכנתא הפוכה כדי להקטין את יתרת ההלוואה במהלך חייך, ואין עונש תשלום מראש על כך. המלווה שלך נדרש להחיל כל החזר חלקי תחילה על הריבית שאתה חייב, אחר כך על כל דמי הלוואה ואחרון על הקרן שלך.

#3. משכנתא הפוכה למשכנתא

מתוך חמש תוכניות התשלום עם ריביות ניתנות להתאמה, תקופת הטווח והתוכניות שהשתנו לטווח זמן גם מציבות אותך בסיכון לחיות מהכנסות המשכנתא הפוכה שלך. תוכניות תשלום לתקופה מספקות תשלומים חודשיים שווים עם תאריך עצירה שנקבע מראש.

עם תוכנית תשלום לתקופה, אתה מגיע למגבלה העיקרית של ההלוואה שלך - המקסימום שאתה יכול ללוות - בסוף התקופה. לאחר נקודה זו, לא תוכל לקבל תמורה נוספת מהמשכנתא ההפוכה שלך. עם זאת, תוכל להישאר בבית, עם האזהרות שהוזכרו קודם לכן-תשלום מסים ותחזוקה שוטפים-בחלק הסכום החד פעמי.

#4. משכנתא הפוכה לתקופה שונה

תוכניות טווח שהשתנו מעניקות לך תשלום חודשי קבוע למספר חודשים שנקבע מראש, בתוספת גישה למסגרת אשראי. התשלום החודשי יהיה קטן יותר מאשר אם תבחר בתכנית לטווח ישר, ומסגרת האשראי תהיה קטנה יותר מאשר אם תבחר בקו ישר של תוכנית אשראי.

עם תוכנית לטווח שונה, תקבל תשלומים חודשיים רק לתקופה שנקבעה מראש, אך מסגרת האשראי תישאר זמינה עד למיצויה. אתה יכול להימנע מגמר הכסף באמצעות תוכנית זו אם תשתמש בקו האשראי שלך בזהירות. אתה יכול להיגמר גם הכסף במהירות אם תמצה את מסגרת האשראי בשלב מוקדם.

בחירה בטוחה יותר היא להסתמך בעיקר על תשלומי המונח עד לסיום התקופה, לתת לקו האשראי שלך לעלות, ורק אז להסתמך על קו האשראי הזה. אם לעולם לא תשתמש במסגרת האשראי, ייתכן שיהיה לך מספיק הון עצמי כדי לתת לך גמישות עתידית למכור את הבית שלך, לפרוע את ההלוואה ולעבור דירה.

#5. משכנתא הפוכה

התוכניות עם הסיכון המינימלי להיגמר הכסף הן תוכנית תשלום החזקה שהשתנתה על ידי המשכיר - כל עוד הלווה עומד בקצב הביטוח של בעל הבית, הארנונה ותיקוני הבית. אי ביצוע כל אחד מהדברים הללו פירושו שההלוואה מתפרעת.

תוכניות תשלום קביעות בעלות ריבית מתכווננת ומספקות תשלומים חודשיים שווים לכל החיים, כל עוד לפחות לווה אחד עדיין גר בבית כמקום מגוריו העיקרי.

#6. משכנתא הפוכה למשכנתא

קביעות משתנות מספקות הן תשלומים חודשיים קבועים לכל החיים והן מסגרת אשראי. זה נותן לך תשלום חודשי קטן יותר מאשר אם בחרת בתוכנית קביעות ישרה, ומסגרת האשראי שלך תהיה קטנה יותר מאשר אם בחרת בקו ישר של תוכנית אשראי.

שוב, אם לעולם לא תשתמש במסגרת האשראי, אתה חייב פחות, כך שאפשרות שילוב זו היא בחירה טובה אם אתה רוצה הכנסה מובטחת לכל החיים עם פחות סיכון לנצל את כל ההון שלך ולא תוכל להרשות לעצמך מהלך \ לזוז \ לעבור.

כיצד להימנע מנגמלים מההכנסות

לחכות כל עוד אתה יכול לקחת משכנתא הפוכה היא דרך אחת להגביל את הסיכויים שלך לחיות את ההכנסות. ה- CFPB מזהיר כי לגמלאים צעירים עם תוחלת חיים ארוכה יותר יש סיכוי גדול יותר לנצל את כל ההון העצמי שלהם באמצעות משכנתא הפוכה. זו לא בעיה אם הם מסוגלים להזדקן במקום - להישאר בביתם לכל החיים - אבל זו בעיה אם הם רוצים או צריכים לעבור הלאה מאוחר יותר.

