Definicja komercyjnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (CMBS)

Czym są komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS)?

Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS) to produkty inwestycyjne o stałym dochodzie, które są zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach komercyjnych, a nie na nieruchomościach mieszkalnych. CMBS może zapewnić płynność zarówno inwestorom w nieruchomości, jak i kredytodawcom komercyjnym.

Ponieważ nie ma zasad standaryzacji struktur CMBS, ich wyceny mogą być trudne. Bazowe papiery wartościowe CMBS mogą obejmować szereg komercyjnych kredytów hipotecznych o różnych warunkach, wartości i rodzajach nieruchomości – takich jak domy wielorodzinne i nieruchomości komercyjne. CMBS może zaoferować mniejsze ryzyko przedpłaty niż papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mieszkaniową (RMBS), ponieważ termin dotyczący komercyjnych kredytów hipotecznych jest na ogół ustalony.

Jak działają komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką

Podobnie jak w przypadku zabezpieczonych zobowiązań dłużnych (CDO) i zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO), CMBS mają formę obligacji. Pożyczki hipoteczne, które tworzą pojedyncze komercyjne zabezpieczenie hipoteczne, działają jako zabezpieczenie w przypadku niewykonania zobowiązania, a kapitał i odsetki są przekazywane inwestorom.

Pożyczki są zazwyczaj zawarte w ramach trustu i są bardzo zróżnicowane pod względem warunków, rodzajów nieruchomości i kwot. Pożyczki bazowe, które są sekurytyzowane w CMBS obejmują pożyczki na nieruchomości takie jak budynki mieszkalne i kompleksy, fabryki, hotele, biurowce, parki biurowe i centra handlowe, często w obrębie tych samych zaufanie.

Pożyczka hipoteczna to zazwyczaj to, co uważa się za dług bez regresu — każdy dług konsumencki lub komercyjny, który jest zabezpieczony wyłącznie zabezpieczeniem. W przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkodawca nie może zająć żadnych aktywów pożyczkobiorcy poza zabezpieczeniem.

Ponieważ CMBS są złożonymi narzędziami inwestycyjnymi, wymagają szerokiego grona uczestników rynku, w tym inwestorzy, główny serwiser, główny serwiser, serwis specjalny, posiadacz certyfikatu reżyserskiego, powiernicy i agencje ratingowe. Każdy z tych graczy pełni określoną rolę, aby zapewnić prawidłowe działanie CMBS.

Rodzaje CMBS

Kredyty hipoteczne, które zabezpieczają CMBS, są klasyfikowane na transze zgodnie z ich poziomami ryzyka kredytowego, które zazwyczaj są uszeregowane od wyższej lub najwyższej jakości do niższej jakości. Transze najwyższej jakości będą otrzymywały zarówno odsetki, jak i raty kapitałowe i będą wiązały się z najniższym ryzykiem. Niższe transze oferują wyższe stopy procentowe, ale transze, które podejmują większe ryzyko, pochłaniają również większość potencjalnych strat, które mogą wystąpić, gdy transze tracą pozycję.

Najniższa transza w strukturze CMBS będzie zawierała najbardziej ryzykowne – i prawdopodobnie spekulacyjne – pożyczki w portfelu. ten sekurytyzacja Proces związany z projektowaniem struktury CMBS jest ważny zarówno dla banków, jak i inwestorów. Pozwala bankom na udzielanie łącznie większej liczby kredytów i daje inwestorom łatwy dostęp do nieruchomości komercyjnych, dając im jednocześnie większą stopę zwrotu niż tradycyjne obligacje rządowe.

Inwestorzy powinni jednak zrozumieć, że w przypadku niespłacenia jednej lub więcej pożyczek w CMBS, najwyższe transze muszą być w całości spłacone wraz z odsetkami, zanim niższe transze otrzymają jakiekolwiek fundusze.

Krytyka CMBS

Zazwyczaj tylko bardzo zamożni inwestorzy inwestują w CMBS, ponieważ nie ma tu wielu opcji dla przeciętnego inwestora. Trudno jest znaleźć fundusze inwestycyjne lub fundusze typu ETF, które inwestują wyłącznie w tę klasę aktywów, chociaż wiele funduszy inwestycyjnych nieruchomości inwestuje część swoich portfeli w CMBS.

Wymagania dla CMBS

W grudniu 2016 r. Komisja Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) i Urząd Regulacji Branży Finansowej (FINRA) wprowadzony nowe przepisy w celu złagodzenia niektórych ryzyk związanych z CMBS poprzez ustanowienie wymogów dotyczących depozytu zabezpieczającego dla zabezpieczonych transakcji agencyjnych, w tym zobowiązań zabezpieczonych hipoteką.