קנדה: גבול חדש למשקיעי נדל"ן

החזקת נכסים בקנדה יכולה להיות רווחית אם אתה מבין את חוקי המס הקנדיים החלים עליהם נדל"ן השקעות.

אין דרישת תושבות או אזרחות לקניית ובעלות על נכסים בקנדה. אתה יכול להתגורר במגורים קנדיים באופן זמני, אך יהיה עליך לעמוד בדרישות ההגירה אם ברצונך לשהות ממושכת או להיות תושב קבע. תושבי חוץ יכולים להחזיק נכס להשכרה גם בקנדה, אך עליהם להגיש שנתי החזרי מס עם ה סוכנות ההכנסות בקנדה (CRA).

מס רכוש

כשאתה קונה נכס, אתה משלם למחוז מס העברהזה משתנה ממחוז למחוז, אך יכול להיות בסביבות 1% על 200,000 $ הראשונים ו -2% על היתרה. כמה פטורים חלים אם זו רכישת הנכס הראשונה שלך בקנדה.

העיריות גובות גם שנתיות מס רכוש, מבוסס על ה ערך נכס מוערךהמשקף את ערך השוק. בתי ספר ומיסים אחרים כלולים בזה מס עירייה. מידע על המס העירוני הנוכחי על נכס ספציפי זמין בדרך כלל.

רכישות דירות חדשות כפופות לפדרל מס מוצרים ושירותים (GST), אך ניתן לקבל הנחה חלקית עבור בתים חדשים או משופצים של בונה אם אתם מתכננים לגור בבית. ה- GST אינו חל על דירות מכירה חוזרות.

מס על נכס להשכרה

חוק מס הכנסה הקנדי דורש כי 25% מההכנסה ברוטו משכירות נכסים יוחזרו מדי שנה. עם זאת, תושבי חוץ יכולים לבחור לשלם 25% מהכנסות השכירות נטו (לאחר הוצאות) על ידי מילוי טופס NR6. אם נכס ההשכרה מתרחש הפסדים נטו, אז תוכל להחזיר מסים ששולמו בעבר. ההכנסה שלך תתייחס אחרת בהתאם אם אתה בעלים משותף או שותף והאם זה נחשב להשכרה או הכנסה עסקית.

אתה יכול לנכות שני סוגים של הוצאות שנגרמו כדי להרוויח הכנסה משכר דירה: שוטף הוצאות תפעול ו הוצאות הון. האחרון מספק הטבה לטווח ארוך יותר. לא ניתן לנכות את עלות הריהוט או הציוד של נכס להשכרה כנגד הכנסות השכירות שלך לאותה שנה. עם זאת, ניתן לנכות את העלות על פני תקופה של שנים, מכיוון שפריטים אלה יורדים בערך. הניכוי נקרא קצבת עלויות הון (CCA).

ארנונה ומשכנתא, הלוואה בנקאית, או מסגרת אשראי ריבית ניתנת לניכוי מס בקנדה אם הנכס הינו נכס להשקעה.

מכירת נכס קנדי

כש לא תושב מוכרת נכס קנדי, ממשלת קנדה לוקחת 50% מכל מכירה כ ניכוי מס במקור.

תושבי אמריקה חייבים לדווח גם על רווח ההון ל- שירות מס הכנסה (מַס הַכנָסָה). עם זאת, אם הרווח חויב במס בקנדה, ניתן לתבוע אותו כ- זיכוי ממס זר. כאשר תושב חוץ מוכר נכס קנדי, על המוכר לספק לקונה א תעודת אישור שהוכן על ידי ה- CRA. ללא תעודה זו, הקונה יכול לשמור חלק ממחיר הרכישה, שכן הקונה יכול להיות אחראי אישית לרשות המוסד לביטוח לאומי בגין כל מיסים שאינם משולמים של תושב חוץ.

אם אתה תושב קנדה והרכוש הקנדי שלך מקום המגורים העיקרי, אינך חייב במס על רווחי הון כאשר אתה מוכר את הנכס. אתה יכול להגדיר כל מגורים כמגורים עיקריים כל עוד אתה "מאכלס" אותו בדרך כלל. הייעוד יכול לחול על דירות עונתיות כגון קוטג 'או בית נייד. עבור יחידה משפחתית, רק מגורים ראשיים אפשריים בכל שנה. לדרישה זו יש השלכות חשובות. לדוגמה, אם אתה הבעלים של יותר מנכס אחד, עליך להחליט על מי ייעדו כמגורים עיקריים על סמך רווחי ההון של אותה שנה.

