האם הנדל"ן או הבורסה הצליחו מבחינה היסטורית טוב יותר?
עבור רוב ההיסטוריה האמריקאית - או לפחות ככל שמידע מהימן - מחירי הדיור עלו רק מעט יותר מרמת האינפלציה במשק. רק בתקופה שבין 1990 ל -2006, המכונה מתינות מצוינת, האם תשואות הדיור היו יריבות לאלה של בורסה. שוק המניות ייצר באופן עקבי יותר בומים ו חזה משוק הדיור, אך יש לה גם תשואות כלליות טובות יותר.
כל תוצאות הנגזרות מהשוואת הביצועים היחסיים של מניות ו נדל"ן המחירים תלויים בפרק הזמן שנבדק. בחינת התשואות רק מהמאה ה -21 נראית שונה מאוד מחזרות הכוללות את רוב המאה ה -20 או כולן.
עדות היסטורית
נתונים אמינים על שווי הנדל"ן בארה"ב עכורים יחסית לפני שנות העשרים. על פי מדד דיור Case-Shillerשיעור התשואה השנתי הממוצע לדיור עלה ב -3.7% בין 1928 ל -2013. המניות החזירו 9.5% בשנה בשנה.
ההערכה המותאמת לאינפלציה על ממוצע תעשייתי של דאו ג'ונס (DJIA) באותה תקופה של 84 שנים עמד על 1.9% בשנה. מורכב לאורך זמן, הבדל זה הביא לביצועים גבוהים פי חמישה עבור שוק המניות.
אין הרבה משקיעים עם 84 שנים אופק השקעות, אם כי. קח פרק זמן אחר: 38 השנים שבין 1975 ל -2013. השקעה בסך $ 100 בבית הממוצע (כפי שעוקב אחר מדד מחירי הבית מ-
הסוכנות הפדרלית למימון דיור (FHFA)) בשנת 1975 היו גדלים לכ -500 דולר עד 2013.השקעה דומה של $ 100 ב- S&P 500 לאורך פרק זמן זה הייתה גדלה לכ -1,600 דולר.תפוחים ותפוזים
בעוד שמחירי המניות ומחירי הדיור משקפים את שווי שוק של נכס, אין להשוות בין בתים ומניות לתשואות שוק בלבד.
מניות מייצגות אינטרס בעלות בחברה הנסחרת. הם לא מוּחָשִׁי, נכסים פיזיים ואינם משרתים שום תועלת מלבד א חנות בעלת ערך ומכשיר אבטחה נזיל. למרות שיש סיבה להאמין שהבורסה הכוללת תרוויח בשווי אמיתי (בניגוד לנומינלי) לאורך זמן, אין הרבה סיבה להאמין שמניה יחידה צריכה לצמוח נִצחִיוּת.
נדל"ן אינו דומה למניות. יש אנשים שמשערים לגבי מחירי הנדל"ן, אך נדל"ן מסחרי ומגורים משרתים פונקציות מוחשיות. אנשים גרים בבתים ו בתים משותפים. עסקים פועלים מתוך רכוש מסחרי. לקניין פיזי יש ערך בפני עצמו.
זה מציג שתי תופעות סותרות. מצד אחד, מבני נדל"ן קיימים אמורים באופן טבעי לאבד ערך לאורך זמן באמצעות בלאי, קרעים וכו ' פְּחָת. לבית ללא שינוי אין סיבה לצמוח בערך לאורך זמן; כל הרצפות, התקרות, המכשירים והבידוד מתיישנים ונעשים פחות יקרים.
מצד שני, הבתים הממוצעים שנבנו בשנת 2015 היו עדיפים על ממוצע הבתים שנבנו בשנת 1915. מבנים קיימים אמנם לא צריכים לקבל ערך, אך מבנים חדשים צריכים להיות בעלי ערך רב יותר על בסיס השיפורים המבניים והתפקודיים שלהם.
יועץ תובנה
דאג קינזי, CFP®, AIFA®, CIMA®
קבוצת פיננסים Artifex, דייטון, אוה
משנת 1968 עד 2009 שיעור ההערכה הממוצע של בתים קיימים עלה סביב 5.4% בשנה.בינתיים, ממוצע ה- S&P 500 היה תשואה של 7.5%; ממוצע המניות של חברות קטנות קטנות עמד על 11.5% בשנה. שיעור האינפלציה עמד על כ -4.6%.אנו לא צופים שהשקעות נדל"ן יגדלו הרבה יותר מהאינפלציה.
אבל מספרים אינם מספרים את כל סיפור הביצועים. עליך גם לבחון את ההשפעה של יתרונות המס, תשואת ההכנסה והעובדה שהשקעות נדל"ן לעיתים קרובות לאפשר מינוף משמעותי (אתה יכול לממן רכישת דירה תוך הפחתה של לא יותר מ -20% מהכסף שלך דוגמא). כמובן שאם אתה קונה ישירות נדל"ן, עליך לקחת בחשבון את זמנך בניהול הנכס ועלויות האחזקה והתיקון. השוואת שיעורי התשואה צריכה לכלול את כל האלמנטים הללו.