מה שכדאי לדעת על הערכת שווי נדל"ן

הערכת שווי הנדל"ן נחוצה למגוון פעילויות, כולל מימון, רישום מכירות, ניתוח השקעות, ביטוח נכס, ומיסוי. אבל עבור רוב האנשים, קביעת השאול או מחיר הרכישה של חתיכה של רכוש אמיתי הוא היישום השימושי ביותר להערכת שווי מקרקעין. מאמר זה יספק היכרות עם המושגים הבסיסיים ושיטות הערכת שווי הנדל"ן, במיוחד בכל הנוגע למכירות.

מושגי הערכה בסיסיים

מבחינה טכנית, ערך הנכס מוגדר כשווי ההווה של הטבות עתידיות הנובעות מהבעלות על הנכס. לא כמו הרבה מוצרי צריכה המשמשים במהירות, היתרונות של נכס מקרקעין מתממשים בדרך כלל לאורך זמן. לכן, אומדן שווי הנכס חייב לקחת בחשבון מגמות כלכליות וחברתיות, כמו גם בקרות או תקנות ממשלתיות ותנאים סביבתיים שעשויים להשפיע על ארבעת יסודות הערך:

• דרש: הרצון או הצורך בבעלות הנתמכים באמצעים הפיננסיים לסיפוק הרצון
instagram viewer
• תוֹעֶלֶת: היכולת לספק את רצונותיהם וצרכיהם של הבעלים בעתיד
• מַחְסוֹר: ההיצע הסופי של נכסים מתחרים
• יכולת העברה: הקלות שבה יש זכויות בעלות הועבר

ערך מול עלות ומחיר

הערך אינו בהכרח שווה לעלות או למחיר. עלות מתייחסת להוצאות בפועל - על חומרים, למשל, או עבודה. המחיר, לעומת זאת, הוא הסכום שמישהו משלם עבור משהו. אמנם המחיר והמחיר יכולים להשפיע ערך, הם לא לקבוע ערך. מחיר המכירה של בית עשוי להיות 150,000 $, אך הערך יכול להיות גבוה או נמוך משמעותית. לדוגמה, אם בעלים חדשים מוצאים פגם חמור בבית, כגון תשתית לקויה, ערך הבית עשוי להיות נמוך מהמחיר.

שווי שוק

הערכה היא הערכה או הערכה בנוגע לשוויו של נכס מסוים החל ממועד ספציפי. דוחות הערכה משמשים עסקים, סוכנויות ממשלתיות, יחידים, משקיעים וכו ' חברות משכנתאות בעת קבלת החלטות בנוגע לעסקאות נדל"ן. מטרת השמאות היא לקבוע את נכס הנכס שווי שוק - המחיר הסביר ביותר שהנכס יביא תחרותי ו שוק פתוח.

מחיר השוק, המחיר שבו הנכס נמכרת בפועל, לא תמיד מייצג את שווי השוק. לדוגמה, אם המוכר נתון בכפייה בגלל האיום של טִרפָּה, או אם מתקיימת מכירה פרטית, הנכס עשוי למכור מתחת לשווי השוק שלו.

שיטות הערכה

הערכה מדויקת תלויה באיסוף הנתונים השיטתי. נתונים ספציפיים, המכסים פרטים לגבי הנכס המסוים, ונתונים כלליים הנוגעים לאומה, אזור, עיר ושכונה שבהם הנכס ממוקם, נאספים ומנותחים כדי להגיע אל ערך. שמאים משתמשים בשלוש גישות בסיסיות לקביעת ערך הנכס.

שיטה 1: גישת השוואת מכירות

ה גישת השוואת מכירות משמש בדרך כלל להערכת בתים צמודי קרקע. לפעמים נקראת גישת נתוני השוק, זוהי אומדן של ערך הנגזר על ידי השוואת נכס עם נכסים שנמכרו לאחרונה עם מאפיינים דומים. נכסים דומים אלה מכונים דומים, וכדי לספק השוואה תקפה, כל אחד חייב:

• היו כמה שיותר דומים לנכס הנושא
• נמכרו בשנה האחרונה בשוק פתוח ותחרותי
• נמכרו בתנאי שוק אופייניים

בתהליך הערכה יש להשתמש לפחות בשלושה או ארבעה השוואות. הגורמים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת ​​בחירת השוואות הם הגודל והתכונות הדומות ואולי יותר מכל - מיקום, שיכול להיות בעל השפעה אדירה על שוק הנכס ערך.

