כיצד להקים איגוד בעלי בתים

אגודות בעלי בתים (HOAs) לנהל נושאים הנוגעים לכלל הקהילה, כגון בטיחות ואבטחה, היעדר תחזוקת רכוש, מטרדים מקומיים או מתן שירותים שאינם מטופלים על ידי השלטון המקומי.

HOA נוצרים בדרך כלל על ידי מפתחים כאשר נבנית קהילה חדשה. כתנאי לרכישת נכס בקהילות רבות, הקונים חייבים להצטרף ל- HOA. כתוצאה מכך, אנשים רבים מצטרפים ל- HOA מבלי להבין באמת מה הם או איך הם עובדים, רק בגלל שהם מתאהבים בבית מסוים.

גידול ב- HOAs

אגודות בעלי בתים (HOA) הפכו נפוצות יותר ויותר. כאשר מדברים על גידול נפץ זה בהיווצרות של בתים משותפים, אגודות בעלי בתים ופרופסור למדיניות ציבורית של קואופרטיבים, רוברט ה. נלסון, קובע:

עד 1970 ייצג רק כ -1% מהדיור בארה"ב. עם זאת, בשנת 2010 היו יותר מ -300,000 עמותות קהילתיות ששיכנו יותר מ -60 מיליון אמריקאים, 20% מאוכלוסיית ארה"ב... בין 1980 ל -2000, מחצית הדיור החדש בארצות הברית נבנה ומאורגן תחת ממשל פרטי של איגוד קהילתי.

למד חוקים מקומיים בנושא HOA

קודי רכוש ממלכתיים קובעים את ההנחיות המשפטיות להקמת איגוד בעלי בתים. בטקסס, למשל, פרק קוד הנכס 204 אומר שוועדה לשלושה אנשים חייבת להקים עתירה להקמת איגוד בעלי נכסים (POA).

הוועדה חייבת להגיש הודעה רשמית בכתב כי בכוונתה ליצור POA עם חברות חובה. יש ליידע את כל בעלי הרשומות בחלוקה, ובעלי לפחות 60% מהנכס חייבים לחתום ולאשר את העתירה תוך שנה. ברגע שקיימת תמ"א, היא יכולה ליצור הגבלות באמצעות תהליך עצומה נפרד הדורש אישור של בעלי לפחות 75% מנכסי המחלקה.

הקמת HOA

התהליך להקמת HOA תלוי במיקום ה- HOA, אך ככל הנראה יידרשו השלבים הבאים.

1. הקמת מבנה עסקי על ידי יצירת LLC או תאגיד ללא מטרות רווח.
2. יצירת בריתות, תנאים ומגבלות (CC & Rs) המתארים את אופן הפעולה של HOA ועל אילו כללים בעלי בתים צריכים לעמוד בהם.
3. קביעת נוהל לשינוי עתידי של CC & Rs.
4. כתיבת כללים ותקנות המכניסים את ה- CC & R לשפה קלה להבנה עבור תושבי הקהילה.
5. עריכת מסמכים שלטוניים, כגון מאמרים של התאגדות ותקנון, המפרט את תדירות הפגישה, הנחיות הצבעה, בחירת מנהיגי HOA ונהלי הפעלה אחרים.
6. בחירת קצינים/חברי דירקטוריון מוסמכים. לדוגמה, האוצר בעצם צריך להבין כיצד לשמור ספרים ולנהל כסף, למשל.

אם האנשים שמקימים את HOA אינם מומחים בתחום נדל"ן חוק, העסקת עורך דין בעל מומחיות HOA תהיה החלטה נכונה בשלב זה. ה- HOA לא יוכל לאכוף את כלליו אם יערער עליהם וימצא שהם אינם חוקיים. עורך דין טוב יכול גם להצביע על נושאים מרכזיים שמנהיגי HOA צריכים לשים לב אליהם, כגון חוקי דיור הוגנים, כדי להימנע מבעיות משפטיות ברגע שהעמותה תפעל. לתקנות הפדרליות, המדינה והרשויות המקומיות עדיפות על כללי HOA.

(לקריאה בנושא, ראו:כיצד לבחור את עורך הדין הנכון.)

הגן על HOA

הקצינים והדירקטוריון אחראים על ניהול ופיקוח על HOA. יחד עם רמת אחריות גבוהה זו מגיעה רמת סיכון גבוהה. HOA צריך דרך להגן על עצמו אם בעל בית מחליט לתבוע.

מדוע בעל בית יכול לתבוע? באלק גרוב, קליפורניה, תבע תושב את HOA שלו בגלל השינויים המוצעים שלו בכללי החניה בשכונה. גבר מיוסטון תבע את HOA שלו מכיוון שהוא רצה שהוא יסיר את הסורגים מביתו למרות שיעור הפשיעה הגבוה באזור.

ארגון דיור הוגן תבע איגוד דירות בפלורידה על סירובו לאפשר לילדים לגור בבניין. ניתן לתבוע חבר דירקטוריון בגין הפרה שלו נאמן החובה כלפי תושבי ה- HOA ויכולה להיות אחראית אישית.

ביטוח דירקטורים וקצינים מספק הגנה כלכלית לאנשים המנהלים את HOA. הוא מכסה הן הוצאות משפט והן נזקים. עם זאת, הוא אינו מכסה התנהגות בלתי הולמת בכוונה. ביטוח גניבת עובדים יכול להגן על ההתאחדות אם דירקטור, קצין או מנהל נכסים בוטל כספי HOA.

