Opcja regulowanej stopy hipotecznej (opcja ARM) Definicja

Co to jest opcjonalny kredyt hipoteczny z regulowaną stopą procentową (opcja ARM)?

Opcja kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (opcja ARM) jest rodzajem RAMIĘkredyt hipoteczny gdzie pożyczkobiorca ma kilka możliwości wyboru rodzaju płatności na rzecz pożyczkodawcy. Oprócz możliwości dokonywania płatności odsetek i kapitału, które są równe tym dokonywanym w konwencjonalnych kredytach hipotecznych, opcje ARMs mają również alternatywne opcje płatności, w których kredytodawca może dokonywać znacznie mniejszych płatności, płacąc tylko odsetki lub minimum płatności.

Opcja ARM jest również znana jako elastyczna płatność ARM.

Zrozumienie opcji ARM

Ponieważ wiele opcji ARM oferuje niski wskaźnik teaser, wielu kredytodawców nieświadomie refinansowanie ich obecny kredyt hipoteczny w nadziei na niższe płatności. Niestety, po wygaśnięciu tych krótkoterminowych stawek teaser stopy procentowe wracają do tych podobnych do konwencjonalnych kredytów hipotecznych.

Co więcej, dla tych pechowych kredytobiorców, którzy zdecydowali się wziąć opcja minimalnych płatności ARM, stwierdzą, że kwota główna należna z tytułu ich kredytu hipotecznego faktycznie wzrosła. Dzieje się tak, ponieważ wartość minimalne płatności nie pokryła w całości odsetek hipoteki. Niezabezpieczone odsetki zostaną następnie dodane do kwoty głównej kredytu hipotecznego.

Opcjonalne ARM były popularne przed kryzys kredytów hipotecznych subprime 2007-2008, kiedy ceny mieszkań gwałtownie rosły. Kredyty hipoteczne miały bardzo niskie oprocentowanie wstępne, zwykle 1 procent, co skłoniło wielu ludzi do założenia, że ​​stać ich na więcej domu, niż mogą sugerować ich dochody. Ale wskaźnik teaser był tylko przez jeden miesiąc. Następnie stopa procentowa zostaje zresetowana do indeksu takiego jak Wells Cost of Saving Index (COSI) plus marża, co często powoduje „szok płatniczy”. Od regulacji z 2014 r. opcje ARM cieszą się mniejszą popularnością.

Sposoby opłacania opcji ARM

W powszechnym scenariuszu pożyczkodawca może pozwolić pożyczkobiorcy z opcją ARM co miesiąc decydować, jakiego rodzaju płatności chcą dokonać. Te wybory mogą obejmować dokonanie płatności minimalnej, dokonanie płatności tylko z odsetkami, dokonanie w pełni zamortyzowanej spłaty 15-letniego kredytu hipotecznego lub dokonanie zamortyzowanej spłaty 30-letniego kredytu hipotecznego.

Podczas gdy opcje dostępne z opcją ARM pozwalają na większą elastyczność płatności, pożyczkobiorca może z łatwością zostać obarczony większym długiem długoterminowym niż na początku. Podobnie jak w przypadku innych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, istnieje możliwość drastycznej i szybkiej zmiany stóp procentowych w zależności od rynku.

Opcja ARM może spodobać się gospodarstwom domowym, w których dochód może się wahać, na przykład w zawodach wykonujących prowizję, kontrakty lub jako freelancerzy. Jeśli nie widzą tyle pracy, co im przyjdzie, decydują się na spłatę minimum kredytu hipotecznego. Chociaż może to pozwolić im na utrzymanie większej ilości pieniędzy w ręku, minimalna kwota może wzrastać co roku. Ponadto minimalna spłata może być przekształcana w odstępach pięcio- lub dziesięcioletnich na w pełni amortyzującą spłatę.

Te zastrzeżenia mogą zostać przeoczone przez kredytobiorców, co może pozostawić ich nieprzygotowanych na potencjalne rosnące koszty i rosnące saldo kapitału. Jeśli kredytobiorca nadal dokonuje minimalnej spłaty, a niespłacone saldo wzrośnie, przekraczając pierwotną wartość kredytu hipotecznego, powiedzmy 110% lub więcej, kredyt hipoteczny może zostać automatycznie zresetowany.

ARM opcji są wymieniane jako współtwórcy kryzysu mieszkaniowego, który rozwinął się po tym, jak kredytobiorcy szukali takiego finansowania dla domów, na których spłatę nie mogli sobie pozwolić. W takich przypadkach kredytobiorcy płacili tylko minimalną należną kwotę każdego miesiąca za pomocą opcji ARM, a następnie ostatecznie okazało się, że nie są w stanie zapłacić za swoje domy lub kredyt hipoteczny rósł, podczas gdy wartość sprzedaży domu ściąć.