הבנת תהליך הנאמנות

רכישת בית יכולה להיות תהליך מסובך שלרוב רוב האנשים לא מוכנים אליו. אחד המרכיבים המסתוריים האלה הוא נאמנות תהליך - נקרא גם סְגִירָה. תהליך זה, המתרחש בין הזמן שמוכר מקבל את ההצעה והקונה מקבל את המפתחות, יכול להיות מכריע עבור קונים רבים. כדאי שיהיה לך לפחות מושג בסיסי לגבי השלבים הכרוכים בכך לפני שתציע הצעה על בית.

מהו נאמנות?

נאמנות היא א כלי פיננסי מוחזק בידי א צד שלישי מטעם שני צדדים נוספים המסיימים עסקה. זה כמו חשבון נאמנות המוחזק על ידי צד שלישי בזמן שכל התחייבויות המוכר והקונה מתקיימות.

הזמן שלוקח לעבור מההתחלה ועד הסוף של תהליך הנאמנות משתנה. חלק מהגורמים הקובעים את אורך הסגירה כוללים א אישור מראש למשכנתא

, בעל המסמכים המתאימים בהישג יד ופרק הזמן הנדרש להשגת ה- חיתום לְהַשְׁלִים. ובדיוק כמו משך הזמן, התהליך יכול להשתנות גם לפי מדינה. אולם השלבים הבאים בדרך כלל זהים לכולם.

פתח חשבון נאמנות

ברגע שאתה והמוכר חתמתם על הסכם רכישה המקובל על הדדי, שלכם סוכן נאמנות יאסוף את שלך כסף רציני לבדוק ולהפקיד אותו בחשבון נאמנות בחברת הנאמנות המפורטת בהסכם הרכישה. חברת הנאמנות פועלת כנייטרלית צד שלישי לאסוף את הכספים והמסמכים הנדרשים הכרוכים בתהליך הסגירה, החל מהפקדת הכספים הראשונית והלוואת מסמכים ועד החתום מעשה.

המתן להערכת הבנק

הבנק המקדם את המשכנתא יעשה את שלו הערכה- שהקונה בדרך כלל משלם עליו - כדי להגן על האינטרסים הפיננסיים שלו אם יהיה לו צורך בכך לְחַלֵט על הנכס. אם הערכה תגיע נמוך מהמחיר המוצע, מַשׁאִיל לא ייתן לך מימון אלא אם תמצא את ההפרש או שהמוכר יוריד את המחיר לסכום המוערך.

עם זאת, תוכל לנסות לשנות את שַׁמַאִיאת דעתך על ידי ביצוע אחת מהפעולות הבאות:

• ספק מידע נוסף מדוע לדעתך יש להעריך את הבית בסכום גבוה יותר
• קבל הערכה שנייה
• נסה מלווה אחר ותקווה שהערכה תצא לטובתך

אם אף אחת מהאפשרויות הללו אינה אפשרית, תוכל לבטל את חוזה הרכישה.

מימון מאובטח

היית צריך לקבל אישור מראש למשכנתא עוד לפני קבלת ההסכם שלך. לאחר שתמסור למלווה שלך את כתובת הנכס, הם יכינו א הערכת תום לב- או הצהרה המפרטת את סכום ההלוואה שלך -גובה הריבית, עלויות סגירה, ועלויות אחרות הקשורות לרכישה. הקפד לבצע משא ומתן על המספרים במסמך זה לפני שתחתום עליו. ברגע שאתה כותב התחייבות להלוואה, הגיע הזמן להסיר את המימון מגירה בכתב.

אשר את חשיפת המוכר

עליך לקבל הודעה בכתב על בעיות ברורות שכבר זוהו על ידי המוכר או סוכן המוכר. לדוגמה, בשכונות בעלות הכנסה בינונית עד נמוכה באזורי יוקר מחיה, ייתכן שהמוסך הפך לאזור מגורים בניגוד לקודי הדיור בעיר. ייתכן שאתה כבר מודע לבעיות מסוג זה מכיוון שהן מוזכרות לעתים קרובות ברישום.

הנכס עשוי להגיע עם מס 'לא גילוי מוכר, כלומר המוכר אינו משחרר פרטים בתנאי המכירה. אם אתה עדיין מעוניין בנכס, בצע בדיקה משלך. הקפד לקבל אישור מהמוכר לפני שהפקח שלך יגיע למקום.

קבל את הבדיקות הדרושות

השלב הבא הוא לשקול אם אתה רוצה את ההוצאה הנוספת של בדיקות. אמנם אלה אינם נדרשים, אך הם יכולים להועיל בהתחשב בנסיבות שלך.

למרות שזו לא דרישה, האינטרס שלך הוא לקבל בדק בית. תמורת כמה מאות דולרים, א מפקח בית מקצועי יגיד לך אם יש ליקויים מסוכנים או יקרים בבית. אם יש, תרצה לדעת עליהם, כך שתוכל לבצע אחת מהפעולות הבאות:

• חזרה מהקנייה.
• בקש מהמוכר לתקן אותם.
• בקש מהמוכר להוריד את המחיר כדי שתוכל להתמודד עם התיקונים בעצמך.

