כיצד משפיעות הריבית על שוק הדיור

הלוואות למשכנתא מגיעות בשתי צורות עיקריות - ריבית קבועה וריבית מתכווננת - עם כמה שילובים היברידיים ונגזרות מרובות מכל אחת מהן. הבנה בסיסית של שיעורי הריבית וההשפעות הכלכליות הקובעות את מהלך הריבית העתידי יכולה לעזור לך לקבל החלטות משכנתא תקינות מבחינה כלכלית. החלטות כאלה כוללות קבלת בחירה בין משכנתא בריבית קבועה או משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) או להחליט אם לממן מחדש משכנתא בריבית מתכווננת.

כיצד נקבעים שיעורי ריבית?

שיעור הריבית הוא הסכום שגובה על הקרן על ידי המלווה ללווה בגין שימוש בנכסים. שיעור הריבית שגובים הבנקים נקבע על ידי מספר גורמים, כגון מצב הכלכלה. בנק מרכזי במדינה קובע את הריבית, שבה כל בנק משתמש כדי לקבוע את אפריל טווח שהם מציעים.

כאשר הבנק המרכזי קובע את הריבית ברמה גבוהה, עלות החוב עולה. כאשר עלות החוב גבוהה, זה מרתיע אנשים מללוות ומאט את הביקוש הצרכני. כמו כן, הריבית נוטה לעלות עם האינפלציה.

קו ייצור המשכנתאות

לענף המשכנתאות שלושה חלקים או עסקים עיקריים: מקור המשכנתא, הצובר והמשקיע.

מקור המשכנתא הוא המלווה. המלווים מגיעים במספר צורות, החל מאיגודי אשראי ובנקים ועד מתווכי משכנתאות. יוצרי משכנתאות מציגים ומשווקים הלוואות לצרכנים. הם מוכרים הלוואות. הם מתחרים זה בזה בהתבסס על שיעורי הריבית, העמלות ורמות השירות שהם מציעים. שיעורי הריבית והעמלות שהם גובים קובעים את שולי הרווח שלהם. רוב יוצאי המשכנתאות אינם "הלוואות" בהלוואות (כלומר אינן שומרות על נכס ההלוואה). במקום זאת, הם מוכרים את המשכנתא לשוק המשכנתאות המשני. שיעורי הריבית שהם גובים מהצרכנים נקבעים על פי שולי הרווח שלהם והמחיר שבו הם יכולים למכור את המשכנתא לשוק המשכנתאות המשני.

הצבר קונה משכנתאות שזה עתה הגיעו ממוסדות אחרים. הם חלק משוק המשכנתאות המשני. רוב הצבירים הם גם יוצרי משכנתאות. הצבירים מאגדים משכנתאות דומות רבות יחד ליצירת ניירות ערך בגיבוי משכנתא (MBS)-תהליך המכונה איגוח. נייר ערך בגיבוי משכנתא הוא איגרת חוב המגובה במאגר בסיס של משכנתאות. ניירות ערך בגיבוי משכנתא נמכרים למשקיעים. המחיר שבו ניתן למכור ניירות ערך בגיבוי משכנתא למשקיעים קובע את המחיר שעליו ישלמו אגרגרים לאחרונה משכנתאות שמקורן במלווים אחרים והריביות שהם מציעים לצרכנים בגין מקור משכנתא משלהם.

ישנם משקיעים רבים בניירות ערך בגיבוי משכנתאות: קרנות פנסיה, קרנות נאמנות, בנקים, קרנות גידור, ממשלות זרות, חברות ביטוח ופרדי מק ופאני מיי (בחסות הממשלה ארגונים). כאשר משקיעים מנסים למקסם את התשואות, הם מפעילים לעתים קרובות ניתוחי ערך יחסי בין ניירות ערך בגיבוי משכנתא לבין השקעות אחרות בעלות רווח קבוע כגון אג"ח קונצרניות. כמו כל ניירות ערך פיננסיים, דרישת המשקיעים לניירות ערך בגיבוי משכנתא קובעת את המחיר שהם ישלמו עבור ניירות ערך אלה.