תכונות ההשוואה

מכיוון שאין שני נכסים דומים זה לזה, התאמות במחירי המכירה של ההשוואות יתבצעו בהתאם לתכונות שונות ולגורמים אחרים שישפיעו על הערך, כולל:

• גיל ומצב הבניינים
• תאריך מכירה, אם מתרחשים שינויים כלכליים בין מועד מכירת דמיון לבין מועד הערכה
• תנאי מכירה, כגון אם מוכר הנכס היה בכפייה או אם נכס נמכר בין קרובי משפחה (במחיר מוזל)
• מיקום, שכן נכסים דומים עשויים להיות שונים במחיר משכונה לשכונה
• מאפיינים פיזיים, כולל גודל המגרש, גינון, סוג ואיכות הבנייה, מספר וסוג החדרים, מטר מרובע של שטח מגורים, רצפות עץ, מוסך, שדרוגי מטבח, אח, בריכה, אוויר מרכזי וכו '.

אומדן שווי השוק של הנכס הנבדק ייכנס לטווח שנוצר ממחירי המכירה המותאמים של ההשוואות. מכיוון שחלק מההתאמות שבוצעו במחירי המכירה של ההשוואות יהיו סובייקטיביות יותר מאחרות, מְשׁוּקלָל בדרך כלל מתחשבים באותם ההשוואות שיש להן את כמות ההתאמה הנמוכה ביותר.

שיטה 2: גישת עלות

ה גישת עלות ניתן להשתמש בהם להערכת שווי הנכסים ששופרו על ידי בניין אחד או יותר. שיטה זו כוללת הערכות נפרדות של ערך הבניין (ים) והקרקע, תוך התחשבות פְּחָת. האומדנים מתווספים לחישוב שווי הנכס המשופר כולו. גישת העלות מניחה כי קונה סביר לא ישלם יותר עבור נכס משופר קיים מהמחיר לרכישת מגרש דומה ובניית בניין דומה. גישה זו שימושית כאשר הנכס המוערך הוא סוג שאינו נמכר לעתים תכופות ואינו מייצר הכנסה. דוגמאות לכך כוללות בתי ספר, כנסיות, בתי חולים ומבני ממשל.

ניתן להעריך את עלויות הבנייה במספר דרכים, כולל שיטת רגל מרובע שבה העלות לכל רגל מרובע של השוואה שנבנתה לאחרונה מוכפלת במספר מטרים רבועים בנושא בִּניָן; שיטת יחידת המקום, שבה אומדן העלויות מבוסס על עלות הבנייה ליחידת מידה של רכיבי הבניין הבודדים, כולל עבודה וחומרים; ושיטת סקר הכמויות, שמעריכה את הכמויות של חומרי גלם שיהיה צורך להחליף את בניין הנושא, יחד עם מחיר נוכחי של החומרים ועלויות ההתקנה הנלוות להם.

פְּחָת

לצרכי הערכה, פחת מתייחס לכל מצב המשפיע לרעה על ערך השבחה של נכס מקרקעין, ולוקח בחשבון:

• הידרדרות פיזית, כולל הידרדרות הניתנת לריפוי, כגון צביעה והחלפת גג, והידרדרות חשוכת מרפא, כגון בעיות מבניות
• התיישנות פונקציונלית, המתייחס לתכונות פיזיות או עיצוביות שכבר אינן נחשבות רצויות על ידי רכוש בעלים, כגון מכשירי חשמל מיושנים, אביזרים למראה מיושן או בתים עם ארבעה חדרי שינה, אך רק אחד מֶרחָץ
• התיישנות כלכלית, הנגרמת על ידי גורמים חיצוניים לנכס, כגון מיקומו קרוב לשדה תעופה רועש או מפעל מזהם.