שמור על רשומות פיננסיות

HOA צריך כסף כדי לתפקד, והכסף הזה מגיע מתושבי הקהילה. חלק מהכסף מממן את מינהל ה- HOA (למשל, שירותי משפטים, חשבונאות וניהול), אך רוב הכסף מיועד לתחזוקה של אזורים משותפים.

זה עשוי לשלם עבור שירותי גינון, אחזקת בריכות ואפילו איסוף אשפה. חלק מהכסף מוציא כל חודש, והשאר מנוקד בצד א קרן מילואים. לפעמים תקום הוצאה גדולה שלא ניתן לשלם מתוך קרן העתודה של HOA. במקרה זה, HOA יחייב את התושבים לשלם תשלום נוסף הנקרא הערכה מיוחדת.

HOA חדש יצטרך לבצע ניתוח מימון ולבנות תקציב כדי לקבוע כמה לגבות דמי חודשי מהבעלים של כל נכס. הניתוח מבוסס על אילו הוצאות ישולמו על ידי חברי הקהילה, כמה הם יעלו, כמה יוקצה לקרן המילואים, ואחוז רכוש הקהילה שבבעלות כל תושב.

כמו כן, יש לנהל ולהשקיע את קרן העתודה כדי לשמור על תקינות ה- HOA מבחינה כלכלית (לדוגמה, יש לשמור על ערך הקרן כנגד אִינפלַצִיָה).

שמור על מידע על בעלי בתים

כחברים בקהילה שמשלמים את דמי ההכנסה ומושפעים מהחלטות ה- HOA, יש לעדכן את התושבים על הפעילות של ה- HOA ועל כל נושא הנוגע לקהילה.

HOAs חייבים לקיים פגישות קבועות ולהודיע ​​לתושבים מספיק זמן מראש כדי שלכולם תהיה אפשרות להגיע. הם גם חייבים לערוך בחירות לדירקטורים ולקצינים ולוודא שלכולם תהיה הזדמנות להצביע. ניוזלטר קהילתי, דוא"ל ו/או אתר יכולים גם לסייע בשמירה על בעלי בתים.

קציני ומנהלי HOA צריכים לשמור רישומים מפורטים של פעילותם, כגון פרוטוקולים מישיבות הקהילה. על עמותות לחשוף מידע פיננסי חשוב לחברי הקהילה באופן קבוע. חברים צריכים להיות מודעים לזכויותיהם לצפות ברשומות HOA ולקבל גישה על פי בקשה.

(למידע נוסף ראו: התמודדות עם לוח הדירות שלך.)

אכיפת כללים

HOAs הם קהילות המבוססות על חוק, ולכן מדי פעם עליהן לאכוף כללים שחברי הקהילה מפרים. HOAs חייבים לטפל גם בתלונות של תושבים על כללים קיימים שהם לא אוהבים או שצריך להוסיף חוקים שלדעתם צריכים לפתור בעיה מתמשכת.

HOAs חייבים לאכוף כללים במהירות ובעקביות. יש לדרוש קנס על בעלי בתים המסרבים להיענות. אם בעל בית מסרב להיענות לכך, יתכן כי HOA יצטרך לשלוח את החשבון לאוספים או לתבוע את בעל הבית. HOAs צריכים להימנע מאכיפה סלקטיבית - במילים אחרות, הם לא צריכים לשחק מועדפים עם מנהיגי HOA או תושבי הקהילה שאיתם הם חברים. התנהגות מוטה יכולה להוביל לתביעה.

העסקת חברת ניהול מקצועית יכולה להפחית את הנטל על נושאי המשרה והמנהלים של ה- HOA ולמנוע מקור פוטנציאלי לסכסוך בין מנהיגי HOA לבין שאר חברי הקהילה. חברת הניהול יכולה להשתלט על חלק ניכר מהעבודה הניהולית ולהתמודד עם אי נעימות כמו אכיפת כללים וגביית דמי. הוא יכול גם להשתמש במומחיות שלו ב ניהול נכסים להבטיח את פעולתה הקלה של הקהילה ולהימנע מטעויות שעלולים לבצע קצינים ומנהלים לא מנוסים. עם זאת, ניהול מקצועי עולה כסף, כלומר דמי HOA החודשיים של בעלי בתים יהיו גבוהים יותר.

התרחיש הגרוע ביותר לאכיפת הכללים כולל עיקול על נכס של בעל בית בגין אי תשלום אגרות או הערכות מיוחדות. אמצעי קיצוני זה יכול ליצור מצב שנוי במחלוקת בין בעל הבית ל- HOA. עיקולים מורידים גם את ערכי הנכס, דבר שאינו טוב לשאר התושבים בשכונה.

מארח התכנסויות קהילתיות

HOAs יכול להיות קשור אך ורק לעסקים, אבל הם לא חייבים להיות. פעילות מהנה מדי פעם מאפשרת לחברי HOA להכיר זה את זה בידידותית וחברתית, לא רק במסגרת פוטנציאלית יריבה של פגישת HOA. אם השכנים מכירים זה את זה באופן אישי, הקהילה יכולה להיות מקום נעים יותר לחיות בו וקל יותר לפתור קונפליקטים.

בשורה התחתונה

הקמה וניהול של איגוד בעלי בתים היא משימה עצומה עם אחריות משמעותית והשלכות גדולות. אם אתה שוקל לרכוש נכס ב- HOA, הבין למה אתה נכנס לפני שאתה קונה.

(לקריאה נוספת ראו: 9 דברים שכדאי לדעת על התאחדות בעלי בתים.)