אם אתה תושב, אך הנכס לא היה מקום המגורים העיקרי שלך במשך כל השנים שבבעלותך, עליך יחס רווח ההון לשנים שבהן לא הגדרת את הנכס כמגוריך העיקרי. שינוי בשימוש, החל מהשכרה למגורים עיקריים, עלול לגרום ל"נטייה נחשב ", ולהפעיל רווחי הון החייבים במס. עם זאת, תוכל לבחור לדחות את הכרת הרווח הזה עד שתמכור את הבית בפועל.

כאשר אתה עוזב את קנדה, קיימת "מינוי נחשב" לרכוש הון. במילים אחרות, אם בבעלותך נכסים קנדיים שהעריכו את ערךם, תשלם מס על הרווחים האלה אם וכאשר תעזוב את המדינה. "גישה נחשב" זו עשויה לחול גם כאשר בעל נכס תושב חוץ מת או כאשר נכס הוא הועבר מאדם לחברה או לקרוב משפחה של הפרט, למרות שלא היה כסף שולם.

הלוואות הון בית

אתה יכול לקבל הון מנכס המגורים הקנדי שלך עם משכנתא הפוכה אוֹ מסגרת אשראי ביתית (HELOC).

משכנתא הפוכה אינה מתאימה לכולם, אך היא מאפשרת לבעלי בתים שגילם 55 ומעלה לקחת תשלומים קבועים בסך של עד 55% מהשיעור הנוכחי של הבית. ערך מוערך. אין צורך בהחזר וההכנסות פטורות ממס. את הכספים אפשר להשקיע; ה הוצאות ריבית ניתן למחוק (אם הכספים מושקעים בנכס מניב), ובעל הבית יכול להתגורר בבית ככל שתרצה. ההלוואה מסתיימת כאשר בעל הבית נפטר או מוכר את הבית, ובשלב זה היא משולמת עם ההכנסות מהמכירה.

HELOC היא משכנתא שנייה על הבית שלך להבטחת הלוואה או מסגרת אשראי. הוא מציע גמישות תשלום גדולה יותר מאשר א משכנתא רגילה מכיוון שאתה יכול לשלם כל סכום של הקרן בכל עת, ללא קנס. הריבית על מסגרת אשראי גבוהה בדרך כלל משיעורי המשכנתא אך בדרך כלל נמוכה מ- חוב ללא ביטחון.

השקעות נדל"ן חלופיות

נאמנויות להשקעה בנדל"ן (REITs) הן חברות בורסאיות שמשקיעות בתיק של נכסי נדל"ן. רוב ה- REITs מבוססי הקנדה נסחרים במדד הקנדה בורסת טורונטו (S & P/TSX).

כאמונים, עליהם לחלק את רוב הכנסתם החייבת במס לבעלי המניות. בשנת 2007, הממשלה הפדרלית של קנדה חוקקה זאת נאמני הכנסה חייב לעבור לתאגידים משלמי מס רגילים עד ה -1 בינואר 2011, אך ריביטים רבים נחסכו מחקיקה זו. כללי הנאמנות החדשים דורשים מ- REIT לשמור על 95% מהכנסתו הכנסה פסיבית מקורות (השכרה מ נכסים אמיתיים, ריבית, רווחי הון מנכסים ריאליים, דיבידנדים ותמלוגים), ו -75% מהכנסותיה מחלק השכירות ורווחי ההון של הכלל הקודם. אם ה- REIT ישמור על מבנה זה, הוא יישאר על פי חוקי מס הנאמנות הקודמים.

בשורה התחתונה

לסיכום, החוקים הקנדיים די ליברליים בכל הנוגע להחזקת נדל"ן. אינך צריך להיות אזרח קנדי ​​או אפילו לגור במדינה, וארנונה והוצאות ריבית בניכוי מס. אולם, על מנת להשקיע ברווחיות, עליך להיות מודע להשלכות המס של כל שלב של ההשקעה, החל מהבעלות על הנכס ולאכלוסו או השכרתו ועד למכירתו בסופו של דבר.