כיצד מחשבים את ריבית המשכנתא?

רכישת בית עם משכנתא היא העסקה הפיננסית הגדולה ביותר רובנו ניכנס. בדרך כלל, בנק או מלווה משכנתא יממן 80% ממחיר הבית, ואתה מסכים להחזיר אותו - בריבית - על פני תקופה מסוימת. כשאתה משווה בין המלווים, שיעורי המשכנתאואפשרויות הלוואה, כדאי להבין כיצד עובדות המשכנתאות ואיזה סוג עשוי להיות המתאים ביותר עבורך.

אופן חישוב תשלומי המשכנתא

ברוב המשכנתאות, אתה מחזיר חלק מהסכום שהשאלת (הקרן) בתוספת ריבית מדי חודש. המלווה שלך ישתמש בנוסחת הפחת כדי ליצור לוח תשלומים המחלק כל תשלום לקרן וריבית.

אם אתה מבצע תשלומים בהתאם להלוואה לוח הפחתות, ההלוואה תיפרע במלואה עד תום תקופת ההגדרה שלה, כגון 30 שנה. אם המשכנתא היא הלוואה בריבית קבועה, כל תשלום יהיה בסכום שווה של דולר. אם המשכנתא היא הלוואה בריבית מתכווננת, התשלום ישתנה מעת לעת ככל ששיעור הריבית על ההלוואה ישתנה.

תקופת ההלוואה, או האורך שלה, קובעת גם כמה תשלם כל חודש. ככל שהטווח ארוך יותר, התשלומים החודשיים בדרך כלל יהיו נמוכים יותר. הפער הוא שככל שתקח יותר זמן לפרוע את המשכנתא שלך, כך עלות הרכישה הכוללת של הבית שלך תהיה גבוהה יותר מכיוון שתשלם ריבית לתקופה ארוכה יותר.

תעריף קבוע לעומת משכנתאות בריבית מתכווננת

בנקים ומלווים מציעים בעיקר שני סוגי הלוואות בסיסיים:

• שער קבוע: הריבית לא משתנה.
• שיעור מתכוונן: הריבית תשתנה בתנאים מוגדרים (נקראת גם הלוואה בריבית משתנה או היברידית).

כך פועלים שני הסוגים.

משכנתאות בריבית קבועה

עם משכנתא מסוג זה הריבית נעולה לכל החיים של ההלוואה ואינה משתנה. גם התשלום החודשי נשאר זהה לכל החיים. תדירות החזר של הלוואות היא לעתים קרובות 30 שנה, אם כי גם אורך קצר יותר, של 10, 15 או 20 שנה, זמין באופן נרחב. להלוואות קצרות יותר יש תשלומים חודשיים גדולים יותר אך עלויות הריבית הכוללות נמוכות יותר.

דוגמא: משכנתא בריבית קבועה של 200,000 $ למשך 30 שנה (360 תשלומים חודשיים) בריבית שנתית של 4.5% תהיה בתשלום חודשי של כ -1,013 $. (מיסי נדל"ן, ביטוח משכנתא פרטית, וביטוח בעלי בתים נוספים ואינם כלולים בנתון זה.) הריבית השנתית של 4.5% מתורגמת לריבית חודשית של 0.375% (4.5% חלקי 12). אז בכל חודש תשלם ריבית של 0.375% על יתרת ההלוואה שלך.

כאשר אתה מבצע את התשלום הראשון שלך בסך 1,013 $, הבנק יחייב 750 $ על ריבית ההלוואה ו -263 $ על הקרן. התשלום החודשי השני, מכיוון שהקרן מעט קטנה יותר, יצבור קצת פחות ריבית, כך שמעט יותר מהקרן ישולם. בתשלום 359 כמעט כל התשלום החודשי יחול על הקרן.

משכנתאות בריבית מתכווננת

מכיוון שהריבית על משכנתא בריבית מתכווננת אינה נעולה לצמיתות, התשלום החודשי ישתנה לאורך חיי ההלוואה. לרוב ה- ARM יש מגבלות או מגבלות על כמה הריבית יכולה להשתנות, באיזו תדירות אפשר לשנות אותה וכמה היא יכולה להגיע. כאשר התעריף עולה או יורד, המלווה מחשב מחדש את התשלום החודשי שלך, אשר יישאר יציב עד להתאמת התעריף הבאה.

בדומה למשכנתא בריבית קבועה, כאשר המלווה יקבל את התשלום החודשי שלך, הוא יחול חלק על ריבית וחלק נוסף על הקרן.