העלאות ריבית עתידיות יכולות להקטין את כמות הלוואות למרות שאתה מבוגר. ג'ק מ. גוטנטאג, פרופסור לאמריטוס למימון בבית הספר וורטון מאוניברסיטת פנסילבניה, חקר את הנושא. הוא גילה כי בן 62 שהמתין עד גיל 72 כדי לקבל משכנתא הפוכה ובחר במסגרת האשראי תוכנית התשלומים יכולה להגדיל את מסגרת האשראי שלהם ב -17% על ידי המתנה של 10 השנים האלה אם הריבית תישאר אותו. אולם, אם הריבית תכפיל את עצמה, לאותו לווה תהיה גישה לקו קטן ב -69%. כך למעשה יכול להיות הגיוני לקחת מסגרת משכנתא הפוכה של תוכנית האשראי מוקדם ככל האפשר, ואז להשאיר את הקו ללא פגע זמן רב ככל האפשר כדי למקסם את פוטנציאל הצמיחה שלו.

שינוי התוכנית הנוכחית שלך

אם כבר נטלת משכנתא הפוכה ואתה חושב שאתה עלול להסתכן בהכנסות, שוחח עם המלווה שלך על שינוי תוכנית התשלומים שלך. כל עוד לא הלכת במסלול בריבית קבועה, חד פעמית חד פעמית, תוכל לשנות את תוכנית התשלום שלך-בתנאי שתוכל להישאר בגבול ההון של ההלוואה שלך. השאלה הגדולה היא אם כבר הגעת או קרובה להגיע לגבול העיקרי. שינוי תכנית התשלומים שלך הוא הרבה יותר פשוט מאשר מימון מחדש ודורש דמי ניהול בסך 20 $ בלבד.

הדילמה של בן הזוג ללא הלוואה

לא משנה באיזו תוכנית תשלום אתה בוחר, אם יש לך בן זוג צעיר יותר, שאינו לווה, הם נמצאים בסיכון לחיות מהכנסות המשכנתא ההפוכה אם תמות קודם. חוקים שנכנסו לתוקף בשנת 2015 מגינים על בני זוג מוסמכים שאינם לווים מפני הצורך לצאת מהבית אם בן זוגם הלווה לפניהם. עם זאת, בני זוג שאינם לווים אינם רשאים לקבל תשלומים נוספים לאחר הלווה. כלל זה מקל על בני זוג שנותרו בחיים, שאינם לווים, לחיות ביעילות את ההכנסות מהמשכנתא ההפוכה.

בן הזוג שנותר בחיים יוכל למכור את הבית ולשלם את המשכנתא ההפוכה. עם זאת, תלוי כמה הבית שווה וכמה גובה יתרת ההלוואה, מכירה לא יכולה להשאיר לבן הזוג שנותר בחיים מספיק ביצת קן לחיות ממנה. אם לבן הזוג שנותר בחיים יש מספיק הכנסה כדי לזכות במשכנתא קבועה, קדימה, יתכן שניתן יהיה למחזר את המשכנתא ההפוכה.

אם יתרת המשכנתא ההפוכה גבוהה ממה ששווה הבית, האפשרות הטובה ביותר היא לשמור על בן הזוג שנותר בחיים מגורים בבית - מכירה או מתן למלווה לעיקול תשאיר את הניצול ללא מקום מגורים וללא מזומנים בית.

(ראה גם, משכנתא הפוכה: האם אלמנתך יכולה להפסיד את הבית?)

בשורה התחתונה

למרות מה שכמה פרסומות משכנתא הפוכה גורמות לקשישים להאמין, ישנן דרכים רבות לחיות בהכנסות ממשכנתא הפוכה. לפני שאתה או אדם אהוב לוקחים הלוואה מסוג זה, חשוב להבין בנסיבות שבהן משכנתא הפוכה לא עשויה לספק ביטחון כלכלי לכל החיים. השתמש בידע הזה אם לקחת הלוואה מסוג זה ואיזו תוכנית היא הגיונית ביותר ומספקת את הביטחון הטוב ביותר.

(ראה גם, השוואת משכנתאות הפוכות לעומת משכנתאות קדימה, 5 חלופות מובילות למשכנתא הפוכה, ו כללים לקבלת משכנתא הפוכה ב- FHA.)