מניעת פגיעה במס בעת מכירת נכס להשכרה
משקיעים ב נכסים להשכרה יכול לספק למשקיעים זרמי הכנסה קבועים המכסים את משכנתא תוך אספקת רווחים מיותרים מדי חודש; כאשר נכסים כאלה נמכרים בסופו של דבר, המשקיעים נהנים מהנחות משמעותיות. אבל אירועי מכירה אלה יכולים לעורר משמעותית רווחי הון לטווח ארוך חובות מס.
מקרה לדוגמה: שיעור המס הוא 15% אם אתה נשוי המגיש במשותף הכנסה חייבת בין 80,000 $ ל 496,600 $. אם ההכנסה החייבת שלך היא 496,600 $ ומעלה, שיעור רווחי ההון עולה ל -20%.
עבור זוג נשוי המגיש במשותף הכנסה החייבת במס של 280,000 $ ורווחי הון של 100,000 $, מסים על הרווחים ממכירת נכס להשכרה יסתכמו ב- 15,000 $. למרבה המזל, יש דרכים למזער את נגיסת מס ההכנסה הזו. מאמר זה מסביר שלוש מהשיטות היעילות ביותר.
תיקי המפתח
- מכירת נכסים להשכרה יכולה להרוויח למשקיעים רווחים עצומים, אך עלולה לגרום לעומס משמעותי במס על רווחי הון.
- שיעור מס רווחי ההון הוא 15% אם אתה נשוי המגיש במשותף הכנסה חייבת בין 80,000 $ ל 496,600 $.
- ישנן שיטות שונות להפחתת מס רווחי הון, לרבות קצירת הפסדי מס, שימוש בסעיף 1031 לקוד המס, והסבת נכס ההשכרה למקום המגורים העיקרי שלך.
רווחי קיזוז עם הפסדים
- מה זה: איסוף הפסדי מס
- למי זה מיועד: כל מי שיש לו הפסדי הון בשנת מס נתונה
- מה שאתה מקבל: היכולת להפחית את ההפסדים הללו מרווחי ההון שהתממשו ממכירת נכס להשכרה
איסוף הפסדי מס מתאר את תהליך הפחתת חשיפת המס בעת מכירת נכס להשכרה על ידי צִמוּד את הרווחים מהמכירה עם ההפסד מהשקעה אחרת. זו יכולה להיות אסטרטגיה של תכנון מס אם משקיע מחזיק בהשקעה שאיבדה ערך (א הפסד לא ממומש) ומחליט למכור את הנכס בהפסד באותה שנה שהרווח על מכירת נכס להשכרה (א אובדן ממומש). למרות שטקטיקה זו ממזערת מס משמשת בעיקר לקיזוז רווחים מהשקעות במניות, יותר ויותר אנשים מיישמים אותה על מכירת נכסי נדל"ן.
לדוגמה, נניח שמשקיע הרוויח 50 אלף דולר ממכירת דירה להשכרה בשנה הנוכחית. יש להם גם הפסד לא ממומש של 75 אלף דולר בבורסה. המשקיע יכול לבחור למכור חלק ממניותיו כדי לממש הפסד של $ 50,000 כדי לקזז באופן מלא את רווח ההון של $ 50,000.
נצל את סעיף 1031 לחוק המס
- מה זה: חילופי סעיף 1031 חילופי "מסוג"
- למי זה מיועד: כל אחד מסוגל להשקיע מחדש את ההכנסות ממכירת נכסים להשכרה בנדל"ן חדש
- מה שאתה מקבל: היכולת לדחות חלק או את כל המסים על רווח ההון
משקיעי נדל"ן יכולים לדחות תשלום מס רווחי הון באמצעות סעיף 1031 של קוד המס, המאפשר להם למכור נכס להשכרה תוך רכישת "כמו-סוג”רכוש, ומשלמים מס רק לאחר ביצוע ההחלפה. מבחינה משפטית, המונח "כמו-סוג" מוגדר באופן רחב. משקיע לא צריך להחליף דירה אחת למשנהו או להחליף עסק אחד אחר. כל עוד שני הנכסים המדוברים הם יחידות השכרה מניבות הכנסה, הם משחק הוגן.
אבל העיתוי הוא המפתח בשיטה זו, מכיוון שלמשקיעים יש 45 יום בלבד ממועד מכירת הנכס לזהות נכסים חלופיים אפשריים, שעליהם לסגור אותם באופן רשמי תוך 180 יום. ואם א החזרי מס (עם הרחבות) לפני אותה תקופה של 180 יום, המשקיעים חייבים להיסגר מוקדם יותר. מי שמחמיץ את המועד האחרון חייב לשלם מס רווחי הון מלא על מכירת הנכס המקורי להשכרה.
הפכו את נכס ההשכרה שלכם למגוריכם העיקרי
- מה זה: הסבת נכס להשכרה למגורים ראשוניים
- למי זה מיועד: כל מי שיכול להפוך נכס להשכרה למגוריו העיקרי
- מה שאתה מקבל: היכולת להוציא עד 500,000 $ ברווחי הון ממסים
מכירת בית בו אתה גר מועילה יותר מס מאשר פריקת נכס להשכרה ברווח. מס '121 מס הכנסה מאפשר לאנשים להוציא עד 250,000 $ מהרווחים ממכירת מגוריהם הראשוניים אם הם רווקים ועד 500,000 $ אם הם נשואים המגישים יחד. כדי להיות זכאים, המשקיעים חייבים להחזיק בבתיהם לפחות חמש שנים וחייבים לגור בהם לפחות שנתיים מתוך חמש השנים האלה. השנים כמגורים אישיים אינן חייבות להיות רצופות. מסיבה זו, חלק מהמשקיעים בוחרים להמיר נכסים להשכרה למגורים העיקריים שלהם.
סכום הניכוי תלוי כמה זמן הנכס שימש כהשכרה לעומת השימוש בו כמגורים ראשוניים. בנוסף, משלם המסים אינו רשאי להוציא את חלק הרווח שהייתה מיוחסת לא ניכוי פחת. זה ידוע בשם כיבוש פחת מחדש, ספציפי לנכסי השכרה, והסכום שנלקח בעבר כניכוי פחת חייב במס בשיעור 25%.
בשורה התחתונה
מס רווחי הון יכול לקחת חלק ניכר מהרווחים ממכירת נכסי ההשכרה שלך בסכום של 15% או 20% מההוצאה שלך. לְמַרְבֶּה הַמַזָל, אסטרטגיות הימנעות ודחיית מס רווחי הון יכול לעזור להקל על הנטל הזה. כמו תמיד, התייעץ עם איש מקצוע לקבלת ייעוץ הספציפי למצב הנכס שלך.