מלווים מציעים לרוב ריביות נמוכות יותר בשנים הראשונות של ARM, הנקראות לפעמים א שיעור טיזר, אך התעריפים יכולים להשתנות לאחר מכן - לעתים קרובות כמו פעם בשנה. הריבית הראשונית ב- ARM נוטה להיות נמוכה משמעותית מזו של משכנתא בריבית קבועה. מסיבה זו, ARMs יכולים להיות אטרקטיביים אם אתם מתכננים להישאר בביתכם מספר שנים בלבד.

אם אתה שוקל ARM, גלה כיצד נקבעת שיעור הריבית שלו; רבים קשורים למדד מסוים, כגון שיעור שטרות האוצר האמריקאי לשנה, בתוספת אחוז מסוים נוסף או מרווח. שאל גם באיזו תדירות הריבית תתאים. לדוגמה, ל- ARM של חמש עד שנה יש שיעור קבוע לחמש שנים. לאחר מכן, הריבית תתאים כל שנה להמשך תקופת ההלוואה.

דוגמא: משכנתא בריבית מתכווננת למשך 30 שנה למשך 30 שנה (360 תשלומים חודשיים) של 200,000 $ עשויה להתחיל עם משכנתא ריבית שנתית של 4% למשך חמש שנים, ולאחר מכן מותר לשיעור בשיעור של עד 0.25% כל אחת שָׁנָה. סכום התשלום עבור חודשים 1 עד 60 יהיה 955 $ לחודש. אם לאחר מכן הוא יעלה ב -0.25%, התשלום עבור חודשים 61 עד 72 יהיה 980 דולר, והתשלום עבור חודשים 73 עד 84 יעמוד על 1,005 דולר. (שוב, מסים וביטוח ואינם כלולים בנתונים אלה.)

הלוואות בריבית בלבד

אפשרות שלישית נדירה בהרבה - השמורה בדרך כלל לקנייני דירות עשירים או בעלי הכנסה לא סדירה - היא משכנתא בריבית בלבד. כפי שהשם מרמז, הלוואה מסוג זה נותנת לך את האפשרות לשלם ריבית בלבד בשנים הראשונות, וכתוצאה מכך תשלומים חודשיים נמוכים יותר. זו יכולה להיות בחירה סבירה אם אתה מצפה להיות הבעלים של הבית לזמן קצר יחסית ומתכוון למכור לפני תחילת התשלומים החודשיים הגדולים יותר. עם זאת, לא תבנה כל הון בבית, ואם הבית שלך יורד בערך, אתה יכול בסופו של דבר להיות חייב יותר ממה שהוא שווה.

הלוואות משכנתא של ג'מבו

משכנתא ג'מבו היא בדרך כלל עבור סכומים מעל מגבלת הלוואה תואמת, כיום 548,250 $ לכל המדינות למעט הוואי ואלסקה, שם הוא גבוה יותר. המגבלה גבוהה גם בשווקי דיור במחירים גבוהים מסוימים, כגון ניו יורק וסן פרנסיסקו. תקרת ההלוואה המקסימלית התואמת כיום היא 822,375 $.

הלוואות ג'מבו יכולות להיות קבועות או מתכווננות. הריביות עליהם נוטות להיות מעט גבוהות יותר מאלו של הלוואות קטנות מאותו סוג.

יש גם הלוואות ג'מבו לריבית בלבד, אם כי בדרך כלל לעשירים מאוד. הם בנויים באופן דומה ל- ARM ותקופת הריבית בלבד נמשכת עד 10 שנים. לאחר מכן, התעריף משתנה מדי שנה והתשלומים הולכים לקראת תשלום הקרן. התשלומים יכולים לעלות באופן משמעותי בשלב זה.

אל תשכח מיסים, ביטוח ועלויות אחרות

אם אתה רוכש בית, יהיה עליך לשקול גם כמה פריטים נוספים שיכולים להוסיף משמעותית לתשלום המשכנתא החודשי שלך, גם אם תצליח לקבל ריבית מצוינת על ההלוואה עצמה. לדוגמה, המלווה שלך עשוי לדרוש ממך לשלם עבור מסים וביטוחי נדל"ן שלך כחלק מתשלום המשכנתא שלך. הכסף ייכנס ל- חשבון נאמנות, והמלווה שלך ישלם את החשבונות בבואם. עלויות אלה אינן קבועות ויכולות לעלות עם הזמן. המלווה שלך יפרט כל עלויות נוספות כחלק מהסכם המשכנתא ויחשב אותן מחדש מעת לעת.