השפעת המשקיעים על שיעורי המשכנתא

במידה רבה, קובעים משקיעי אבטחה המגובים במשכנתא שיעורי המשכנתא המוצעים לצרכנים. כפי שהוסבר לעיל, קו ייצור המשכנתאות מסתיים בצורה של נייר ערך מגובה משכנתא שנרכש על ידי משקיע. השוק החופשי קובע את מחירי הסליקה בשוק שמשקיעים ישלמו עבור ניירות ערך בגיבוי משכנתא. מחירים אלה מתפתלים בחזרה בתעשיית המשכנתאות כדי לקבוע את שיעורי הריבית שתוצע לך בעת רכישת הבית שלך.

משכנתאות בריבית קבועה

הריבית על משכנתא בריבית קבועה קבועה לכל חיי המשכנתא. עם זאת, בממוצע, למשכנתאות בריבית קבועה ל -30 שנה יש אורך חיים קצר יותר, עקב העברת לקוחות או מימון מחדש של המשכנתאות. כלל האצבע היה בעבר שבעלי בתים שהו בבתיהם בממוצע שבע שנים, נתון שעלה ל -13 שנים בשנת 2018. עם זאת, כמעט מחצית מרוכשי הדירות (45%) אמרו כי הם מצפים להישאר בביתם 16 שנים או יותר, על פי דו"ח של התאחדות המתווכים הלאומית לשנת 2020.

מחירי האבטחה המגובים במשכנתאות מתואמים מאוד עם מחירי אגרות החוב האמריקאיות. המשמעות היא שמחיר האבטחה המגובה במשכנתא המגובה במשכנתאות ל -30 שנה ינוע עם המחיר של שטר חמש שנים של משרד האוצר האמריקאי או איגרת חוב של 10 שנים לאוצר ארה"ב המבוסס על קרן פיננסית המכונה מֶשֶׁך. בפועל, משך המשכנתא ל -30 שנה קרוב יותר לשטר החמש שנים, אך השוק נוטה להשתמש באג"ח ל -10 שנים כמדד. המשמעות היא גם כי הריבית על משכנתאות בריבית קבועה ל -30 שנה המוצעות לצרכנים צריכה לעלות או לרדת עם התשואה של איגרת החוב של האוצר האמריקאי ל -10 שנים. התשואה של איגרת חוב היא פונקציה של שיעור הקופונים ומחירה.

הציפיות הכלכליות קובעות את המחיר והתשואה של אגרות החוב האמריקאיות. האויב הגרוע ביותר של איגרת חוב הוא אינפלציה, השוחקת את ערך תשלומי האג"ח העתידיים - הן תשלומי קופונים והן החזר קרן. לכן, כאשר האינפלציה גבוהה או צפויה לעלות, מחירי האג"ח יורדים, כלומר התשואה שלהם עולה - קיים קשר הפוך בין מחיר איגרת החוב לתשואה שלה.

תפקיד הפד

הבנק הפדרלי ממלא תפקיד גדול בציפיות האינפלציה. הסיבה לכך היא שתפיסת שוק האג"ח את מידת הביצוע של השליטה באינפלציה באמצעות הפדרל ריזרב ניהול ריבית לטווח קצר קובע ריביות לטווח ארוך יותר, כגון התשואה של משרד האוצר האמריקאי ערבות ל 10 שנים. במילים אחרות, הפדרל ריזרב קובע ריביות קצרות טווח שוטפות, שהשוק מפרש כדי לקבוע ריביות ארוכות טווח כמו התשואה על איגרת החוב של האוצר האמריקאי ל -10 שנים.

זכור, שיעורי הריבית על משכנתאות ל -30 שנה מתואמים מאוד עם התשואה של אג"ח האוצר האמריקאי ל -10 שנים. אם אתה מנסה לחזות מה יעשו ריביות למשכנתא ל -30 שנה בעתיד, צפה והבין את התשואה על האג"ח של האוצר האמריקאי ל -10 שנים (או שטר החמש שנים) ועקוב אחר מה שהשוק אומר על מוניטרית של הפדרל ריזרב מְדִינִיוּת.

