נקודות משכנתא: מה הטעם?

מבנה המשכנתאות הביתיות משתנה ברחבי העולם. תשלום עבור נקודות משכנתא הוא נוהג נפוץ בארצות הברית. על פי עדויות אנקדוטיות, ייתכן שזוהי גישה אמריקאית ייחודית למימון דירות.

מהן נקודות משכנתא?

נקודות המשכנתא מגיעות בשני סוגים: נקודות מוצא ונקודות הנחה. בשני המקרים, כל נקודה שווה בדרך כלל ל -1% מהסכום הכולל המשועבד. בהלוואת דירה של 300 אלף דולר למשל נקודה אחת שווה ל -3,000 דולר.

נקודות המקור משמשות לפיצוי קציני הלוואות. לא כל נותני המשכנתא דורשים תשלום נקודות מקור, ואלו שכן מוכנים לעתים קרובות לשאת ולתת על העמלה. נקודות הנחה הן ריבית ששולמה מראש. רכישת כל נקודה בדרך כלל מורידה את הריבית על המשכנתא שלך עד 0.25%. רוב המלווים מספקים את האפשרות לרכוש בכל מקום בין אחת לשלוש נקודות הנחה.

לפני המעבר של חוק הפחתת מס ומשרות (TCJA) בשנת 2017, החלה על שנות המס 2018-2025, נקודות המוצא לא היו ניכוי במס, אך ניתן לנכות נקודות הנחה בלוח א '. בעתיד, נקודות הנחה ניתנות לניכוי אך מוגבלות ל 750,000 $ הראשונים של הלוואה. בנוסף, יש ניכוי סטנדרטי גבוה יותר, ולכן מומלץ לפנות לרואה חשבון מס כדי לברר אם תוכל לקבל הטבות מס מנקודות רכישה.

נתמקד כאן ב נקודות הנחה וכיצד הם יכולים להקטין את תשלומי המשכנתא הכוללים שלך. זכור כי כאשר המלווים מפרסמים תעריפים, הם עשויים להציג תעריף המבוסס על רכישת נקודות.

האם עליך לשלם עבור נקודות הנחה?

התשובה לשאלה זו דורשת הבנה של מבנה תשלומי המשכנתא. יש לשקול שני גורמים עיקריים כאשר בוחנים אם לשלם עבור נקודות הנחה או לא. הראשון כולל את משך הזמן שאתה מצפה לגור בבית. באופן כללי, ככל שאתה מתכנן להישאר זמן רב יותר, כך החיסכון שלך גדול יותר אם אתה רוכש נקודות הנחה. שקול את הדוגמה הבאה עבור א הלוואה ל -30 שנה:

• על משכנתא בסך 100,000 $ עם ריבית של 3%, התשלום החודשי שלך לקרן וריבית הוא 421 $ לחודש.
• עם רכישת שלוש נקודות הנחה, שלך גובה הריבית יהיה 2.75%והתשלום החודשי שלך יעמוד על $ 382 לחודש.

רכישת שלוש נקודות ההנחה תעלה לך 3,000 $ בתמורה לחסכון של 39 $ לחודש. יהיה עליך לשמור על הבית במשך 76 חודשים, או שש שנים, כדי לאזן את הרכישה הנקודתית. מאחר שהלוואה ל -30 שנה נמשכת 360 חודשים, נקודות רכישה הן צעד חכם במקרה זה אם אתה מתכנן לגור בבית החדש שלך לזמן רב. אם אתה מתכוון להישאר לכמה שנים בלבד, ייתכן שתרצה לרכוש פחות נקודות או בכלל לא. ישנם מחשבונים רבים הזמינים באינטרנט שיעזרו לך לקבוע את כמות הנקודות המתאימה לרכישה על סמך משך הזמן שאתה מתכנן להחזיק את הבית.

הגורם השני שיש לקחת בחשבון ברכישת נקודות הנחה כרוך באם יש לכם מספיק כסף לשלם עבורם או לא. אנשים רבים בקושי יכולים להרשות לעצמם את המקדמה ואת עלויות הסגירה ברכישות הבית שלהם, ופשוט לא נשאר מספיק כסף לרכישת נקודות. על בית של 100,000 $, שלוש נקודות הנחה הן יחסית זולות, אבל על $ 500,000 $ שלוש נקודות יעלו 15,000 $. נוסף על המקדמה המסורתית של 20% של 100,000 $ עבור אותו בית של 500,000 $, 15,000 $ נוספים עשויים להיות יותר ממה שהקונה יכול להרשות לעצמו.

באמצעות א מחשבון משכנתא הוא משאב טוב לתקצב עלויות אלה.

האם נקודות משכנתא שוות את זה?

יש הטוענים שניתן להשקיע כסף ששולם על נקודות הנחה בבורסה ולהשתמש בו לייצר תשואה גבוהה יותר מהסכום שנחסך על ידי תשלום עבור הנקודות. אבל עבור בעל הבית הממוצע, החשש להיכנס למשכנתא שהם לא יכולים להרשות לעצמם עולה על התועלת הפוטנציאלית שעשויה להיווצר אם יצליחו לבחור את ההשקעה הנכונה. במקרים רבים, היכולת לפרוע את המשכנתא חשובה יותר.

כמו כן, זכור את המוטיבציה העומדת מאחורי רכישת בית. בעוד שרוב האנשים מקווים לראות את מגוריהם עולה בערך, מעטים האנשים שרוכשים את ביתם אך ורק כהשקעה. מבחינת השקעה, אם הבית שלך יגדל את ערכו, לא סביר שתמכור אותו מהסיבה הפשוטה שאז תצטרך למצוא מקום אחר לגור בו.

אם הבית שלך צובר ערך, סביר שרוב הבתים האחרים באזור שלך יעלו גם הם בערך. אם זה המצב, מכירת הבית שלך תעניק לך מספיק כסף לרכוש בית אחר כמעט באותו מחיר. כמו כן, אם תקח את כל 30 השנים לפרוע את המשכנתא שלך, סביר להניח ששילמת כמעט פי שלושה מהמכירה המקורית של הבית המחיר בעלויות הקרן והריבית, ולכן לא תרוויח הרבה רווח אמיתי אם תמכור במחיר הגבוה יותר מחיר.

בשורה התחתונה

רכישת דירה היא החלטה כלכלית משמעותית. תכנן בקפידה. תסתכל על המספרים. לפני שתתחיל לקנות, תחליט על סכום התשלום החודשי שאתה יכול להרשות לעצמך, וקבע בדיוק איך תעשה להגיע לתשלום הזה - בין אם זה באמצעות תשלום מקדמה גדול, רכישת נקודות הנחה או רכישת מחיר יקר יותר בית.

שיהיה בטוח לעשות קניות. אל תסתפקו בחבילת המשכנתא הראשונה שאתם נתקלים בה. יש הרבה בנקים לבחירה ומשאבים רבים, כולל סוכני נדל"ן, מתווכי משכנתאות ואינטרנט, כדי לעזור לך לקנות את העסקה הטובה ביותר למצבך.