אם תהליך הבדיקה יסתיים באופן משביע רצון, יהיה עליך להסיר את תנאי בדיקה בכתב. תחזור על שלב זה לאחר כל בדיקה אחרת, כולל:

בדיקת מזיקים

ייתכן שתרצה לעבור בדיקת מזיקים על מנת לוודא שבבית אין טרמיטים, נמלים נגר או מזיקים אחרים כגון מקקים או חולדות. בעיות אלה עשויות שלא להיראות במהלך היום כאשר סביר להניח שראית את הבית ותהיה תגלית מאוד לא רצויה לאחר שתעבור לגור. כל בעיה של מזיקים תצטרך לתקן לפני שהמכירה תוכל להמשיך - בהנחה שאתה רוצה להמשיך עם הרכישה. זהו תחום נוסף שבו ייתכן שתרצה לנהל משא ומתן מחדש עם המוכר כדי לשלם עבור העבודה.

בדיקת איכות הסביבה

לפעמים מומלץ להגיע לבדיקה סביבתית כדי לבדוק אם יש רעלים בבית כמו עובש ואסבסט. יכולות להיות גם בעיות באתר הבית כמו זיהום ממיקום ליד מזבלה, שדה נפט לשעבר, ניקוי יבש, תחנת דלק או עסקים אחרים המסוכנים לסביבה. כל בעיה שנחשפת באזור זה עשויה להיות סכנה בריאותית חמורה ועלולה להיות יקרה לתיקון.

דו"ח גיאולוגי

אזורים הכפופים לרעידות אדמה עשויים לדרוש דו"ח קרקעות ו/או דיווח גיאולוגי כדי להעריך את הסיכון לנזק חמור לרכוש במקרה של אסון שכזה. ייתכן שתרצה לשקול גם דיווח על הצפות. אם הבית סביר מדי להציף, לא תוכל להשיג ביטוח דירותמה שאומר שאתה לא יכול לקבל משכנתא. במקרים מסוימים, רכישה ביטוח שיטפונות בנוסף לביטוח בעל הדירה שלך יפתור בעיה זו. באזורים הכפריים יש לבצע סקר קרקעות כדי לאמת את גבולות הנכס. באזורים עירוניים, הגבולות נוטים כבר להיות מאוד ברורים.

לרכוש ביטוח מפגע

זה כולל ביטוח של בעל הבית וכל כיסוי נוסף הנדרש באזור הגיאוגרפי שלך (כגון ביטוח הצפה). תידרש לקבל ביטוח דירות עד שתשלם המשכנתא שלך.

קבל דוח כותרות וביטוח כותרות

גם דוחות הכותרת וגם ביטוח תואר נדרשים על ידי המלווה שלך. גם אם הם לא היו, היית רוצה אותם בכל זאת. 

ה כותרת הדוח מוודא שכותרת הנכס ברורה - כלומר, אין שעבודים על הנכס ולאף אחד מלבד המוכר יש תביעה לחלק ממנו. ביטוח כותרת מגן עליך ועל המלווה מפני אתגרים משפטיים שעשויים להתעורר מאוחר יותר אם משהו לא הופיע במהלך תקופת הפעילות חיפוש כותרות.

אם יש משהו לא בסדר בכותרת (המכונה א ענן או פגם), המוכר יצטרך לתקן את זה כדי שהמכירה תוכל להמשיך או לתת לך ללכת. בהתאם למקום מגוריך, חברת הנאמנות וחברת הכותרת עשויות להיות זהות.

ערוך דרך אחרונה

כדאי לבדוק את הנכס מחדש לפני הסגירה כדי לוודא שלא נגרם נזק חדש התרחש והמוכר השאיר לך פריטים המפורטים בהסכם הרכישה כגון מכשירים או אביזרים.

בשלב זה, סביר להניח שלא תוכל לסגת אלא אם נגרם נזק חמור לבית. עם זאת, לא נדיר שקונה זעיר ילחץ על הסוכן שלו לבטל את ההסכם בגלל משהו לא משמעותי.

קרא בעיון את טופס HUD-1

לפחות יום אחד לפני הסגירה, תקבל א טופס HUD-1 או ההצהרה הסופית של תנאי ההלוואה ועלויות הסגירה.השווה את זה להערכה בתום לב שחתמת קודם לכן. שני המסמכים צריכים להיות דומים מאוד. חפש עמלות מיותרות, בלתי צפויות או מופרזות כמו גם טעויות מוחלטות.

סגור נאמנות

תהליך הסגירה משתנה במקצת בהתאם למדינה, אך יהיה עליך לחתום על המון ניירת - קח את הזמן וקרא בעיון. למוכר יהיו גם ניירות לחתימה. לאחר החתימה על כל הניירות, קצין הנאמנות יכין שטר חדש שמכנה אותך כבעל הנכס וישלח אותו למקליט המחוז. תגיש א צ'ק קופאי או לסדר א העברה בנקאית לשלם עבור שלך מקדמה ועלויות הסגירה, והמלווה שלך יעביר את כספי ההלוואה שלך ליציאה, כך שניתן יהיה לשלם את המוכר, ואם רלוונטי, את המלווה של המוכר.

אם תגיע עד לכאן, סוף סוף תוכל להשתלט על הבית.

בשורה התחתונה

הסוכן שלך יפקח על כל התהליך הזה, אז אל תדאג יותר מדי אם אינך מבין כל פרט. עם זאת, בכל עסקה שבה אתה משקיע כל כך הרבה כלכלית, כדאי שיהיה לך לפחות מושג בסיסי על מה שקורה כדי שלא תנצל אותו.