משכנתאות בריבית מתכווננת (ARM)

הריבית על משכנתא בריבית מתכווננת עשויה להשתנות מדי חודש, כל שישה חודשים, מדי שנה או בתדירות נמוכה יותר, בהתאם לתנאי המשכנתא. הריבית מורכבת משווי מדד בתוספת מרווח. זה ידוע בשם הריבית הצמודה לאינדקס מלא. בדרך כלל הוא מעוגל לשמינית אחוז האחוז. ערך המדד משתנה, בעוד שהמרווח קבוע לכל חיי המשכנתא. לדוגמה, אם ערך המדד הנוכחי הוא 6.83%והמרווח הוא 3%, עיגול לשמינית האחוז הקרובה ביותר יהפוך את הריבית לאינדקס מלאה ל -9.83%. אם המדד ירד ל 6.1%, הריבית במדד מלא תהיה 9.1%.

הריבית על משכנתא בריבית מתכווננת קשורה למדד. ישנם מספר מדדי משכנתאות שונים המשמשים למשכנתאות שונות בריבית מתכווננת, שכל אחת מהן בנויה שימוש בריביות על סוג של נייר ערך פיננסי הנסחר באופן פעיל, סוג של הלוואה בנקאית או סוג של בנק לְהַפְקִיד. כל מדדי המשכנתאות השונים מתואמים באופן כללי זה עם זה. במילים אחרות, הם נעים באותו כיוון, למעלה או למטה, כאשר התנאים הכלכליים משתנים.

רוב מדדי המשכנתאות נחשבים למדדים לטווח קצר. "לטווח קצר" או "טווח" מתייחס לטווח של ניירות הערך, ההלוואות או ההפקדות המשמשות לבניית המדד. בדרך כלל, כל נייר ערך, הלוואה או הפקדה שתקופה של שנה או פחות נחשבת לטווח קצר. רוב הריביות לזמן קצר, כולל אלה המשמשות לבניית מדדי משכנתאות, מתואמות באופן הדוק עם ריבית המכונה שיעור הכספים הפדרליים.

חיזוי שינויים

אם אתה מנסה לחזות שינויי ריבית על משכנתאות בריבית מתכווננת, תסתכל על צורת עקומת התשואה. עקומת התשואה מייצגת את התשואות על איגרות חוב של האוצר האמריקאי עם משך זמן של שלושה חודשים עד 30 שנה.

כאשר צורת העקומה שטוחה או משופעת כלפי מטה, המשמעות היא שהשוק מצפה מהפדרל ריזרב לשמור על יציבות הריבית לטווח הקצר או להוריד אותן. כאשר צורת העקומה משופעת כלפי מעלה, השוק מצפה מהפדרל ריזרב להעלות את הריבית לטווח הקצר גבוה יותר.

תלולות העקומה לכל כיוון היא אינדיקציה לכמה השוק מצפה מהפדרל ריזרב להעלות או להוריד ריבית לטווח קצר. מחיר החוזים העתידיים של קרנות הפד מהווה גם אינדיקציה לציפיות השוק לריבית לטווח קצר בעתיד.

בשורה התחתונה

הבנה מה משפיע על שיעורי המשכנתא בריבית קבועה ומתכווננת בהווה ובעתיד, יכולה לעזור לך לקבל החלטות משכנתא נכונות מבחינה כלכלית. לדוגמה, היא יכולה ליידע את החלטתך לגבי בחירת משכנתא בריבית מתכוונת על פני משכנתא בריבית קבועה ולעזור לך להחליט מתי הגיוני למחזר משכנתא בריבית מתכווננת.

אל תאמין לכל מה שאתה שומע בטלוויזיה. זה לא תמיד "זמן טוב למחזר את המשכנתא שלך בריבית מתכווננת לפני שהריבית תעלה עוד יותר". שיעורי הריבית עשויים לעלות עוד יותר קדימה - או שהם עלולים לרדת. גלה מה עקומת התשואה אומרת.