מֵתוֹדוֹלוֹגִיָה

• העריכו את שווי הקרקע כאילו היו פנויים וזמינים לשימוש הגבוה ביותר והטוב ביותר, באמצעות גישת השוואת המכירות מכיוון שלא ניתן לפחת קרקע.
• אומד את העלות הנוכחית של בניית הבניינים ושיפורי האתר.
• אומד את כמות הפחת של השיפורים הנובעים מהידרדרות, התיישנות תפקודית או התיישנות כלכלית.
• ניכו את הפחת מעלויות הבנייה המשוערות.
• הוסף את הערך המשוער של הקרקע ל עלות מופחתת של הבניינים והשיפורים באתר כדי לקבוע את ערך הנכס הכולל.

שיטה 3: גישת היוון הכנסה

שיטה זו, המכונה לעתים קרובות פשוט גישת ההכנסה, מבוססת על הקשר בין שיעור התשואה משקיע דורש ואת הכנסה נטו שהנכס מייצר. הוא רגיל להעריך את הערך של נכסים מניבים כגון מתחמי דירות, בנייני משרדים ומרכזי קניות. שמאים המשתמשים בגישת היוון ההכנסה יכולים להיות פשוטים למדי כאשר ניתן לצפות מהנכס הנושא לייצר הכנסה עתידית, וכאשר הוצאותיו צפויות ויציבות.

היוון ישיר

השמאים יבצעו את השלבים הבאים בעת שימוש בגישת היוון הישיר:

• העריכו את הפוטנציאל השנתי הכנסה ברוטו.
• לקחת בחשבון חֶדֶר פָּנוּי והפסדי גביית שכר דירה כדי לקבוע הכנסה ברוטו אפקטיבית.
• ניכוי שנתי הוצאות תפעול לחישוב הרשת השנתית רווח תפעולי.
• אומד את המחיר שמשקיע טיפוסי ישלם עבור ההכנסה שמייצרת סוג הנכס והסוג המסוים. זה מושג על ידי אומדן שיעור התשואה, או שיעור היוון.
• החלת שיעור ההיוון לשנת הנכס הכנסה תפעולית נטו כדי ליצור הערכה של שווי הנכס.

מכפיל הכנסה ברוטו

ה מכפיל ההכנסה ברוטו ניתן להשתמש בשיטת (GIM) להערכת נכסים אחרים שבדרך כלל אינם נרכשים כ נכסי הכנסה אבל זה ניתן היה לשכור, כגון בתים דו-משפחתיים. שיטת GRM מתייחסת למחיר המכירה של נכס להכנסות הצפויות שלו משכירות. (לקריאה בנושא, ראו "4 דרכים להערכת נכס להשכרת נדל"ן")

עבור נכסי מגורים, ההכנסה החודשית ברוטו משמשת בדרך כלל; עבור נכסים מסחריים ותעשייתיים, ההכנסה השנתית ברוטו תשמש. ניתן לחשב את שיטת מכפיל ההכנסה ברוטו כדלקמן:

מחיר מכירה ÷ הכנסה משכירות = מכפיל הכנסה ברוטו.

ניתן להשתמש בנתוני מכירות והשכרה אחרונים של לפחות שלושה נכסים דומים כדי ליצור GIM מדויק. לאחר מכן ניתן להחיל את ה- GIM על השכרת השוק ההוגן המשוער של הנכס הנבדק כדי לקבוע את שווי השוק שלו, אותו ניתן לחשב כדלקמן:

הכנסה משכירות x GIM = ערך שוק משוער.

בשורה התחתונה

הערכת שווי נדל"ן מדויקת חשובה למלווים למשכנתאות, למשקיעים, למבטחים ולקונים ולמוכרי נכסים. אמנם הערכות מתבצעות בדרך כלל על ידי אנשי מקצוע מיומנים, אך כל מי שמעורב במציאות העסקה יכולה להרוויח מהשגת הבנה בסיסית של שיטות הנדל"ן השונות הַעֲרָכָה.